近年來，住房迅猛發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)、地方財(cái)政、金融資產(chǎn)以及家庭財(cái)富等方面產(chǎn)生了巨大拉動(dòng)作用。主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

　　首先，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Α?span>2016年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值占GDP比重為13.1%，房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用可以涉及到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的30%左右。其次，房地產(chǎn)成為地方財(cái)力的重要支撐。2016年國有土地使用權(quán)出讓收入3.7萬億，相當(dāng)于當(dāng)年地方政府本級稅收收入的57.9%。第三，房地產(chǎn)相關(guān)貸款成為銀行資產(chǎn)配置主體。截至2016年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億，占各項(xiàng)貸款余額的25%。第四，住房成為居民重要的家庭財(cái)富。據(jù)有關(guān)測算，中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重為69%，而美國這一比例僅為29%。

　　但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求以及金融系統(tǒng)穩(wěn)健性來看，房地產(chǎn)的高速發(fā)展具有階段性，并且是不可持續(xù)的。

　　第一，房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用下降是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)和近年來住房建設(shè)竣工情況測算，在全國城鎮(zhèn)常住人口中，家庭戶均住房套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套以上，即過去住房供不應(yīng)求的總體矛盾已經(jīng)得到緩解，本地戶籍城鎮(zhèn)居民的住房問題已經(jīng)得到基本解決。中國住房已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，原來動(dòng)輒兩位數(shù)的投資增速將不會(huì)成為常態(tài)。

　　第二，房地產(chǎn)吸引大量財(cái)富涌入的“一枝獨(dú)秀”局面不可持續(xù)。除了一般意義上的銀行信貸，一些金融資產(chǎn)還通過信托、理財(cái)?shù)惹肋M(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有些人還通過消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等方式為房地產(chǎn)提供杠桿。這必然帶來兩方面嚴(yán)重結(jié)果。一方面是家庭消費(fèi)潛力萎縮，特別是一些住房抵押貸款還款比例過高的家庭，消費(fèi)能力和發(fā)展能力被嚴(yán)重削弱。另一方面，由于資金過度配置給房地產(chǎn)領(lǐng)域，直接導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資被擠占，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡局面。

　　第三，房地產(chǎn)市場高位運(yùn)行導(dǎo)致新型城鎮(zhèn)化成本抬升，提高了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城門檻。相當(dāng)一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭財(cái)富積累還相對薄弱，高企的房價(jià)勢必增加新市民進(jìn)城的綜合成本，進(jìn)而影響到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程。

　　第四，房地產(chǎn)泡沫逐步積累將對金融體系的穩(wěn)健性產(chǎn)生潛在風(fēng)險(xiǎn)。從美國、日本和香港住房市場變化和政策變化情況觀察，過度加杠桿甚至較長時(shí)間維持低利率是房價(jià)大幅上漲并產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的重要原因。

　　第五，住房的財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致社會(huì)群體分化，有房無房家庭之間的財(cái)富懸殊。由于近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)普漲且幅度較大，前期購房家庭的資本利得豐厚。同時(shí)，住房資產(chǎn)在信貸杠桿的作用下，催生了自我強(qiáng)化的馬太效應(yīng)。對于中高收入家庭來說，由于更具備使用信貸杠桿的能力，所以也更容易享受到住房資產(chǎn)增值的收益。對于中低收入家庭來說，商業(yè)性信貸支持不足，即使是購買首套、中小戶型的住房也往往會(huì)面臨貸款額度不足、貸款成本壓力相對較大的問題。另外，住房市場的區(qū)域分化也造成不同地區(qū)的家庭財(cái)富差距拉大傾向。

　　面對新時(shí)代的新特點(diǎn)新要求，面對住房領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分問題，必須轉(zhuǎn)變過去供不應(yīng)求階段的住房發(fā)展理念，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，真正形成以人為本的住房發(fā)展理念，在發(fā)展中保障和改善民生，補(bǔ)齊民生短板、全面改善居住條件。與此同時(shí)，要提高防范房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)能力，不斷完善財(cái)政、稅收、金融、土地、規(guī)劃等相關(guān)公共政策體系，有效控制防范房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)住房平穩(wěn)健康發(fā)展，確保廣大居民能夠安居樂業(yè)，實(shí)現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標(biāo)，不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需要。

　　住房既是具有居住功能的民生產(chǎn)品，也是具有較高價(jià)值量的資本品。在住房總量供不應(yīng)求的階段，房價(jià)持續(xù)走高的主要?jiǎng)恿κ枪┣蠡久嬖斐傻?，即使出現(xiàn)階段性庫存往往會(huì)在下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中被消化掉，這也是過去10余年中國住房市場價(jià)格特征的基本邏輯。但在住房供求總量達(dá)到基本平衡的階段以后，住房市場對信貸、稅收、土地等政策更加敏感，或者說更容易在不當(dāng)?shù)恼叽碳は?，誘發(fā)房地產(chǎn)市場泡沫。

　　因此，面對新的住房發(fā)展階段，亟須改變住房宏觀調(diào)控工具化的傾向，改變過度強(qiáng)調(diào)住房經(jīng)濟(jì)屬性的傾向，更加準(zhǔn)確界定住房的本質(zhì)屬性。新時(shí)代的住房理念就是要讓住房回歸居住本質(zhì)屬性，與此同時(shí)，針對不同收入、不同區(qū)域的差異性，根據(jù)分層、分城施策原則，精準(zhǔn)界定不同類型住房產(chǎn)品的屬性。

　　對低收入住房困難家庭，政府應(yīng)提供具有福利性住房。

　　低收入居民的住房水平不僅是反映一個(gè)國家（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和居民生活水平的重要標(biāo)志，而且對于改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定都具有重要意義。因此，確保低收入居民“住有所居”是各國公共政策的重要目標(biāo)和主要著力點(diǎn)。

　　無論是采取實(shí)物配租方式，還是提供租賃補(bǔ)貼，政府必須為民生兜底，加大財(cái)政投入力度，責(zé)無旁貸地為低收入住房困難家庭提供救濟(jì)型住房產(chǎn)品。美國政府對低收入家庭的住房保障方式就隨著不同發(fā)展階段調(diào)整住房政策，在1940年代的住房嚴(yán)重短缺階段，直接為低收入群體建設(shè)租賃住房，當(dāng)1960年代住房短缺問題緩解之后，提出補(bǔ)貼住房建設(shè)計(jì)劃和房租補(bǔ)貼計(jì)劃，當(dāng)住房供求進(jìn)入到更加平衡階段，聯(lián)邦政府逐步減少對公共住房的直接參與，而是通過稅收抵扣等間接政策，幫助低收入家庭減輕住房支付壓力。

　　對中等收入家庭，特別是“夾心層”家庭，政府應(yīng)提供多種形式的支持，保障其基本居住。

　　所謂“夾心層”家庭是那些家庭收入超出住房保障標(biāo)準(zhǔn)，但又難以完全通過市場化渠道解決住房的家庭。

　　在解決夾心層家庭住房困難時(shí)，必須考慮中國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一個(gè)特殊性——新市民。即在夾心層家庭中，與原來的當(dāng)?shù)厥忻裣啾?，新市民的住房矛盾更為突出。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，中國城鎮(zhèn)住房自有率高達(dá)88%左右。但從戶籍結(jié)構(gòu)分析，我國新市民的住房自有率為65%，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工者的住房自有率則更低，這表明在新型城鎮(zhèn)化過程中，新市民住房租賃需求規(guī)模較大，對住房租賃市場有效供給提出更高要求。同時(shí)，新市民呈現(xiàn)家庭化流動(dòng)趨勢。新市民租賃需求也從過去單身住房為主，正在向核心家庭住房需求轉(zhuǎn)變，這對租賃住房質(zhì)量、功能適用性、居住私密性都提出更高要求。

　　相當(dāng)一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭財(cái)富積累還相對薄弱，新市民的住房支付能力與真正實(shí)現(xiàn)購房需求仍有一定差距。因此，政府應(yīng)該對夾心層家庭，特別是新市民家庭購買首套、中小戶型、中低價(jià)位的自住住房，提供相應(yīng)的政策支持，推動(dòng)新市民家庭完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　對高收入家庭，政府提供市場化屬性的商品住房。

　　應(yīng)客觀看待住房的投資屬性和財(cái)富屬性，使高收入家庭通過健康有序的房地產(chǎn)市場解決住房問題，并逐步提升居住品質(zhì)。

　　對商品房市場，限制其投資屬性過度膨脹，抬高投機(jī)需求入場門檻。采取政策性手段和市場化手段相結(jié)合的方式，降低商品房市場“順周期”效應(yīng)。對市場化屬性的住房，政府要做的是提供良好規(guī)范的市場環(huán)境，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示和控制，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。（來源：西部網(wǎng)）