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來(lái)源：博牛結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

文｜白杰，博牛優(yōu)化，建筑技術(shù)總監(jiān)

   隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市超高層建筑如雨后春筍般拔地而起，越冒越多。然而國(guó)家規(guī)范對(duì)于超高層這塊的內(nèi)容涉及較少，存在許多爭(zhēng)議的點(diǎn)，特別是避難層的面積計(jì)算與計(jì)容問(wèn)題，決定權(quán)掌握在各地的規(guī)劃部門(mén)手里。

典型避難層平面圖

    《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定了100米以上的民用建筑應(yīng)設(shè)置避難層（間），從功能上分析，避難層主要分為交通核、功能用房區(qū)、避難空間三大部分。從大層面上來(lái)看，我國(guó)大部分城市均有出臺(tái)政策規(guī)定避難層的避難空間不計(jì)容，至于交通核和功能用房區(qū)的面積是否計(jì)容，部分城市沒(méi)有細(xì)分。例如：

《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》（2011版）第五條第（一）款規(guī)定：

“高度在2.2米以下（含2.2米）的設(shè)備層，其建筑面積不計(jì)入容積率；高度在2.2米以上的設(shè)備層，其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率。對(duì)設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當(dāng)放寬，但超過(guò)該建筑標(biāo)準(zhǔn)層高度的，其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率；設(shè)備層兼作避難層中存在其他非避難空間的（如樓梯間、電梯井、其他功能性用房），該部分非避難空間的建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率?！?/span>

《武漢市建設(shè)工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2014版）第十九條第（一）款規(guī)定：

“建筑物屬于下列情形的，不計(jì)入容積率：（一）按照國(guó)家規(guī)范要求設(shè)置的設(shè)備層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層的建筑面積。”

《合肥市控制性詳細(xì)規(guī)劃通則（試行）》（2013版）附錄B2第（1）款規(guī)定：

“在計(jì)算容積率時(shí)，地下室的建筑面積不計(jì)；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過(guò)１.5米的不計(jì)；設(shè)備層兼做避難層的不計(jì)，但設(shè)備層兼做避難層中存在其他非避難空間的（如樓梯間、電梯井、其他功能性用房），該部分非避難空間的建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率?！?/span>

《廈門(mén)市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2010版）附錄三第3款第（1）項(xiàng)規(guī)定：

“高層建筑中按規(guī)定設(shè)置的避難層的建筑面積單獨(dú)標(biāo)注，不計(jì)入總建筑面積和容積率?！?/span>

    然而，還是有一小部分城市，要求避難空間計(jì)容，其中以溫州、寧波首當(dāng)其沖。杭州、溫州、寧波作為浙江省超高層建筑最多的城市，對(duì)于避難層的計(jì)容規(guī)定卻不盡相同，從寧波規(guī)劃網(wǎng)上的一篇《答復(fù)意見(jiàn)》可以看出避難空間甚至整個(gè)避難層不計(jì)容乃是“民心所向”。

    對(duì)于避難空間要計(jì)容的規(guī)定，給開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)院帶來(lái)了極大的難題。從開(kāi)發(fā)商角度分析，多造一層樓花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)元而無(wú)法產(chǎn)生任何經(jīng)濟(jì)效益，而按規(guī)定還要計(jì)容占用可銷(xiāo)售的面積，無(wú)疑更是“雪上加霜”。以一幢標(biāo)準(zhǔn)層1500㎡的180米辦公樓為例，需要設(shè)置3個(gè)避難層，綜合造價(jià)約為1000萬(wàn)；每個(gè)避難層非避難區(qū)約為500㎡，避難空間約為1000㎡，按單價(jià)2萬(wàn)元/㎡計(jì)算，如避難空間不計(jì)容則損失可銷(xiāo)售面積1500㎡合計(jì)3000萬(wàn)，如避難空間計(jì)容則比避難空間不計(jì)容多損失3000㎡可銷(xiāo)售面積合計(jì)6000萬(wàn)，整幢樓因設(shè)置避難層合計(jì)損失將近一億元。

       萬(wàn)科近期在溫州操盤(pán)一個(gè)超高層住宅項(xiàng)目，作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，對(duì)于此種“賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)”自然要想盡辦法處理，盡可能的降低損失、爭(zhēng)取利益。溫州地區(qū)避難層計(jì)容的文件見(jiàn)于《溫州市市區(qū)建設(shè)項(xiàng)目容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》（溫政辦[2014 ]58號(hào)）第十一條：

       從設(shè)計(jì)層面分析，超高層設(shè)置避難層屬于《建規(guī)》強(qiáng)條，土建成本損失已經(jīng)無(wú)可避免，非避難區(qū)計(jì)容也是各大城市慣例，只能從盡可能減少不必要的面積被計(jì)容入手。為此，博牛總結(jié)了以下幾點(diǎn)建議：

一、緊扣消防所需的避難空間面積，設(shè)置避難間，則該層可以布置除設(shè)備房外的使用功能。

以標(biāo)準(zhǔn)層1500㎡的辦公樓為例，每層的疏散人數(shù)約為200人（按使用面積6㎡/人計(jì)算），50米高度內(nèi)約為13層，則避難總?cè)藬?shù)為2600人，需要避難空間520㎡（按5人/㎡計(jì)算）；扣除交通核、必要的設(shè)備房以及避難空間，避難層尚有約500㎡可使用面積。（如避難空間不計(jì)容，大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì)去利用富余的避難空間面積，其實(shí)花了土建成本建造了空間而不去利用也是一種損失）

以標(biāo)準(zhǔn)層600㎡一梯四戶的住宅樓為例，每層的疏散人數(shù)約為13人（按3.2人/戶計(jì)算），50米高度內(nèi)約為15層，則避難總?cè)藬?shù)為195人，僅需避難空間39㎡（按5人/㎡計(jì)算）。關(guān)于超高層住宅是否可以設(shè)置避難間，將多余的面積用作除設(shè)備房外的其他用途存在較大爭(zhēng)議。舊版《高規(guī)》對(duì)超高層住宅設(shè)置避難層沒(méi)有硬性要求，僅有部分城市如福州市出臺(tái)《超高層住宅避難層（間）設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（2014），詳細(xì)規(guī)定了超高層住宅避難間的做法，可以參考。2015年5月1日實(shí)施的《建規(guī)》中對(duì)于超高層公建明確規(guī)定可以設(shè)置避難層間，條文解釋也明確了避難間的設(shè)置條件，然而對(duì)住宅建筑設(shè)置避難層的規(guī)定僅有簡(jiǎn)單的一句話，偏偏將避難層后面的“（間）”去掉了，條文解釋也無(wú)更多的說(shuō)明，使得設(shè)計(jì)人員捉摸不透住宅建筑到底能不能設(shè)置避難間。新《建規(guī)》相關(guān)規(guī)范條文如下：

    如果說(shuō)超高層住宅不能設(shè)置避難間，避難層富余較多的避難空間面積又非得要計(jì)容，博牛認(rèn)為這是規(guī)劃與消防在政策層面存在的信息不對(duì)稱，迫使開(kāi)發(fā)商承擔(dān)巨額損失，萬(wàn)科溫州該項(xiàng)目估計(jì)是新《建規(guī)》實(shí)施以來(lái)第一個(gè)超高層住宅避難空間被計(jì)容的項(xiàng)目。所以設(shè)計(jì)前期一定要與審批部門(mén)積極溝通，能做避難間則做。

避難層與避難間的設(shè)計(jì)原則

避難間設(shè)置圖示

二、盡可能的利用避難層布置必須的設(shè)備房，如風(fēng)機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房、弱電機(jī)房等，把避難層面積充分利用起來(lái)，減少富余的避難空間面積。

設(shè)備房的面積原則上還是以夠用為主，不是故意把設(shè)備房面積做大，而是種類(lèi)要多，把本來(lái)必須要做的要計(jì)容的設(shè)備房合理的搬到避難層中，比如有些高科技住宅、高科技辦公樓的設(shè)計(jì)，需要一些特殊的設(shè)備機(jī)房，可以考慮布置在避難層。

三、在滿足消防規(guī)范的前提下，通過(guò)平面及空間處理打規(guī)劃規(guī)定的擦邊球。拿多套方案給規(guī)劃審批人員對(duì)比，多溝通，并合理說(shuō)服具體審批人員。

很多地區(qū)的規(guī)劃局對(duì)于計(jì)容條例并無(wú)十分明確的規(guī)定，審批也有松有緊，市面上存在各種各樣的“偷面積”設(shè)計(jì)手法，避難層也可以參考類(lèi)似的“偷面積”手法，規(guī)避富余的避難空間被計(jì)容。

方案一：通過(guò)避難層下一層局部通高的方法占用避難層的面積。

   方案一圖示

方案二：通過(guò)在避難層設(shè)置層高低于2200的設(shè)備夾層來(lái)規(guī)避計(jì)容問(wèn)題。

方案二圖示

方案三：在避難層設(shè)置與架空層性質(zhì)、功能類(lèi)似的公共活動(dòng)開(kāi)敞空間，甚至做成兩層通高，并與避難間用防火隔間隔開(kāi)。（參考依據(jù)為一層作為公共活動(dòng)空間的架空層可不計(jì)容，兩層通高的陽(yáng)臺(tái)可不計(jì)容）

方案三圖示

方案四：以造型需求為切入點(diǎn)在避難層設(shè)置斜屋面，圍護(hù)結(jié)構(gòu)外墻可內(nèi)退，則避難層面積可以大幅度減少。

方案四圖示

綜上所述，對(duì)于超高層避難層的設(shè)計(jì)存在較多可研究的內(nèi)容，歡迎廣大同行與博牛一起探討，共同進(jìn)步，使避難層的設(shè)計(jì)更加經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用。

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