2016年“兩會”期間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高曾用“分化嚴(yán)重，而且日趨嚴(yán)重”來形容當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場形勢。事實(shí)上，盡管“國N條”淡出，但一年來，面對實(shí)體經(jīng)濟(jì)降速和罕見的“資產(chǎn)荒”，在熱點(diǎn)城市房價(jià)壓力史上空前的背景下，一線和三四線城市市場表現(xiàn)的分化并沒有減弱，反而在2016年拉大到一個(gè)新的距離。也正因此，2016年3月的《政府工作報(bào)告》首次提出“因城施策化解庫存”為全年定調(diào)。

　　縱觀2016年全年，去庫存從“因城施策”到“一城一策”，政策上的不斷細(xì)化和調(diào)整拒絕了“一刀切”的可能性。一方面，熱點(diǎn)城市政府強(qiáng)化地方主體責(zé)任，出臺了限購、限貸、增加土地供應(yīng)、打擊開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為等措施，在各方共同努力下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場終于在年尾趨于穩(wěn)定。另一方面，通過綜合采取鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房、推進(jìn)棚改貨幣化安置、發(fā)展跨界地產(chǎn)、用足用好住房公積金等多種措施，推進(jìn)去庫存也取得了重要進(jìn)展。

　　2016年是房地產(chǎn)市場分化加劇的一年，春節(jié)后，部分熱點(diǎn)城市成交量和房價(jià)首先出現(xiàn)一輪快速增長，然而成交一片向好帶來的是庫存量的急劇下降。比如在廣州，《廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案(2016-2018年)》列出了廣州市去庫存任務(wù)表，按照計(jì)劃，2016年?duì)幦』?5萬平方米。然而截至7月底，廣州市一手商品房可售面積為2127萬平方米，就已超額完成省政府下達(dá)的去庫存目標(biāo)任務(wù)，同時(shí)去庫存周期下降至8個(gè)月。

　　樓市量價(jià)齊升，有需求相對旺盛等因素，但離不開金融杠桿推波助瀾，2016年，住房貸款一直是新增貸款絕對主力。針對本輪調(diào)控出現(xiàn)的新特點(diǎn)和各地具體實(shí)情，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部積極應(yīng)對，提出明確指導(dǎo)意見，相關(guān)省和城市陸續(xù)出臺了調(diào)控措施。

　　3月25日，上海、深圳率先出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見，從嚴(yán)執(zhí)行限購政策，延長了非本地居民連續(xù)繳納個(gè)稅和社保的年限，同時(shí)對信貸政策作出了新規(guī)定，拉開了一線城市收緊金融信貸政策的序幕。

　　7月26日中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”后，市場的熱度并未有明顯降溫。因此從9月中下旬開始，針對一線和部分二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的較大波動(dòng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部重點(diǎn)研究了16個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控工作，提出限購、限貸、增加土地供應(yīng)、查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為等措施。特別在是房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治中，各地加大執(zhí)法檢查力度，集中查處了一批違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，依法進(jìn)行了行政處罰，并將違法違規(guī)行為記入信用檔案。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部連續(xù)通報(bào)了多起地方查處的典型案例和違規(guī)失信的中介機(jī)構(gòu)名單，對違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生了有力震懾，對穩(wěn)定市場、穩(wěn)定預(yù)期起到了積極作用。

　　11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，進(jìn)一步提高購房資格或貸款門檻。在各方共同努力下，密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期，16個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場正逐步趨于穩(wěn)定，10月、11月商品住宅售價(jià)環(huán)比全部實(shí)現(xiàn)負(fù)增長或零增長，取得了階段性成果。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，2016年1～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1～10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。在商品房銷售和待售方面，1～11月，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1～10月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　在“去庫存”政策強(qiáng)力施行的大背景下，到去年11月末，全國房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)連續(xù)減少9個(gè)月。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。

　　從各個(gè)城市出臺的去庫存新政內(nèi)容來看，多是從供給和需求側(cè)雙向調(diào)控，其中取消“限外”和“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房”均是重點(diǎn)。目前，山西、山東、甘肅等多省已明確出臺政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房，對農(nóng)民進(jìn)城購房分別給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策。

　　而河南省政府辦公廳也在去年10月出臺政策，研究出臺擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農(nóng)民工等納入住房公積金受益范圍；結(jié)合本地實(shí)際出臺農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)建立農(nóng)民進(jìn)城購房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為進(jìn)城購房農(nóng)民提供融資便利和支持。

　　不過，正如陳政高所言，“農(nóng)民工進(jìn)城購房是一個(gè)歷史過程，是要逐步實(shí)現(xiàn)的”。上述政策對于三四線城市庫存去化或有短時(shí)的促進(jìn)作用，但三四線城市經(jīng)濟(jì)薄弱、就業(yè)崗位不足，如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐和相關(guān)保障政策，依賴農(nóng)民進(jìn)城購房來緩解庫存問題，效果將非常有限。因此，各地紛紛在吸引農(nóng)民進(jìn)城購房方面設(shè)計(jì)了長效措施，包括落實(shí)享受基本公共服務(wù)的政策，在子女上學(xué)問題上出臺優(yōu)惠政策，努力解決農(nóng)民工就業(yè)問題等。

　　保障房建設(shè)仍然是2016年的重點(diǎn)工作，但與往年不同的是，保障房開工建設(shè)指標(biāo)沒有寫進(jìn)去年的《政府工作報(bào)告》，但報(bào)告中強(qiáng)調(diào)要提高棚改貨幣化安置比例，因此棚改也首次和去庫存關(guān)聯(lián)在一起。市場專家表示，從去年部分三四線城市去庫存的手段來看，棚改貨幣安置化收效快、負(fù)面影響少，同時(shí)貨幣補(bǔ)貼更能帶動(dòng)購房需求，百姓受益也更加直接。

　　在過去一年多時(shí)間，各地在住房保障體系內(nèi)展開了多種市場化運(yùn)作的深入探索，在多省市進(jìn)行收購商品房用作保障房的試點(diǎn)基礎(chǔ)上，去年甘肅、福建、青海、河南等省份進(jìn)一步擴(kuò)大采用了回購商品房作為保障房形式，也有城市把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房。在保障性住房房源進(jìn)一步豐富的基礎(chǔ)上，各地保障對象的范圍也在逐步擴(kuò)大，如將保障對象擴(kuò)大到非戶籍人口或新就業(yè)人口。

　　同時(shí)，一些城市還在土地出讓環(huán)節(jié)創(chuàng)新地嵌入新條件，如陜西省推出多個(gè)“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊，在自持物業(yè)、配套承諾等多項(xiàng)限制條件下。從結(jié)果來看，不僅沒有產(chǎn)生新的地王，穩(wěn)定了市場預(yù)期，而且拿地的萬科等企業(yè)還將按拿地條件100%持有所建住宅70年，以租賃形式面市，增加了供給。

　　在各地因地制宜的探索之下，一些原來的存量、庫存項(xiàng)目正在被改造成為新型的業(yè)態(tài)，如發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)項(xiàng)目，開展多元化經(jīng)營，一些濱海城市還探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、短租賓舍等持有型物業(yè)，部分城市的去庫存周期正在向較為理想的供需平衡區(qū)間回歸。

　　專家表示，中國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面沒有改變，因此房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。同時(shí)，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有變，為房地產(chǎn)市場提供了很大的空間。從2016年的去庫存成績來看，城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求仍是未來房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力，因此，在未來“長效機(jī)制”逐步清晰的情況下，市場平穩(wěn)健康發(fā)展可期。（來源：中國建設(shè)報(bào)）