國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松日前接受采訪，就當(dāng)前各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及房地產(chǎn)市場會朝著什么方向發(fā)展等焦點問題做出以下分析：
鄧郁松：在“十二五”中后期，中國住房市場進(jìn)入一個新的階段，從原有的總量供給不足發(fā)展到總量供給基本平衡、區(qū)域分化。新階段的市場發(fā)展特征與供不應(yīng)求階段存在顯著差異。在供不應(yīng)求階段，房價漲幅較快，房地產(chǎn)投資增速與銷售增速都保持在較高水平。這一階段也是人口、城鎮(zhèn)化率、人均收入增速較快的時期，房地產(chǎn)市場也隨之快速發(fā)展。
2013年前后，中國城鎮(zhèn)戶均住房達(dá)到1.0套左右，基本上解決了供不應(yīng)求的問題，進(jìn)入了總量基本平衡、區(qū)域分化的新階段。同時，2013年，全國房地產(chǎn)新開工面積達(dá)到峰值。通過國際比較來看，我國房屋新開工面積出現(xiàn)峰值的時候和發(fā)達(dá)國家房屋新開工套數(shù)出現(xiàn)峰值時的市場特征大體一致。因此，我們可以把“十二五”中后期作為一個轉(zhuǎn)折點，今后，市場很難出現(xiàn)投資高增長、銷售高增長、房價高漲幅的“三高特征”。未來，房屋新開工面積絕對量會下降，新建房屋銷售面積下降，竣工面積下降，投資增速也會回落。正常情況下，房價漲幅也要下降。
從長期看，房價的漲幅和收入漲幅是一致的，收入漲幅最高的時候通常也是房價漲幅較高的階段。隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長階段，經(jīng)濟(jì)增速從10%下降到6.5%左右，居民收入增速也會有所回落。從基本面來說，支撐房價高增長的要素已經(jīng)發(fā)生顯著變化。因此，觀察未來的房地產(chǎn)市場趨勢，首先要認(rèn)識到我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段已發(fā)生根本變化，要準(zhǔn)確把握新階段的市場特征和發(fā)展規(guī)律。
問：近日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室經(jīng)濟(jì)一局負(fù)責(zé)人對“灰犀牛”給予明確解釋，指出存在的“灰犀牛”風(fēng)險隱患包括房地產(chǎn)泡沫。在你看來，目前房地產(chǎn)市場存在哪些風(fēng)險？
鄧郁松：無論日本還是其他發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的較大風(fēng)險主要都是在總量平衡后發(fā)生的。從大的背景看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速回落后，有一些國家為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，實行低利率政策，而低利率政策是造成大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的主要原因。低利率不能長期持續(xù)，一旦開始快速升息，泡沫就可能被捅破。
在此階段，應(yīng)采取有效措施，防范3種風(fēng)險。首先，應(yīng)建立首付和利率反向調(diào)整機(jī)制，防范系統(tǒng)性的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。以德國為例，德國房價相對穩(wěn)定，其首付較高、利率相對穩(wěn)定。保持中國房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，需要實行中性的住房金融政策，在降低利率時，適當(dāng)提高首付，防范利率波動對房地產(chǎn)市場的影響。
其次，應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化，建立人地掛鉤機(jī)制，防范供給過剩風(fēng)險和因供給不足造成的房價過高問題。當(dāng)前，我國一些城市存在供給過剩問題。庫存過大的根源在于這些城市人口增長不足，但是新建住房過多。隨著我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入總量平衡、區(qū)域分化的新階段，應(yīng)防范出現(xiàn)系統(tǒng)性供給過剩問題，要根據(jù)人口情況合理確定新建住房總量。同時，地方政府不能被短期房價所擾動，而是要采取相應(yīng)措施防范供給過剩風(fēng)險。
最后，要防止出現(xiàn)流動性風(fēng)險。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是居民買房都高度依賴金融支持。所以，如果金融政策過度波動，就有可能會出現(xiàn)流動性風(fēng)險。
問：當(dāng)前，一二線城市的房地產(chǎn)市場去化周期有所增長，三四線城市去化周期縮短。對于三四線城市而言，去庫存該如何持續(xù)下去？需要注意哪些問題？
鄧郁松：首先，對房地產(chǎn)市場總體供求情況要有一個基本的判斷，要特別重視特定市場的戶均住房套數(shù)。如果戶均住房套數(shù)超過1.1套，即存在明顯的供過于求，就應(yīng)適當(dāng)減少土地供應(yīng)，控制房屋的新開工面積。
其次，要重視特定城市的經(jīng)濟(jì)活力問題。經(jīng)濟(jì)活力影響人口的流動，對于庫存較大、經(jīng)濟(jì)相對欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，要將提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活力和公共服務(wù)水平放在更加重要的位置?？梢园迅嗟墓操Y源投向一些欠發(fā)達(dá)城市，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，從而有利于緩解一線城市的高房價壓力，也會使得二、三線城市更具經(jīng)濟(jì)活力。
問：租售并舉、租售同權(quán)被認(rèn)為是房地產(chǎn)從供給端進(jìn)行改革的政策創(chuàng)新，你認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場會從購買轉(zhuǎn)向大規(guī)模租賃嗎？
鄧郁松：租售同權(quán)政策體現(xiàn)了公共資源的均等化，是一個漸進(jìn)的過程，需要因地制宜。
第一，租房市場與買賣市場既相互聯(lián)系又存在差別。從國際比較看，絕大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家的住房自有率都不超過65%。很多發(fā)達(dá)國家曾試圖提高住房自有率，但是通過住房金融政策等方面鼓勵低收入人群購買住房的結(jié)果并不理想。美國、日本等國在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策調(diào)整后，住房自有率很快回落到65%以下，并造成房地產(chǎn)市場的危機(jī)。上世紀(jì)五六十年代，發(fā)達(dá)國家還曾建設(shè)了大量的公共住房，但政府的大規(guī)模投入不僅使政府背上沉重負(fù)擔(dān)，而且低收入人群聚居還帶來很多社會問題。上世紀(jì)70年代后，發(fā)達(dá)國家的公共住房政策也開始進(jìn)行調(diào)整，在政府承擔(dān)住房保障責(zé)任的同時，開始更加重視發(fā)揮市場機(jī)制的作用。客觀來說，讓所有人都買得起房不是很現(xiàn)實，但是保障絕大多數(shù)人“住有所居”是可以實現(xiàn)的，租售并舉是值得鼓勵的政策。
第二，不能否認(rèn)住房是絕大多數(shù)普通家庭的主要資產(chǎn)，因此，必須正視房價問題。理清導(dǎo)致房價波動的主要原因，調(diào)整完善相關(guān)政策，既確保房價比較平穩(wěn)，也能夠發(fā)揮各類主體在租房市場中的積極作用。要重視發(fā)揮包括機(jī)構(gòu)投資者和私人業(yè)主等各類主體的作用，為市場提供更多的房源。
第三，房屋供給應(yīng)該是多元的，在一個市場上進(jìn)行競爭，從而形成一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系，這樣市場會變得越來越健康。當(dāng)前，制約租賃市場進(jìn)一步發(fā)展的原因之一是房屋種類過多，由于市場分割等問題導(dǎo)致許多房源無法真正在市場上流動。因此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是住房市場，要重視解決市場分割的問題。如果所有的房屋能在市場上自由流通，那么商品房的價格就不會這么高，政府的保障壓力也會減輕。（來源：中國建設(shè)報）
