中國(guó)的城市化已經(jīng)走向了一個(gè)新階段，即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長(zhǎng)極?？紤]到中國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)不容樂(lè)觀，這些二線城市希望能夠在未來(lái)的城市競(jìng)爭(zhēng)中獲得足夠的人口紅利空間。

　　隨著部分二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮自然會(huì)帶來(lái)對(duì)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。如果城市的房?jī)r(jià)上漲是有基本面支撐的，那風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)是可控的;相反，如果城市的房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有基本面支撐，純粹由房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐，那就是泡沫，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　在過(guò)去數(shù)年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征是啟動(dòng)容易剎車(chē)慢。只要政策寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就會(huì)大漲，房?jī)r(jià)也不可遏制地飆漲。一旦政策收緊，全面打壓投資投機(jī)需求甚至傷害到自住需求。不過(guò)在這一輪循環(huán)中出現(xiàn)了一個(gè)新特征，那就是二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起，成為新的主角。無(wú)論是從房?jī)r(jià)上漲幅度還是持續(xù)時(shí)間，一些二線甚至個(gè)別三線城市都全面超越一線城市。根據(jù)中國(guó)社科院住房大數(shù)據(jù)二手房網(wǎng)上成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)，截至2018年3月，二手房網(wǎng)上成交價(jià)格同比上漲最快的城市分別是成都(64.4%)、西安(62.7%)、南寧(49.8%)、杭州(45%)、青島(44.3%)、煙臺(tái)(36.5%)、廣州(36.2%)、濟(jì)南(34.6%)、重慶(28.8%)和長(zhǎng)沙(28%)?？梢?jiàn)，在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)失去鋒芒，前十大上漲最快的城市中只有廣州在列。如果考慮到此輪房?jī)r(jià)上漲顯著的城市如蘇州、合肥、鄭州、石家莊、天津等，也都屬于二線城市。

　　為什么這些二線城市的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)掩蓋一線城市的光芒?答案是，中國(guó)的城市化已經(jīng)走向了一個(gè)新階段，即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長(zhǎng)極?？紤]到中國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)不容樂(lè)觀，這些二線城市希望能夠在未來(lái)的城市競(jìng)爭(zhēng)中獲得足夠的人口紅利空間。在各城市搶人大戰(zhàn)下，一些城市常住人口大幅增長(zhǎng)，例如杭州2017年常住人口增長(zhǎng)了28萬(wàn)，幾乎等于2011-2020年的總和;西安僅2018年1季度人口就增長(zhǎng)24.5萬(wàn)。安信證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，青壯年人口流動(dòng)往往會(huì)選擇那些有著更好的教育資源的城市而并不是收入更高的城市。一線城市盡管有著更好的教育資源包括收入機(jī)會(huì)，但是人口控制的嚴(yán)厲程度使得陜西和上海出現(xiàn)了嚴(yán)重的勞動(dòng)力供求不匹配。

　　人口向少數(shù)二線城市流入對(duì)中國(guó)城市體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)凸顯。毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)需要更多的“明星城市”，從而緩解長(zhǎng)期以來(lái)城市體系極化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利影響。麥肯錫全球研究所2020年的研究顯示，當(dāng)較大比例的人口居住在龍頭城市時(shí)，該國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)更高。因此，有人說(shuō)要向德國(guó)學(xué)習(xí)控制房?jī)r(jià)。實(shí)際情況是，對(duì)中國(guó)這樣一個(gè)超大型國(guó)家，其城市體系無(wú)法做到德國(guó)那樣的扁平化。城市體系趨于極化，這意味著我們沒(méi)有學(xué)習(xí)德國(guó)的基礎(chǔ)。即便是德國(guó)樣板，從2009年以來(lái)，德國(guó)的房?jī)r(jià)照樣上漲迅速。隨著歐洲央行的低利率甚至負(fù)利率政策、人口的大量涌入和德國(guó)表現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)基本面，德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的神話(huà)也在搖搖欲墜。這也表明，經(jīng)濟(jì)規(guī)律和供求關(guān)系仍然主導(dǎo)著住房市場(chǎng)，即使是德國(guó)也不能免俗。

　　二線城市的崛起雖然減輕了傳統(tǒng)的一線城市的壓力，但這些新的增長(zhǎng)極并沒(méi)有改變中國(guó)城市體系極化的現(xiàn)實(shí)。實(shí)際上，當(dāng)前各地都在加強(qiáng)城市首位度建設(shè)，尤其是國(guó)家中心城市建設(shè)規(guī)劃的提出更是引發(fā)了一些城市之間的白熱化競(jìng)爭(zhēng)。城市首位度建設(shè)的加強(qiáng)和國(guó)家中心城市戰(zhàn)略導(dǎo)致中國(guó)的城市化可能走向有中國(guó)特色的“大國(guó)大城”之路。

　　隨著部分二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮自然會(huì)帶來(lái)對(duì)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。如果城市的房?jī)r(jià)上漲是有基本面支撐的，那風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)是可控的;相反，如果城市的房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有基本面支撐，純粹由房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐，那就是泡沫，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　當(dāng)前部分二線城市和個(gè)別三線城市的房地產(chǎn)繁榮有基本面做支撐，即大量的青壯年人口流入、城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、首套房低利率(目前首套房利率盡管顯著上浮，但從長(zhǎng)期來(lái)看仍處于較低水平且有可能會(huì)持續(xù))，同時(shí)，資本市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)、安全產(chǎn)品短缺的大環(huán)境沒(méi)有改變，這使得房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)帶來(lái)的投機(jī)投資需求在一些二線城市仍然非常旺盛。當(dāng)前各地采取的一些行政性限制措施，如新房搖號(hào)，實(shí)際上增加了很多套利需求，而土地拍賣(mài)中的競(jìng)自持實(shí)際上減少了新房供給并助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。

　　根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，全國(guó)106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市2018年第1季度土地價(jià)格繼續(xù)快速上漲，住宅用地價(jià)格同比上漲10.43%;另根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的2018年1季度數(shù)據(jù)，全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲19.8%。地價(jià)的上漲既蘊(yùn)含著未來(lái)房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步上漲，也意味著當(dāng)前的行政性限制房?jī)r(jià)措施不可持續(xù)，如果繼續(xù)限價(jià)只會(huì)造成新增供給短缺。

　　并且還要看到，從全球視角來(lái)看，近10年來(lái)，全球處于一種“失重的經(jīng)濟(jì)”狀態(tài)，皮凱蒂在《21世紀(jì)資本論》中談到了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體財(cái)富收入比在過(guò)去40年間驚人的上升，而首要原因來(lái)自于房地產(chǎn)部門(mén)自身的變化。另根據(jù)Steger等人的研究，全球?qū)嶋H房?jī)r(jià)自20世紀(jì)50年代開(kāi)始顯著上升，由于住房是財(cái)富的主要組成部分，結(jié)果導(dǎo)致很多國(guó)家財(cái)富收入比迅速攀升，英國(guó)住房財(cái)富/國(guó)民收入的比例從1970年的120%上升到2010年的300%，法國(guó)同期由120%上升到371%。在房?jī)r(jià)攀升的同時(shí)，房地產(chǎn)信貸占比也在迅速提升。

　　根據(jù)Schularick和Taylor對(duì)17個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相關(guān)數(shù)據(jù)的研究，發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的銀行業(yè)務(wù)在過(guò)去45年中發(fā)生了重大變化。從1928-1970年，房地產(chǎn)信貸占全部銀行信貸的比重由30%升到35%;到了2007年，這一比重接近60%，而其余的40%的銀行信貸中也有相當(dāng)一部分可能是為商業(yè)房地產(chǎn)融資的。住房的投資屬性與金融杠桿的結(jié)合往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫并威脅到金融穩(wěn)定。而同時(shí)，低利率的融資環(huán)境在可見(jiàn)的未來(lái)仍然會(huì)持續(xù)，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期并沒(méi)有從根本上改變?nèi)蜷L(zhǎng)期利率下行的趨勢(shì)。所有這些，都對(duì)穩(wěn)定中國(guó)二線城市的住房市場(chǎng)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）