思考是思考者的信仰

以下是正文 ，來源：鳳凰財經(jīng)（finance_ifeng）綜合姑蘇晚報（gusuwb）、觀察者網(wǎng)報道

今天，有一件關(guān)乎全體中國人的重大事件，得到了中央的！那就是國土部回應(yīng)“溫州房屋產(chǎn)權(quán)到期”：自動續(xù)期不收費！

很多朋友可能都忘記“溫州房屋產(chǎn)權(quán)”這個事情了，我們先帶大家回顧下：

在今年四月份，溫州一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，據(jù)說要繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金？

舉個例子：按照溫州現(xiàn)在的做法，等你房子產(chǎn)權(quán)到的那一天，這套房子評估下來值180萬，如果你要續(xù)期，那就得交60萬…

這一消息不僅震驚整個溫州房產(chǎn)市場，甚至全國人民都開始檢查自己買的房子的土地使用權(quán)。因為溫州住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，在國內(nèi)也屬于先例。因此，溫州房屋產(chǎn)權(quán)的處理方式很可能成為其他城市的典型參照！

今天，官方正式回應(yīng)了這一事件：產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期不收費

國土資源部副部長王廣華在今天的新聞發(fā)布會上指出，針對溫州當(dāng)?shù)囟曜》客恋厥褂脵?quán)到期問題，國土資源部和住建部會商后，可以采用“兩不一正?！钡倪^渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明：“根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》辦理相關(guān)手續(xù)”。

為什么4月份溫州就起爭議的這個事情，會在過去8個月后，大家都已經(jīng)淡忘的情況下做出回應(yīng)呢？這讓鳳財君不得不聯(lián)想到本月另一件關(guān)于產(chǎn)權(quán)的大事。

近一個多月來，武漢市國土局連續(xù)發(fā)布了26份《不動產(chǎn)權(quán)屬證書/不動產(chǎn)登記證明作廢公告》，涉及業(yè)主300多戶。據(jù)稱，被注銷的權(quán)利人都是對政府的征收和拆遷補償決定存在爭議的人。

盡管武漢國土部門此舉十分注重“依法行政”，反復(fù)強調(diào)自己的行為有充分的法律依據(jù)。但這樣的行政措施還是讓產(chǎn)權(quán)人不能理解，也讓公眾看不懂。

這讓人們感到了一絲憂懼：房子還在，產(chǎn)權(quán)證書卻被注銷了，公民的房屋所有權(quán)竟然是如此脆弱?這是否意味著政府一作出決定就可單方申請注銷登記？

到此，我們就可以回答為什么中央要在今天宣布溫州房屋產(chǎn)權(quán)到期的處理辦法了，這是在給群眾吃定心丸啊！

鳳財君由衷的佩服此次中央的處理方式，因為產(chǎn)權(quán)問題一旦處理不好，一定會直接影響到樓市價格，尤其是二手房交易市場。

那么，這是不是代表，你的房子產(chǎn)權(quán)到期了也可以高枕無憂，自動續(xù)期不收費呢？

不一定！

因為這次是為解決溫州這些群眾面臨的實際問題，時間上相對緊迫。為了最大程度的維護群眾的應(yīng)有權(quán)益，國土資源部商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部同意后，復(fù)函并抄送各地國土資源管理部門，地方在相關(guān)“法律安排”明確之前，可以采用“兩不一正?！钡倪^渡性辦法處理。

請注意“地方在相關(guān)法律安排明確之前”這幾個字。什么意思呢？

參照我國物權(quán)法第一百四十九條明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期．依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

看到了嗎？物權(quán)法中說的是“自動續(xù)期”，可沒提“免費”這兩個字。

也就是說，在地方相關(guān)法律安排明確之前，各地方應(yīng)當(dāng)會仿照此次溫州的做法，為群眾免費自動續(xù)期，但是在具體的法律法規(guī)制定中，很可能還是會收取一定的費用的，只是這個費用的比例是多少？怎么收?。磕壳斑€沒有定論，那就暫時免費吧！

我們是社會主義國家，土地是國家的。根據(jù)項目的立項不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，工業(yè)/科教文衛(wèi)體/綜合類50年，商業(yè)/旅游/娛樂40年。關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)到期的處理辦法，其實是一個老生常談的問題了。

咱們也別自己瞎捉摸，不妨看看別的地方都是怎么做的，因為政府在制定政策時也會研究這些典型案例，降低因新政策考慮不周引起的風(fēng)險。

雖然我國的土地使用權(quán)年限常常被渲染為中國特色，但其實它還真不是中國的創(chuàng)造發(fā)明，甚至從世界范圍來看，這也是一種普遍的出讓方式。一般認為，我國的土地使用年限起源于深圳，而深圳效仿的則是它的近鄰——香港。

香港的土地擁有權(quán)，除了位于中環(huán)的圣約翰大教堂是唯一私人擁有的土地外，其他全部由香港政府所擁有。實際土地歸房屋及地政總署管理，土地契約中永久批地的契約批期50年，還要短于內(nèi)地的70年。而土地使用權(quán)到期，在香港回歸中英雙方簽署的在中英聯(lián)合聲明中就已提到了這一問題。

目前香港處理方式是土地自動續(xù)期，期限同上一次土地批租年限。僅需每年繳納新地稅，實際的年繳付費相當(dāng)于房產(chǎn)年租金的1.5‰，這一年付比率毫無疑問是極低，可以看到，香港市民每年只是象征性地付一些錢而已。

香港模式會在內(nèi)地推廣嗎？

考慮到香港在國內(nèi)政治地位的特殊性，存在讓利的可能性，目前來看借鑒意義比較弱。但是我們可以追本溯源，因為香港的土地出讓制度也不是它的發(fā)明，而是來源于當(dāng)初它的殖民統(tǒng)治者——英國。

不同于房產(chǎn)土地歸私人所有，并征收高房地產(chǎn)稅的美國模式，英國所有的土地所有權(quán)在法理上都屬于英國女王。

所以英國不存在其他所謂的owner(所有者)，土地的所有者只是持有一塊土地。根據(jù)是否擁有自由處置所持有的土地的權(quán)利，又分為自由保有地產(chǎn)權(quán)和租借地產(chǎn)權(quán)等，而我們主要需要參照的是后者。

英國無論是房子的業(yè)主還是租客都要向當(dāng)?shù)卣辖?strong style="max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">市政物業(yè)稅，按照行政區(qū)劃和房產(chǎn)的高低檔次進行征收，數(shù)額從1000至數(shù)千英鎊不等。（這個可以看作國內(nèi)將來推開的房產(chǎn)稅）

而買房除了支付房費和市政費用外，還需要每年繳納地租，即本文中討論的土地使用費，不過和國內(nèi)不同，英國的土地使用費是在房價以外收取。

地租和市政物業(yè)稅一樣，可能會跟著通貨膨脹一起漲價。需要注意的是，如果一直沒有按時繳納地租的話，土地保有權(quán)人(無論是個人還是政府)有權(quán)將房子沒收回去，一般是超出三年即可收回。

不過英國政府很少使用這一權(quán)利，一般來說住宅即使拖欠地租，業(yè)主也不用擔(dān)心被趕出家門，可以一直居住。不過，在房地產(chǎn)交易時必須將拖欠費用還清才可以繼續(xù)交易。但是商業(yè)地產(chǎn)就沒有這樣的美事，一旦拖欠土地使用費，就會被官方即刻收回。

英國的這一套模式被廣泛運用到英聯(lián)邦國家及其殖民地之中。英聯(lián)邦國家的房地產(chǎn)市場，如澳大利亞，加拿大等等普遍使用這一模式。

了解了別人的處理方式，還是要回歸到我國，無非是這三個問題：

1、到期的房產(chǎn)到底該不該自動續(xù)期？

2、續(xù)期該不該交錢？

3、要交的話需要交多少錢？

第一個問題，在我國的物權(quán)法中已經(jīng)回答了，自動續(xù)期！

第二個問題，續(xù)期是否應(yīng)該交錢，答案基本也是肯定的。

通常主流觀點是：

1、延長土地使用權(quán)期限?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。

2、根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的，對業(yè)主進行相應(yīng)補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

簡單來說，要么交錢續(xù)期，要么國家收回給你補償。

第三個問題，交多少才合適呢？

參考英美的稅制：

英國：采取較低房產(chǎn)稅和地稅相結(jié)合的方式

美國：使用高額房地產(chǎn)稅來作為土地永久免費的彌補

但基本上都采?。悍康禺a(chǎn)稅根據(jù)政府評估的市場房價征收。

也就是房價漲稅也就跟著漲，至于房價跌，你猜會不會降稅？

而我國至今還沒有開征房地產(chǎn)稅，土地出讓金比例也沒有明確的規(guī)定，基本上可以判斷，這兩個稅的制定必須配套設(shè)置，不然就會導(dǎo)致雙重征稅，讓群眾承受很大的壓力。

房地產(chǎn)稅的主要意圖是抑制炒房熱度，呼之欲出了這么久，不可能只是蜻蜓點水的份量，所以相應(yīng)的，土地出讓金費用不應(yīng)該太高，而繳費方式也可以參照英國執(zhí)行，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前結(jié)清土地使用費即可。

長按二微碼，關(guān)注本微！