香港、美國裝飾行業(yè)模式分析

摘 要

本文通過對香港、美國地產(chǎn)開發(fā)模式的介紹，引入對海外裝飾工程在住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的實(shí)施情況探究，從工程實(shí)施、法律法規(guī)、案例分析等角度，對整個海外（以美國為主）裝飾業(yè)，包括內(nèi)裝承包、室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝飾材料等現(xiàn)狀進(jìn)行了初步了解與分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)模式

目前，國際上具有一定代表性的房地產(chǎn)開發(fā)模式主要有兩種：一種是從融資、買地、建造，到賣房、管理都以開發(fā)企業(yè)為中心的“香港模式”，另一種是以市場化資本運(yùn)作為主、注重專業(yè)化細(xì)分和協(xié)作的“美國模式”。我國近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)開發(fā)模式漸漸由香港模式向美國模式轉(zhuǎn)變，尤其自2005年以來，美國模式成為中國地產(chǎn)圈內(nèi)的高溫詞匯，國內(nèi)眾多地產(chǎn)大腕屢屢提起?！皸壐弁睹馈保壳耙呀?jīng)有不少品牌開發(fā)商對此趨之若騖。

㈠ 香港模式              

“一條龍”式壟斷游戲              

由于地緣關(guān)系和土地公有等方面的相似性，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)模式基本上借鑒了香港模式。              

香港模式是一條以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心的縱向運(yùn)作鏈，投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷銷售、物業(yè)管理等，通常由一家企業(yè)獨(dú)立完成，堪稱“全能開發(fā)商”。香港房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道也相對比較單一，主要構(gòu)成是銀行貸款和通過預(yù)售收取客戶預(yù)購房款。

香港模式具有以下幾個鮮明特點(diǎn):              

地皮最值錢。香港擁有660萬人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，而作為人口高密度最高的上海，1700萬人卻擁有6340平方公里。這就跟解放前的中國農(nóng)民一樣——一輩子的夢想可能就是置下五畝地。對香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。

項(xiàng)目運(yùn)作“一條龍”化。香港房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用拿地、蓋房、銷售、物管“一條龍”式的滾動開發(fā)模式，作為“全能開發(fā)商”扮演著各類角色。長江和黃、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等10家地產(chǎn)集團(tuán)都是這樣開發(fā)樓盤的。這種全能型模式有利于形成地產(chǎn)巨頭，行業(yè)集中度相對較高，有利于資源的優(yōu)化配置，正由于此，前十家地產(chǎn)商的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右。              

獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會財富自動聚攏而來，想不賺錢都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的核心所在。

融資渠道相對單一?？傮w來說，香港地產(chǎn)商大型化、財團(tuán)化之后，其自身財力已經(jīng)比較雄厚，然后通過銀行貸款和預(yù)售款，基本就能滿足開發(fā)經(jīng)營需求，沒有太大動力進(jìn)行多元化融資。              

期房預(yù)售制。1953年，在香港嚴(yán)重供小于求的賣方市場下，霍英東首創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)則，期房預(yù)售使得開發(fā)商除銀行貸款外，又獲得了一個新的融資渠道。從而在資金要求上大大降低了開發(fā)商的入行門檻。              

㈡ 美國模式             

通過嚴(yán)格的專業(yè)化細(xì)分，形成一條橫向價值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細(xì)分和金融運(yùn)作見長的房地產(chǎn)發(fā)展模式。美國模式代表了西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其核心是金融運(yùn)作，美國擁有最成熟和完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)投資信托基金和投資商成為主導(dǎo)者，而開發(fā)商、建筑商、銷售商以及其他房地產(chǎn)服務(wù)商則成了圍繞資本、基金的配套環(huán)節(jié)。

1、美國地產(chǎn)模式的背景及特點(diǎn)            

土地自由供應(yīng)。聯(lián)邦政府及各州政府擁有的公共產(chǎn)權(quán)土地占美國土地總面積的41%，私人業(yè)主及印第安人擁有額外59%的土地面積。              

專業(yè)分工明確。美國房地產(chǎn)發(fā)展模式主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等相互協(xié)調(diào)共存，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司來共同完成。而且不同公司根據(jù)自己的專業(yè)特長而專注于某個細(xì)化產(chǎn)品市場。比如：有專做寫字樓的，也有獨(dú)做大型超市的，既有做郊區(qū)成排別墅群的，也有獨(dú)營退休社區(qū)的。              

以金融運(yùn)作為核心。在美國房地產(chǎn)模式的各個鏈條中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為發(fā)達(dá)。美國沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)，但卻有許多以房地產(chǎn)投資收益為利潤來源的投資商、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入世界500強(qiáng)。美國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國的房地產(chǎn)投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)，因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，美國目前約有300多只房地產(chǎn)投資信托基金，管理資產(chǎn)總值超過3000億美元。              

收益大眾化。美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基本上是私人投資，全國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資，主要渠道是房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、MBS(房產(chǎn)抵押貸款證券)等。全民參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，也使行業(yè)利潤被民眾攤平，基本不可能出現(xiàn)如任由國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商斂聚暴利的現(xiàn)象。

2、參與群體

美國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要參與群體有三個：業(yè)主、設(shè)計(jì)人員和建造人員，以下分別論述。

⑴ 第一個參與者是業(yè)主，按資金來源不同，業(yè)主分為三類：

A 公共業(yè)主。美國大約1/4的建筑是由公共資金來完成的，這些資金來自于地方、州或者聯(lián)邦政府。

B 私人業(yè)主。大多數(shù)的建筑是由私人業(yè)主籌資興建的。從一生只建一所房子的家庭業(yè)主，到擁有眾多設(shè)施的跨過公司都在此范圍之內(nèi)。

C 業(yè)主代表。設(shè)備經(jīng)理（Facility Management）是最常見的業(yè)主代表，他們大多在大型機(jī)構(gòu)或?qū)W院中工作。其工作內(nèi)容就是明確組織的目標(biāo)，確保各種設(shè)施按計(jì)劃運(yùn)轉(zhuǎn)。

⑵ 第二個參與項(xiàng)目的群體是專業(yè)設(shè)計(jì)人員

建筑師和工程師是工程項(xiàng)目的主要設(shè)計(jì)者。在大多數(shù)房屋和住宅建筑中，建筑師是首席設(shè)計(jì)師，負(fù)責(zé)直接將業(yè)主的意圖見諸圖紙。工程師則通常在基本設(shè)計(jì)理念確定之后而具體細(xì)節(jié)尚未實(shí)施之前參與進(jìn)來。

⑶ 第三個參與項(xiàng)目的群體是專業(yè)建造人員。該類群體包括建造師、估算師、進(jìn)度計(jì)劃員、采購代理、專業(yè)承包商、技工等，由他們負(fù)責(zé)項(xiàng)目最終的建造師工工程。

3、美國地產(chǎn)開發(fā)八大階段

第一階段是尋找與篩選投資機(jī)會，制定投資計(jì)劃，要尋找投資機(jī)會，就要求開發(fā)商對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并在占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資的可能性，尋找多個可供選擇的機(jī)會，并迅速判斷出可行性。

第二個階段是細(xì)化投資方案。細(xì)化方案就是指開發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)他的設(shè)想的開發(fā)用地。如何選擇開發(fā)用地，要探討它的技術(shù)可行性，并且要與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。

第三個階段是可行性研究，完成上述兩個步驟后，開發(fā)商要進(jìn)行正式的市場研究，估算市場吸納率，估計(jì)的成本和價格，將有關(guān)開發(fā)計(jì)劃報送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目的可行性。

第四個階段是合同談判。開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征，確定最終的設(shè)計(jì)方案并開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售的方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。實(shí)際上談判的目的就是籌款，往往在地沒有批下來的時候就要預(yù)先安排，而不是等批了地再去找錢。籌錢的計(jì)劃一般應(yīng)該靠前制定。

第五階段是正式簽署有關(guān)合作協(xié)議和合同。簽署合同，包括開發(fā)協(xié)議、貸款協(xié)議、長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預(yù)租售合同等。

第六階段是工程建設(shè)。開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程洽商或變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。

第七階段是工程竣工投入使用。開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍，接入市政設(shè)施，業(yè)主入住，償還建設(shè)貸款，長期融資到位。

最后一個階段是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。業(yè)主和開發(fā)商（或者新業(yè)主）要進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造設(shè)備、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，提高資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量。

4、工程管理模式及組織形式

通常在美國有6中常用的專業(yè)服務(wù)以及專業(yè)服務(wù)組合可供業(yè)主選擇：

A 財務(wù)規(guī)劃咨詢。

B 建筑和工程設(shè)計(jì)咨詢。業(yè)主聘請建筑工程公司做前期設(shè)計(jì)的技術(shù)咨詢。當(dāng)工程設(shè)計(jì)和項(xiàng)目融資工作完成后，業(yè)主通過招投標(biāo)及商務(wù)談判的方式確定總承包商。

C 設(shè)計(jì)及施工咨詢。對于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，尤其是大型工業(yè)項(xiàng)目采用此模式。在一個項(xiàng)目中，把設(shè)計(jì)和施工管理融為一體，就可以使許多原來存在的設(shè)計(jì)者與施工者之間的矛盾得以避免。

D 全過程建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理。從項(xiàng)目啟動到完工提供全過程服務(wù)的職業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理大多來自建筑工程設(shè)計(jì)公司或總承包商。

E 運(yùn)營和維護(hù)管理。

F 設(shè)施管理

二、裝修工程在房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)營模式之住宅地產(chǎn)

背景概況：

根據(jù)美國住房和城鄉(xiāng)發(fā)展部及美國人口普查局（Department of Housing and Urban Development (HUD) and conducted by the U.S. Census Bureau）在2012年發(fā)布的“2011年全美社區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)”（2011 American Community Survey Data）顯示（表一），美國主要的大城市中，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)及人口高度密集地區(qū)，人們居住在公寓樓房（apartment）的占比越大，例如紐約市，公寓住房占所有住房種類的50%，而在費(fèi)城、鳳凰城等市，公寓住宅只占到所有住宅類型比例的16%和21%?？v觀全美，美國人選擇居住在公寓類樓房的總占比僅約為28.6%，也就是說多達(dá)71.4%的美國人選擇居住在獨(dú)棟住房（House、Unit、Flat）或者房車等移動性特殊住房中。由此可推測，美國住宅裝修產(chǎn)業(yè)多注重于獨(dú)棟住房業(yè)務(wù)的開展，這與中國的大規(guī)模集成住宅裝飾產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)有著顯著的不同。同時由于無法規(guī)?；苫拈_展住宅裝修業(yè)務(wù)，外加基礎(chǔ)設(shè)施較為成熟，以及人口基數(shù)小且增長緩慢，很多美國住宅裝修商在成立了30-40年后，仍然保持著較小規(guī)模及“工作室（studio）”的名稱。

（表一 2011年全美社區(qū)調(diào)查部分?jǐn)?shù)據(jù)）

㈠ 住宅全裝修（新建住宅）

1、工程實(shí)施

行業(yè)規(guī)模雖然有限，但美國人的新住宅仍不斷向郊區(qū)擴(kuò)張，新房的需求量也穩(wěn)步增長，新房的交付中大一部分都是帶著“全裝修”的。

房地產(chǎn)開發(fā)商作為裝修第一責(zé)任人，業(yè)主只需要與其簽訂總包合同，業(yè)主如有任何質(zhì)量或其它問題也只需與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉，開發(fā)企業(yè)要按照"質(zhì)量可靠、價格合理、規(guī)范運(yùn)作、取信于民"的原則自主建設(shè)或者請分包商（Subcontractor）進(jìn)行住宅裝修工作。

在裝修設(shè)計(jì)方面，前期就開始介入，依靠專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的一致性保證住宅裝修后擁有良好的使用功能以及健康舒適的人居環(huán)境；在施工方面，專業(yè)的全裝修工程承包商提供的規(guī)?；?、集中化、裝配化的住宅裝修施工方式，裝飾產(chǎn)品由專業(yè)生產(chǎn)商按工業(yè)化生產(chǎn)方式提供給工程承包商。全裝修的工程質(zhì)量在先期就由工業(yè)化的產(chǎn)品生產(chǎn)做出了充分保證。在個性化兼顧方面，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向市場統(tǒng)一提供不同檔次裝修標(biāo)準(zhǔn)的住宅外，業(yè)主還可以選擇菜單式裝修，在預(yù)售時通過查看樣板間，挑選幾種裝修設(shè)計(jì)方案，有的菜單式裝修的某些部品，如地板、潔具、燈具等，業(yè)主可以自己購買安裝，而軟裝飾由業(yè)主在全裝修完成后充分、自主的進(jìn)行決定。

2、法律法規(guī)

美國政府對住宅裝修產(chǎn)業(yè)頒布了多項(xiàng)嚴(yán)格的法律法規(guī)，此處以康涅狄格州新建住宅裝修情況及法規(guī)為例。

康州政府對新住宅的建造發(fā)布了“新房建設(shè)法”（The New Home Construction Act），所有新住宅建設(shè)商需取得有效的注冊執(zhí)照，而在建設(shè)的同時也提供裝修服務(wù)則需同時取得“家庭改進(jìn)承包商”（Home Improvement Contractor，HIC）牌照，同時需繳納強(qiáng)制收取的一定數(shù)額的保證金，如果產(chǎn)生的工程糾紛中承包商判輸而拒不支付賠償，業(yè)主將獲得單個項(xiàng)目最高達(dá)3萬美元的強(qiáng)制賠付。

此外，HIC執(zhí)照及僅是裝修商的入門門檻，若想開展完整的裝修業(yè)務(wù)，還需多種執(zhí)照，如：由公共安全部頒發(fā)的建造業(yè)監(jiān)工許可證（Construction Supervisor License）、由專業(yè)許可部門頒發(fā)的水暖、電力及其他專業(yè)貿(mào)易許可牌照（Plumbing, electrical, or other professional trade license）、由勞工標(biāo)準(zhǔn)部頒發(fā)的無鉛化安全改造承包商執(zhí)照（Lead-Safe Renovation Contractor License）等。

新房的建設(shè)施工及裝修需注重比非新建住房裝修更多的問題，例如建設(shè)許可的取得、建筑規(guī)則的遵守、特殊場地（規(guī)劃用地施工、濕地或其他特殊用途用地）許可、工人保險(非常重要)、責(zé)任保險、由國家環(huán)境衛(wèi)生協(xié)會、州公共衛(wèi)生部門頒布的氡氣，石棉，鉛，住宅地下取暖油儲罐系統(tǒng)施工許可等。

圖一

㈡ 住宅裝修/翻新（非新建住宅）

馬薩諸塞州：

州法律規(guī)定，任何金額超過1000美元的裝修合同，不論是業(yè)主自用住宅還是其他類非新建住宅，若開展裝修業(yè)務(wù)，同樣必須持有由消費(fèi)者事務(wù)及商務(wù)規(guī)則辦公室（OCABR）頒發(fā)的“家庭改進(jìn)承包商”（Home Improvement Contractor，HIC）注冊執(zhí)照，政府公開將所有持注冊文書的承包商名單發(fā)布在網(wǎng)站上，任何人都可以隨意查詢。

在裝修過程中，如果出現(xiàn)糾紛，業(yè)主可通過由消費(fèi)者事務(wù)及商務(wù)規(guī)則辦公室（OCABR）發(fā)起的一項(xiàng)收費(fèi)低廉的協(xié)助訴訟項(xiàng)目對承包商向法院申請仲裁訴訟。如果在仲裁中業(yè)主取勝，但承包商卻拒絕支付相應(yīng)賠償，那么業(yè)主將收到最高達(dá)1萬美元的“保證基金”賠償，此保證金項(xiàng)目為強(qiáng)制執(zhí)行項(xiàng)目。

裝修合同的條款和國內(nèi)的無太大差異，包括總價、工程細(xì)節(jié)描述、工程款支付細(xì)節(jié)及方式等。唯一幾處有硬性規(guī)定的是：除非有非常特殊的情況（需做認(rèn)證），承包商不得要求超過合同價款1/3的款項(xiàng)作為工程押金；在業(yè)主完全滿意驗(yàn)收工程項(xiàng)目之前，合同中不得要求付清尾款。

康涅狄格州：

消費(fèi)者保護(hù)部對州內(nèi)開展的所有新建住宅及已存在住宅的裝修活動負(fù)責(zé)，這其中包括承包商的注冊取照、承包商保證金的強(qiáng)制收

取及保護(hù)消費(fèi)者法律的制定，政府官網(wǎng)會公開發(fā)布裝修普法文件供公眾查閱（圖二），其中顯眼處標(biāo)有這樣一段話：除了制定相關(guān)法律，州政府正努力確保承包商規(guī)范、專業(yè)的完成裝修工作，滿足客戶的需求，減少消費(fèi)者投訴并支持康涅狄格州經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。此文件會根據(jù)州政府法律條款的變化隨時更新發(fā)布，滿足不同時期有裝修需求民眾的隨意免費(fèi)查閱。

（圖二）

康涅狄格州與馬薩諸塞州一樣，裝修商入門同樣需取得注冊執(zhí)照（HIC），供職于裝修商的業(yè)務(wù)人員也需在消費(fèi)者保護(hù)部門取得注冊資格。此外，無執(zhí)照開展裝修業(yè)務(wù)在康涅狄格州將被無條件視為“犯罪活動”，并且法院不受理此類承包商提出的任何工程糾紛。

值得一提的是，康涅狄格州對消費(fèi)者權(quán)益的保障幾乎達(dá)到極致，裝修工程中，消費(fèi)者擁有一項(xiàng)”3日取消權(quán)”（The 3-day Cancellation Right），消費(fèi)者在工程進(jìn)行中任何3個工作日內(nèi)，如果對此期間的工程不滿意，即可使用此項(xiàng)權(quán)利，即：將不對在此期間發(fā)生的任何裝修工作負(fù)責(zé)，也不必支付產(chǎn)生的任何費(fèi)用，并且有權(quán)利要求承包商免費(fèi)為其將不滿意部分恢復(fù)原樣。此項(xiàng)權(quán)利被強(qiáng)制性要求在合同中標(biāo)明，并且規(guī)定需用黑體字（boldface type）標(biāo)出以提醒消費(fèi)者注意保護(hù)自己的利益。與馬薩諸塞州不同的是，因普通工程糾紛引起的強(qiáng)制性罰金，康州將此金額提高到了1萬5千美元。

因此，美國大部分正規(guī)住宅裝修承包商必須保持高度的責(zé)任心和專業(yè)性，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)確鑿的違約或違法行為，毫無商量余地，美國有句俗語：Rules are Rules（規(guī)矩就是規(guī)矩），言下之意，沒什么道理可講，美國是典型的法治社會和信用體系社會，任何破壞自己信用記錄的行為無疑為自取滅亡，法律在人們心目中地位極高，違法成本巨大，懲罰的代價是非常昂貴且嚴(yán)重的。

總之，在美國若想成功的開展住宅裝修業(yè)務(wù)，需要做到以下幾點(diǎn)：

A 確保業(yè)主的知情權(quán)和檢查權(quán)。業(yè)主有絕對的權(quán)力對項(xiàng)目知情并且采取措施，而且多數(shù)情況下，產(chǎn)生糾紛對承包商十分不利。

B 推薦。項(xiàng)目完成后，注意征詢業(yè)主的意見，詢問業(yè)主是否愿意將此次裝修經(jīng)歷推薦給他人，在信用體系的影響下，得到多任業(yè)主的推薦，效果有時比打廣告好的多。

C 售后服務(wù)。優(yōu)質(zhì)及時的售后服務(wù)同樣有助于業(yè)務(wù)的發(fā)展。

D 良好科學(xué)的施工計(jì)劃。良好的現(xiàn)金流及優(yōu)質(zhì)的信用可以幫助科學(xué)的制定施工計(jì)劃。

E 高度的專業(yè)性。高度的專業(yè)性可以提升客戶滿意度及減少糾紛的發(fā)生。

F 主動尋求幫助。在遇到法律困難時，應(yīng)主動向政府相關(guān)部門求助，將會得到專業(yè)且友好的法律服務(wù)支持。

G 誠信經(jīng)營。誠實(shí)的在所持執(zhí)照種類范圍內(nèi)開展施工作業(yè)，包括不打虛假廣告，作假并引起不良后果一旦被發(fā)現(xiàn)，將終身不能再從事此類工作。

三、裝修工程在房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)營模式之商業(yè)地產(chǎn)

㈠ 案例分析（工業(yè)園、廠區(qū)）

1、背景概況

設(shè)計(jì)-建造模式（Design-Build），在國際上也稱作“交鑰匙模式”(Turn-Key-Operate)、一攬子工程（Package Deal），在中國稱設(shè)計(jì)-施工總承包模式（Design-Construction）,是指在項(xiàng)目的初始階段，業(yè)主邀請幾家有資格的承包商進(jìn)行議標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目確定的原則，各承包商提出初步設(shè)計(jì)和成本概算，中標(biāo)承包商將全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、裝修、設(shè)備安裝及調(diào)試直至最后達(dá)到可直接使用交鑰匙驗(yàn)收。此工程模式在海外工程項(xiàng)目建造模式中是較典型的模式之一。此外還有DBB（設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造）模式、EPC（設(shè)計(jì)-采購-建設(shè)）模式、CM（建筑工程管理）模式等，此處不再贅述。

2、其特點(diǎn)有

⑴ 合同關(guān)系簡單。從總體來說,建設(shè)項(xiàng)目的合同關(guān)系是業(yè)主和承包商之間的關(guān)系,業(yè)主的責(zé)任是按合同規(guī)定的方式付款,總承包商的責(zé)任是按時提供業(yè)主所需的產(chǎn)品,總承包商對于項(xiàng)目建設(shè)的全過程負(fù)有全部的責(zé)任。；

⑵ 承包商可在參與初期將其材料、施工方法、結(jié)構(gòu)、價格和市場等知識和經(jīng)驗(yàn)融入設(shè)計(jì)中;

⑶ 有利于控制成本,降低造價。國外經(jīng)驗(yàn)證明:實(shí)行DB模式,平均可降低造價10%左右;

⑷ 有利于進(jìn)度控制,縮短工期;

⑸ 風(fēng)險責(zé)任單一。

當(dāng)然此模式減弱了業(yè)主對項(xiàng)目細(xì)節(jié)的控制權(quán)利，需建立在雙方高度信任的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

3、實(shí)例

美國最大和第二大的建筑承包商“柏克德集團(tuán)”（Bechtel）和“福陸集團(tuán)（Fluor）”，就是“交鑰匙模式”工程的成熟大型承包商，這兩個位列全球前十名的建筑承包巨頭，完成了大量交鑰匙工程。這其中有柏克德集團(tuán)在2011年完成的公司歷史最大規(guī)模的交鑰匙工程，位于威斯康辛州的“橡樹溪電力工業(yè)園擴(kuò)建工程”（OAK CREEK POWER PLANT EXPANSION），合同金額達(dá)25億美元，公司作為總承包商一攬子完成了基建、工程、暖通、主體建設(shè)、裝修、設(shè)備安裝直至最后向業(yè)主交鑰匙使用。

就裝飾工作來說，公司是否雇傭?qū)I(yè)分包商完成無法詳細(xì)查證，但可以發(fā)現(xiàn)的是，包括福陸集團(tuán)在內(nèi)的這兩家全球建筑承包商巨頭的各領(lǐng)域?qū)I(yè)能力極強(qiáng)，員工儲備充分，業(yè)務(wù)觸角已相當(dāng)廣泛，除了土建、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、工程管理、暖通、設(shè)備安裝維護(hù)外，還涉及能源、鉆井平臺、化學(xué)、生物燃料、重油提煉、電力、生命科學(xué)、礦產(chǎn)、金屬、運(yùn)輸、核技術(shù)、輕紡業(yè)、制造業(yè)（圖三、圖四），幾乎可謂無所不能，已超越常規(guī)企業(yè)發(fā)展套路，公司已經(jīng)發(fā)展成為全行業(yè)領(lǐng)域財團(tuán)巨頭。其主持完成或參與的工程建造項(xiàng)目，分布在全球所有大洲的主要國家。

（圖三）

（圖四）

㈡ 案例分析（商業(yè)綜合體、酒店）

迪拜塔（現(xiàn)稱哈利法塔、圖五），位于被稱為“世界建筑試驗(yàn)田”的阿拉伯聯(lián)合酋長國迪拜的一棟有162層，由阿聯(lián)酋最大國營地產(chǎn)公司EMMAR開發(fā)，總高828米的摩天大樓。迪拜塔2004年9月21日開始動工，2010年1月4日竣工，為當(dāng)前世界第一高樓與人工構(gòu)造物，造價達(dá)70億美元。 

（圖五）

EMMAR沒有選擇可以“一攬子承包”的總包商來做這個項(xiàng)目，各領(lǐng)域?qū)I(yè)分包商通過競爭分別與EMMAR簽訂分包合同，共同完成了這座摩天大樓。主體建筑各部分的承包商細(xì)節(jié)如下（表二）：

（表二：迪拜承/分包商）

令人有些意外的是，迪拜塔的室內(nèi)設(shè)計(jì)工作是由時尚界巨頭“喬治阿瑪尼”旗下的“Armani Hotel & Resorts”（圖六）組織完成的。

（圖六）

而裝修施工則是由目前全球最大的室內(nèi)裝修承包商：德帕公司（DEPA）來完成的，裝修合同金額為6億美元，德帕公司（圖七）在樓內(nèi)105層部署了來自全世界超過2200名裝修工人，負(fù)責(zé)近1000套住房和服務(wù)空間的裝修工作。這份裝修工作的完成耗費(fèi)了德帕公司大量的精力，在這棟一英里半高的建筑里運(yùn)送大量裝修材料以及穿梭于其他項(xiàng)目承包商的施工現(xiàn)場而保持井井有條的施工管理是件非常具有挑戰(zhàn)性的工作，工程結(jié)束后，德帕公司CEO莫罕納德?斯韋德坦言：“整個施工過程異常艱難和富有挑戰(zhàn)性，從我們的角度考慮，我認(rèn)為我們不會再接手這種工作。”

（圖七）

德帕公司于1996年由一些獨(dú)立股東成立，并在1998年通過并購意大利一家裝修公司擴(kuò)大了經(jīng)營規(guī)模，隨后，公司將總部辦公室遷至迪拜，開始了一連串的并購、入股活動，迅速加快了國內(nèi)及海外擴(kuò)張。其分、子公司分布在除了南美洲及澳洲以外所有大洲的主要國家。如今公司已成為在中東、北美及亞洲部分地區(qū)有著卓越影響力的全裝修承包商，并一躍成為目前全球最大的室內(nèi)裝修承包商，提供全裝修領(lǐng)域的各項(xiàng)服務(wù)，承接范圍廣泛，包括游艇、主題公園、酒店、度假勝地、寫字樓、住宅、博物館、機(jī)場、軌道交通、醫(yī)院等?？蛻舭▍R豐銀行、阿聯(lián)酋航空、希爾頓酒店集團(tuán)、喬治阿瑪尼、凱悅酒店、瑞士銀行、拉夫勞倫、華納兄弟影業(yè)、迪奧、巴寶莉等。公司于2008年在摩根士丹利、瑞士銀行、德意志銀行、德勤會計(jì)師事務(wù)所等金融機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，在迪拜國際金融中心注冊成立了股份制公司，并在納斯達(dá)克迪拜交易所掛牌上市。

四、室內(nèi)設(shè)計(jì)

㈠ 設(shè)計(jì)理念

美國室內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè)立于全球之巔很大一部分原因是因?yàn)闃I(yè)主完全的信任委托和對設(shè)計(jì)工作的尊重，尊重并鼓勵設(shè)計(jì)創(chuàng)新，有明確清晰的投資意向與經(jīng)營方案，業(yè)主只提出要求，設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)全面的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，包括總體創(chuàng)意、局部空間設(shè)計(jì)，直至陳設(shè)、用具，所提供的是一個完整的空間整體設(shè)計(jì)。而國內(nèi)的設(shè)計(jì)則偏重頂、地、四面墻，對除此之外的整體設(shè)計(jì)概念較缺失。

美國室內(nèi)設(shè)計(jì)所崇尚的風(fēng)格是個性化、自然化、對室內(nèi)設(shè)計(jì)的認(rèn)識是整體的、空間的、而非表面的裝飾的，注重設(shè)計(jì)，而非裝飾表象。包括設(shè)計(jì)教育本身，他的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)是截然不同的。由于文化背景不同，東西方在審美上的追求也是截然不同的，也體現(xiàn)在室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)和用材上。歐美崇尚自然，盡可能地從地理、心理和感覺上靠近自然，喜歡天然材質(zhì)如木材、石材，欣賞植物的自然形態(tài)，家具的天然質(zhì)感，尊重手工藝品。其實(shí)，這都是在高度發(fā)達(dá)的物質(zhì)基礎(chǔ)上，人對自然美的渴望和回歸。強(qiáng)調(diào)個性的追求，使美國的設(shè)計(jì)藝術(shù)呈現(xiàn)出豐富多樣、"百花齊放"的局面，各種風(fēng)格、流派都可得到發(fā)展，并擁有各自不同的消費(fèi)階層。

中國的設(shè)計(jì)教育注意表面的、裝飾的，而非建筑在室內(nèi)空間的延續(xù)，或曰室內(nèi)建筑。建筑師和室內(nèi)設(shè)計(jì)師是不溝通的。無論對建筑的外延還是內(nèi)涵，對建筑整體與局部變化，主次變化，材料聯(lián)系，風(fēng)格統(tǒng)一的完整性，都是互相脫節(jié)毫無關(guān)聯(lián)的，這點(diǎn)從體系上就與國外有著根本的不同。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和整個社會價值觀、審美觀的不同導(dǎo)致了設(shè)計(jì)風(fēng)格的不同。中國剛剛擺脫貧困，邁向小康，急于昭示自己的"富有"，于是，很多業(yè)主，無論是我們甲方還是我們自身，都習(xí)慣性的認(rèn)為，凡是好的設(shè)計(jì)，必是復(fù)雜的造型和昂貴的材料。于是，我們有了千篇一律的賓館、酒店、餐廳……步入任何一家五星級酒店，展現(xiàn)在人們面前的幾乎無一例外的是恢弘的氣勢，昂貴的用材，富麗堂皇的場景。設(shè)計(jì)人員每天忙于畫酒店、商場、展館、餐廳、KTV包間……醉心于造型、線條、色彩、材料等，似乎離開了復(fù)雜造型和豪華材料，就不叫做"設(shè)計(jì)"。忽略了文化內(nèi)涵，對環(huán)保概念也較為缺失，對美與實(shí)用的關(guān)系研究不透徹。國內(nèi)工程投標(biāo)中效果圖大戰(zhàn)的情況層出不窮，業(yè)主是受益者的同時也都是受害者。

㈡ 設(shè)計(jì)分工

在美國，室內(nèi)設(shè)計(jì)工作已經(jīng)高度分工，有專業(yè)做商業(yè)設(shè)計(jì)，也有專業(yè)做賓館、酒店，有專做信息產(chǎn)業(yè)高科技的，也有專做風(fēng)情地方特色的，高度社會化分工要求設(shè)計(jì)人員在某一領(lǐng)域中更專業(yè)、更詳盡。室內(nèi)設(shè)計(jì)界人士應(yīng)該警惕地看到，國外設(shè)計(jì)師同樣也在大舉搶占國內(nèi)市場?？纯搓兾鳌⑸虾５囊恍┐笮凸步ㄖ?，無一不是請的國外建筑師及室內(nèi)設(shè)計(jì)師。國內(nèi)的同行若再不注重提高，蛋糕則越來越小。

此外，美國的室內(nèi)設(shè)計(jì)從業(yè)者是必須持有職業(yè)資格的（即持證上崗，而我國目前還只有建筑師才必須持有職業(yè)資格），不只是室內(nèi)設(shè)計(jì)，甚至是布藝、園藝、陳設(shè)品、家具皆如此。當(dāng)然，加入?yún)f(xié)會也是需要考核的，必須通過嚴(yán)格的專業(yè)考核（FIDER）。協(xié)會的工作不僅僅是加強(qiáng)會員聯(lián)系，更重要的是維護(hù)室內(nèi)裝飾從業(yè)人員的利益和權(quán)益，制定行業(yè)規(guī)范，避免不正當(dāng)競爭，使業(yè)界從業(yè)人員有一個良好的機(jī)制，維護(hù)行業(yè)的良性循環(huán)。

㈢ 人文

美國人崇尚自然，尊重大自然，他們對建筑，對室內(nèi)設(shè)計(jì)的追求也同樣基于這一點(diǎn)。美國的建筑，甚至辦公樓都是用木或石、鋼結(jié)構(gòu)，室內(nèi)只有最簡單的乳膠漆或化纖地毯，極少有國內(nèi)昂貴的木夾板、木材、純木地板、名貴石材或金屬。因?yàn)樗麄冇袊?yán)格的環(huán)保法律規(guī)定，所用的建材盡可能地可以回收二次利用。而且無論是土建工程、建材行業(yè)、陳設(shè)品行業(yè)、家具、燈具、面料這些室內(nèi)裝飾的因素整體設(shè)計(jì)、工藝水平都高度一致，配套兼容性強(qiáng)，所有的商品直接買來擺放就已效果不錯，如無特殊要求，根本不需裝修公司。當(dāng)然，也并非用不起或者沒有，大量豪華寫字樓中同樣用著最貴重的石材和金屬，講究的線條及燈飾，名貴的木材家具。占全球人口很少的美國人卻消耗著全球80%的能源。然而，他們寧肯花錢從國外進(jìn)口木材、石材、建材，也絕少動用自己的青山綠水，寧愿花錢仿制各種仿真、仿自然的復(fù)合裝飾材料，也不向大自然索取。

近些年國內(nèi)從省到市到地、縣大興土木建的文化廣場，其模式都是大型電腦燈光音樂噴泉，主題雕塑，滿地拋光大理石、玻璃鋼花盆。賓館大堂，無一例外的鋪著拋光的名貴石材，極少有人意識到這是對自然資源的濫用。就包括我們現(xiàn)時階段家庭裝飾工程，也大多是注重形式感的東西，均以豪華與否作為室內(nèi)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量或效果評判的標(biāo)準(zhǔn)。所有這些現(xiàn)象索然從專業(yè)角度來看尚未盡人意，但畢竟相比裝修行業(yè)初期，已經(jīng)有了很大的發(fā)展進(jìn)步。

五、裝飾材料

美國是個高度壟斷化的商業(yè)社會，建材裝飾業(yè)同樣也是遍布全美。各地的建材連鎖超市HQ（Home Quarters Warehouse），IKEA，Wal-Mart，Builders Square SutherLands等幾乎已將絕大部分的基本材料壟斷。大型超市的一大優(yōu)勢就是可以以較低的價格、最快的信息和運(yùn)輸渠道，較好的服務(wù)方式，滿足用戶。以HQ為例，巨大的超市宛如飛機(jī)制造廠，大至原木、板材、石膏板，小至各種規(guī)格螺釘、鐵絲，全部都?xì)w類明確，一絲不茍條理分明的擺放著，上面極清楚的標(biāo)明價格、規(guī)格、包裝，同時，又有專業(yè)的售貨員服務(wù)。消費(fèi)者要的每樣?xùn)|西，店員會清楚的告知價格、優(yōu)惠幅度……清清楚楚的打印出購物單證、價格，并允許在規(guī)定時間內(nèi)無條件退貨、換貨。

一方面，美國人崇尚自己動手，一方面，勞動力的昂貴，使建材超市的貨品大多是工業(yè)化的半成品，并配套賣很多關(guān)于如何自己動手作裝飾的書和錄像帶，回去看看，自己動手作即可。

除了上述幾家大型超市外，其余就象服裝樣品店一樣，都是各專業(yè)廠家或?qū)I某種品牌的連鎖店，如專賣燈具、家具，專賣布藝，專賣某種風(fēng)格裝飾品的店……高度的專業(yè)化分工，充分滿足個性化的需求，無論消費(fèi)者需要什么風(fēng)格、材料，甚至某個國家、某個年代時期的裝飾品、家具，都可以在這里找到和定制。巨大的裝飾材料配套市場充分滿足了不同風(fēng)格、個性業(yè)主及設(shè)計(jì)師的需求，可以原汁原味的體現(xiàn)整體設(shè)計(jì)的概念。

六、可借鑒之處

1、從德帕公司的發(fā)展壯大中可以看到，成功的收購、并購活動是迅速成就公司發(fā)展壯大目的的重要手段，注重資本投資及運(yùn)作能夠有效提高市場占有率及利潤率，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，從而成為市場領(lǐng)軍者。

2、繼續(xù)提高商業(yè)地產(chǎn)類業(yè)務(wù)占比，增強(qiáng)綜合競爭力，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)觸角多元化。商業(yè)地產(chǎn)受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響小，工程投資大、市場體量大、公眾影響力大、業(yè)務(wù)面寬、合同額高、回款有保障。一旦做出典范工程，后續(xù)回報價值前景無限。

3、提升室內(nèi)設(shè)計(jì)影響力，打出名氣，注重文化融合及創(chuàng)新。新穎有深度的設(shè)計(jì)作品能吸引高端客戶的出現(xiàn)，可助業(yè)務(wù)承接層面更上一個臺階。

來源：微公號 廣田研究院                 

課題研究員：常銳