一、別墅含義

詞語解釋：在風(fēng)景區(qū)或在郊區(qū)建造的供休養(yǎng)的住所。

涵義：首先是一種生活方式，是與自然景觀息息相關(guān)的終極住宅形式。其次，它是住戶身份品位和個性的標志，是“富人階層”占有的領(lǐng)地。最后是別墅所在區(qū)域的自然景觀帶給生活的巨大改變。

二、別墅分類

別墅按照建筑形式分為5類。

1、獨棟別墅

即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性極強的單體別墅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，私密性強，市場價格較高，也是別墅建筑的終極形式。

2、雙拼別墅

它是聯(lián)隊別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。目前，在美國比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。

3、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）

有天有地，有自己的院子和車庫。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。Townhouse別墅是目前大多數(shù)經(jīng)濟型別墅采取的形式之一。

4、疊拼別墅

它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。

綜合歸納起來，疊加式別墅有以下幾個特點：

第一．低層：大部分疊加式別墅是四至五層。由于層高受限，通常是兩套別墅住宅上下疊加；

第二．低密度：疊加式別墅容積率大致在1左右。這個容積率比聯(lián)體別墅要高，但比多層公寓要低；

第三．房型面積：介于公寓與聯(lián)體別墅之間，疊加式別墅建筑面積多在150平方米以上，大多數(shù)在200平方米至300平方米。一梯兩戶，另加設(shè)空中花園，使業(yè)主進門就像回到一片野開闊的空中庭院。

第四．具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺；良好的不可替代的自然環(huán)境；每戶有入戶花園或陽臺花園；架空層避免了潮濕和視野不開闊；建筑科技含量高；設(shè)計多種回家方式，彰顯業(yè)主的尊貴身份；相比其他別墅類型價格較低。

5、空中別墅

空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復(fù)式/躍式住宅。躍式住宅。要求產(chǎn)品符合別墅全景觀的基本要求、地理位置好、視野開闊、通透等。

三、別墅新生物——經(jīng)濟別墅

經(jīng)濟、適用、舒適，同時又能體現(xiàn)出消費者的身份和地位，受到崇尚自由又不過度張揚的新中產(chǎn)階級人士喜愛。

經(jīng)濟型別墅戶型面積主要在150-250平方米之間；

位置一般在近郊，交通便捷，環(huán)境優(yōu)良，生活舒適；

容積率將會在0.6-1.0之間；

而建筑形態(tài)多會以聯(lián)排、聯(lián)體、疊拼別墅為主。

具體表現(xiàn)為TownHouse、宅院式別墅及花園洋房的升級換代產(chǎn)品

四、別墅部分流行風(fēng)格

1、歐式風(fēng)格

德式建筑簡潔大氣，法式建筑呈現(xiàn)出浪漫典雅風(fēng)格，地中海式建筑風(fēng)格以清新明快為主。

2、美式風(fēng)格

美式風(fēng)格主要是從歐式風(fēng)格發(fā)展繼承下來的。與英式別墅相比較，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；由于氣候的差別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用、流動自然。

3、澳洲建筑風(fēng)格

澳洲風(fēng)情代表現(xiàn)代、時尚、健康、休閑的生活觀，海水，帆影、花草、清風(fēng)是必不可少的建筑元素。

4、日式建筑風(fēng)格

日本的典型建筑結(jié)構(gòu)是以磚木構(gòu)為主，具有傳統(tǒng)和風(fēng)的含蓄優(yōu)雅，建筑的線條結(jié)構(gòu)細膩，細部精美，色調(diào)柔和，透露出濃郁的東方氣息。日本建筑注重細節(jié)的設(shè)計，小巧精致而富于變化的空間是其魅力所在

5、中國傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格

6、現(xiàn)代風(fēng)格

五、花園洋房

源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說，它是當時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點來看，當時的花園洋房相當于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅。

一般性的花園洋房具備以下特征：

6層以下多層板式建筑，容積率通常在1.0左右，以四層為主，五層其次，有較強的外國建筑風(fēng)格特征，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。

市場上的花園洋房之間本身差距非常大，一般有狹義和廣義之分。

狹義的“花園洋房”：就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調(diào)戶戶有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。

　　最具代表性的狹義花園洋房就是上海解放前興建的老洋房

　　廣義花園洋房的建筑風(fēng)格有歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及住宅設(shè)備上采用西式風(fēng)格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統(tǒng)特色，風(fēng)格多樣）等。

　　狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅，戶戶擁有私家花園，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，裝修豪華，目前陜西市房地產(chǎn)市場中除了別墅，很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。也幾乎沒什么項目能達到狹義花園洋房的標準。

　　廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱之為Garden House 或者GardenApartment更貼切些，目前市場中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國房地產(chǎn)市場的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：

6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。

　　目前市場中存在的花園洋房項目多屬于廣義花園洋房項目。

　　廣義花園洋房的容積率比狹義的要高些，但也同屬低密度住宅，戶型和普通住宅戶型相仿，有100多平米的平層，也有近200平米的復(fù)式；基本位于郊區(qū)，是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物；即使這樣，廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產(chǎn)階級，而且有一定文化品位。

　　廣義花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨棟和聯(lián)排Townhouse）的優(yōu)點，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。

　　綜合以上花園洋房的狹義和廣義定義，并結(jié)合房地產(chǎn)市場上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花園洋房，對花園洋房的定義，姑且如下：

　　屬低密度住宅，一般容積率不超過1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。我們的定義可以縮寫為：戶戶擁有花園的外國建筑風(fēng)格的住宅。市場中狹義的花園洋房完全符合我們的定義，也是市場中被廣泛認同的花園洋房，但很多廣義上的花園洋房的確不能稱之為花園洋房，距離花園洋房尚有距離。一層普遍能得到花園，但一層以上卻絲毫沒有花園的痕跡，頂層所贈送的露臺和花園也沒有半點聯(lián)系，如果把這些花園洋房各戶之間的花園解決得當，便也是花園洋房了。

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