雷軍帶來(lái)了資本，也帶來(lái)了風(fēng)口的猜想。長(zhǎng)租公寓會(huì)是下一個(gè)臺(tái)風(fēng)口上的豬嗎？

目前來(lái)看，得益于消費(fèi)升級(jí)大背景和90后這代年輕人的消費(fèi)需求，具有更好居住體驗(yàn)和性價(jià)比的連鎖品牌長(zhǎng)租公寓極有可能成為下一片藍(lán)海。

關(guān)鍵是，當(dāng)眾多資本涌入這個(gè)市場(chǎng)的同時(shí)，也為這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)帶來(lái)了新玩法。

如果你僅僅以為，YOU+國(guó)際青年公寓只是為租客提供了一個(gè)個(gè)性十足的租房體驗(yàn)，而你恰好還是一位行業(yè)人士，那你真正危險(xiǎn)了。

在明源君看來(lái)，2014年應(yīng)該是長(zhǎng)租公寓的新元年——不僅是產(chǎn)品升級(jí)，運(yùn)營(yíng)模式也升級(jí)了。像YOU+國(guó)際青年公寓和新派公寓，正代表了長(zhǎng)租公寓未來(lái)兩大新方向——從青年公寓產(chǎn)品向青年社區(qū)、金融產(chǎn)品演進(jìn)。

從青年公寓到青年社區(qū)、創(chuàng)業(yè)社區(qū)

隨著90后一代進(jìn)入社會(huì)，他們對(duì)生活環(huán)境和生活方式的改變更為敏感，這讓他們更渴望與人交流、尋找圈子和認(rèn)同感，對(duì)社交環(huán)境的依賴程度相對(duì)更高。所以，單單一款解決人基本居住需求和安全需求的住家產(chǎn)品，可能無(wú)法滿足90后的更高層次需求。

YOU+國(guó)際青年公寓在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。

在明源君看來(lái)，YOU+是傳統(tǒng)長(zhǎng)租型公寓的升級(jí)版——不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會(huì)需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認(rèn)同）。因?yàn)閅OU+不只是一款租賃式的公寓產(chǎn)品，更是一款社交型產(chǎn)品。

即使鏈家自如寓、成都優(yōu)客逸家也設(shè)計(jì)了寬敞的大廳，但他們主打的仍然是“公寓”，而YOU+主打的卻是社交。

300㎡的大廳，僅這一個(gè)設(shè)計(jì)就完全區(qū)別于傳統(tǒng)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品（傳統(tǒng)產(chǎn)品不會(huì)做這么大的公攤）。而健身區(qū)、桌球臺(tái)、放映區(qū)、吧臺(tái)，每個(gè)月都有的“五同會(huì)”、家友生日派對(duì)、節(jié)日派對(duì)、公寓天臺(tái)BBQ等，讓YOU+看上去更像是一個(gè)年輕人會(huì)所。而事實(shí)上，這里的租客“大部分時(shí)間都在大廳里渡過(guò)，房間只是用來(lái)睡覺(jué)的地方”。

也就是說(shuō)，在YOU+，產(chǎn)品的社交功能＞居住功能，這體現(xiàn)出新一代租賃式公寓產(chǎn)品對(duì)90后年輕人在社交需求和圈子文化的迎合。

從青年公寓到金融產(chǎn)品

而新派公寓的玩法代表的是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的另一個(gè)發(fā)展方向——產(chǎn)品金融化。

這類玩法最早興起于國(guó)外。通常，基金公司對(duì)這類持有型物業(yè)進(jìn)行逐層被收購(gòu)，隨著物業(yè)不斷升值，投資回報(bào)增加，再將物業(yè)轉(zhuǎn)手以賺取足額回報(bào)。

而在國(guó)內(nèi)，由于金融環(huán)境沒(méi)有完全放開(kāi)，通過(guò)金融手段把流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)進(jìn)行交易（也就是REITs模式），還無(wú)法真正實(shí)施。

但新派公寓找到了一種折衷做法。

2013年，新派公寓的創(chuàng)始人王戈宏與賽富基金合伙人閻焱共同發(fā)起了“賽富不動(dòng)產(chǎn)基金”。用“基金做收購(gòu)，品牌做管理”的模式，一期基金以2.2萬(wàn)/㎡的低價(jià)在陜西CBD整棟買下森德大廈，次年改造為新派公寓CBD店；新派公寓管理團(tuán)隊(duì)則負(fù)責(zé)對(duì)公寓進(jìn)行統(tǒng)一品牌包裝、管理運(yùn)營(yíng)，同時(shí)每年向賽富不動(dòng)產(chǎn)的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回報(bào)；

四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會(huì)被散售或者整售。賽富不動(dòng)產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。據(jù)王戈宏估算，一期基金的平均年化回報(bào)率將超過(guò)10%，有望達(dá)到13%。

在明源君看來(lái)，新派公寓的這套新玩法雖這不是標(biāo)準(zhǔn)的REITs模式，但已突破了現(xiàn)有政策環(huán)境的桎梏，將長(zhǎng)租公寓做成了一種金融產(chǎn)品，在相對(duì)封閉的環(huán)境下進(jìn)行交易流通，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。

面臨的問(wèn)題

雖然，新玩法給整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)了新活力，但這些新玩法也不得不面臨一些“大考”。

比如YOU+模式。在明源君看來(lái)，社區(qū)概念不是一個(gè)簡(jiǎn)單的大廳和幾張椅子、幾瓶啤酒就能支撐。那么，未來(lái)的YOUI+在規(guī)?；瘮U(kuò)張過(guò)程中，是否能找到足夠體量的目標(biāo)人群？是否能做出足夠豐富并能滿足需求的商業(yè)配套？是否有一整套科學(xué)合理的服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系來(lái)運(yùn)作？等等，都是YOU+在實(shí)現(xiàn)“大社區(qū)平臺(tái)”路上需要解決的問(wèn)題。

而對(duì)于長(zhǎng)租公寓整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的難題就是集中式公寓的拿房困境。還是以YOU+舉例，要實(shí)現(xiàn)社區(qū)型公寓的前提就是整租，而整租的前提是你能整棟地拿房。那么，整棟租賃的空間資源在哪里找？生地開(kāi)發(fā)不可能，就只能在存量空間。但整棟租賃就意味著更多的物權(quán)人，這就為其順利拿房生成了第一道障礙。第二，如果拿商業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)用地，這本身就是價(jià)值倒掛，在高企的土地成本下，YOU+的利潤(rùn)還剩幾何？第三，隨著這個(gè)市場(chǎng)的日趨火熱，更多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加入也將托高物業(yè)成本。

作者：劉芳；轉(zhuǎn)自訂閱號(hào)‘明源地產(chǎn)研究院’

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