一個關(guān)注工程人情懷的

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以下是正文，來源：明源地產(chǎn)研究院

素材參考：綠城集團(tuán)、陳敏《開放式住區(qū)的實踐研究》

北林園林資訊編輯整理

案例一 佛羅里達(dá)州Seaside小鎮(zhèn)

佛羅里達(dá)州Seaside小鎮(zhèn)始建于1980年，是位于郊區(qū)的濱海居住度假小鎮(zhèn)，被時代周刊列為美國近十年“十大設(shè)計成就之一”，也是開放型社區(qū)首個應(yīng)用者。小區(qū)占地32.4萬方，800米海岸線，約2000人，350個獨立住宅， 200套公寓單元和200間旅館客房。

小區(qū)以中央廣場為核心，社區(qū)道路都通向海灘和城鎮(zhèn)中心，公共服務(wù)設(shè)置在廣場周邊，供所有住戶使用；城市界面以中高密度住宅為主，景觀界面打造濱海低密度區(qū)。

1、規(guī)劃布局

整體規(guī)劃以城市道路分隔，形成城市界面和靠海邊的景觀界面兩大部分；

● 城市界面：人口密度較高，靠近城市和人流、交通較好的方向，排布以中高密度的住宅和大量公共服務(wù)配套為主，營造活力繁華的小鎮(zhèn)生活；

● 景觀界面：保持海灘自然景觀為主，布置少量低密度旅館、涼亭等，不做過多開發(fā)，只設(shè)置少量景觀節(jié)點，形成純粹的景觀低密區(qū)。

2、功能布局

● 公共服務(wù)設(shè)施環(huán)繞中央廣場布置：市政廳、購物中心、俱樂部、社區(qū)中心、郵局等。

● 住宅產(chǎn)品包括：獨棟別墅、雙拼、連排別墅。購買者以自住和渡假型第二住所為主。

● 海濱布置少量渡假旅館、涼亭，海灘無其他開發(fā)，保持自然狀態(tài)，供人們享受。

● 利用原有生態(tài)資源，保護(hù)性開發(fā)為綠化公園。

3、公共空間打造

以核心中央廣場為標(biāo)志，設(shè)置大量商業(yè)體外擺、住宅小節(jié)點、涼亭等公共開放空間，這些地產(chǎn)成為鄰里間聚會交流的場所，從而營造強(qiáng)烈的社區(qū)氛圍。

4、道路

全人車混行，通過增加路網(wǎng)密度，降低道路等級，提高開放程度，提升商業(yè)價值。

（1）道路體系：社區(qū)道路系統(tǒng)沒有區(qū)分主干道和次干道，且全部人車混行，它通過增加路網(wǎng)整體密度，降低道路等級，提高了每戶的通達(dá)性，又降低了機(jī)動車的行車速度。

（2）可達(dá)性：每個鄰里半徑不超過400米，保證大部分家庭到鄰里公園僅需步行3min左右，到社區(qū)中心廣場或公共空間僅步行5min。

案 例 二 加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)

加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)所在地為原鐵路總站舊址，1988年協(xié)和公司以競賣方式從政府處獲得土地。社區(qū)位于溫哥華中心城區(qū)的濱水地帶，毗鄰溫哥華中心商業(yè)區(qū)；項目定位高密度條件下的新型城市濱海生活；項目占地面積83萬平方米，總建筑面積110萬平方米。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

社區(qū)組團(tuán)分散布局，以公園等開闊空間分割，由社區(qū)道路加以界定，商業(yè)位于社區(qū)中心，易形成核心區(qū)，社區(qū)與森林之間是城市公共休閑區(qū)，建立與城市的聯(lián)系。

● 社區(qū)住宅組團(tuán)分散布局，由公園等公共開闊空間分隔，并由社區(qū)道路加以界定；

● 商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；

● 五大開放式公園和濱海長廊提供開放性和多元性的休閑空間，倡導(dǎo)一種新的生活方式；

● 在社區(qū)與森林公園之間興建城市公共休閑地帶，形成區(qū)域標(biāo)識，建立與城市的聯(lián)系。

2、公共節(jié)點的打造

公共休閑區(qū)強(qiáng)調(diào)人與自然的融合，五大開發(fā)型公園和濱海長廊貫穿整個社區(qū)，將社區(qū)有機(jī)融合在一起。

（1）濱海長廊： 3公里濱海長廊，成為協(xié)和社區(qū)最著名的標(biāo)識，保護(hù)3公里長的海岸線自然資源，修建專供行人和自行車使用的濱水大道；

（2）五大開放式公園： 提供兒童玩樂區(qū)、籃球場、曲棍球場、戲水池、休閑草坪、臨海觀景亭、自行車徑等休閑娛樂空間；

（3）城市公共休閑區(qū)：在社區(qū)與森林公園之間興建城市公共休閑地帶，包括國家廣場世界最大的氣撐式圓頂體育館、溫哥華新中心圖書館、科學(xué)世界中心等，形成區(qū)域標(biāo)識，建立與城市的聯(lián)系；

3、商業(yè)中心

區(qū)域商業(yè)中心布置在核心區(qū)，建立與城市的聯(lián)系，提升整體價值。

● 主要商業(yè)位于社區(qū)中心，易形成核心區(qū)，建立與城市的聯(lián)系；

● 商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；

● 部分商業(yè)與濱海綠化帶結(jié)合，增強(qiáng)參與性的同時，最大化利用景觀資源。

4、道路

濱海大道專人行人和自行車使用，其他道路人車混行，道路系統(tǒng)對居住組團(tuán)的空間范圍加以限定，并逐級收縮，建立了組團(tuán)之間、社區(qū)與城市的聯(lián)系。

● 在區(qū)域中部橫貫一條城市道路，使之成為連接社區(qū)各組團(tuán)的主要樞紐通道，并建立社區(qū)與城市的融合；

● 社區(qū)的道路系統(tǒng)，成為連接與分隔各組團(tuán)，和溝通社區(qū)與外部的樞紐。

案 例 三 上海華大●梧桐城邦

大華·梧桐城邦”位于上海寶山區(qū)西南側(cè)、大華社區(qū)北側(cè)，緊鄰中環(huán)，占地面積22萬㎡，建筑面積32萬㎡，是一座大型開放式街區(qū)。規(guī)劃范圍北臨環(huán)鎮(zhèn)南路，南至汶水路，東至龍珍港，西臨真北路，真華路延伸段在基地中由南向北穿過。

1、規(guī)劃定位

從總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，因城市道路及河道分隔，以真華路和長浜二號河為界，將整個社區(qū)分為四個組團(tuán)，以長浜二號河為界，根據(jù)土地批準(zhǔn)容量南高北低的特點，將南片地塊規(guī)劃為多高層住宅，在北區(qū)兩個地塊規(guī)劃中則考慮多層和低密度的聯(lián)排別墅。

真華路作為進(jìn)入社區(qū)的主要道路，規(guī)劃中將其作為反映社區(qū)形象的窗口。真華路紅線控制為35米，兩側(cè)退紅線要求各10米，為減小道路尺度，規(guī)劃中將其設(shè)計為中央綠化分隔的林蔭路。

公園和社區(qū)主要服務(wù)設(shè)施均沿真華路展開，分別在與汶水路交叉口及與長浜二號河交叉口形成兩處重要空間節(jié)點。

真華路兩側(cè)的住宅街坊均安排為底層商業(yè)、半地下停車、院落完全步行化的圍臺式多層住宅街坊，在總體結(jié)構(gòu)中構(gòu)成了整個居住區(qū)的帶狀中心。

2、功能布局

根據(jù)空間性質(zhì)的不同，將空間劃分為公共空間、半公共空間和私密空間三個層次。

首先，在公共空間層次上，結(jié)合真華路沿線，布置公建帶，并將真華路與汶水路、長浜二號的交叉口的節(jié)點設(shè)計為商業(yè)、文化中心，住區(qū)公園和長浜二號河及東側(cè)的龍珍港河岸，則為公共景觀空間。

其次，在半公共空間中，通過道路的自然分割，形成住區(qū)中的四個規(guī)模相仿的組團(tuán)，使住區(qū)人員合理分流。組團(tuán)的中心綠地和組團(tuán)道路界面周邊點狀分布公建配套。

最后，開放式住區(qū)在組團(tuán)空間層面上，通過建筑的圍臺，形成了若干庭院。院落空間作為最貼近居民生活隱私的空問，原則上沒有公共服務(wù)功能建筑的介入，規(guī)模也進(jìn)行了嚴(yán)格控制，空間性格內(nèi)斂和獨立，保護(hù)了安靜家的居環(huán)境需求。

三種層次的空間，在規(guī)劃中逐層遞進(jìn)，既保證了住區(qū)空間的開放互通，又顧全了空間體驗的完整和住區(qū)心理安全的感受。

3、道路

（1）小區(qū)道路呈“兩橫兩縱”的結(jié)構(gòu)，對城市道路的出口分別位于環(huán)鎮(zhèn)南路(兩個出口)和真華路(兩個出口)。小區(qū)級道路為小區(qū)居民出行的主要通道。

（2）由于汶水路為規(guī)劃中環(huán)線的組成部分，因而小區(qū)級道路不從汶水路進(jìn)出。小區(qū)級道路溝通各組團(tuán)中心綠地，部分路段設(shè)計為林蔭路，其兩側(cè)布置住宅底層公共服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃中將道路交通組織納入住區(qū)環(huán)境設(shè)計。

5、共享式公建配套

由于開放性的規(guī)劃，在住區(qū)的公建配套設(shè)置上以充分共享為原則。開放的住區(qū)商業(yè)空間，實現(xiàn)了住區(qū)城市界面的生活轉(zhuǎn)換。

住區(qū)商業(yè)分兩個層次：

（1）住區(qū)中心層次的商業(yè)，相對有一定規(guī)模，集中沿真華路布置，與規(guī)劃中的杜區(qū)中心統(tǒng)一設(shè)置；

（2）住區(qū)街坊層次的商業(yè)，此類商業(yè)沿住區(qū)步行系統(tǒng)，設(shè)置在住宅底層，布點靈活。

案 例 四 深圳萬科城

表面的開放型社區(qū)主打西班牙風(fēng)情社區(qū)，為“深圳首創(chuàng)大型TOWNHOUSE親地社區(qū)” 項目占地約46萬平方米，建筑面積約53萬平方米，其中住宅：398050平方米，　商業(yè)30000平方米。

1、整體規(guī)劃布局

用水軸線和綠軸線將湖面兩邊的住宅、市政文化廣場、風(fēng)情街區(qū)、會所等有機(jī)串聯(lián)，只在商業(yè)街區(qū)做開放，并不向住宅內(nèi)部延伸，開放程度非常有限。

開放式的社區(qū)規(guī)劃，以街區(qū)為單元，社區(qū)內(nèi)部的住宅也具有良好的圍合感，同時兼顧小區(qū)與片區(qū)共同成長的必要性，讓片區(qū)、社會的發(fā)展在小區(qū)得到反映，小區(qū)向片區(qū)擴(kuò)散，整個小區(qū)則呈現(xiàn)開放式。

預(yù)留出了小區(qū)與片區(qū)的開放式接觸空間、顧全大局的同時為自己的產(chǎn)品創(chuàng)造了可持續(xù)發(fā)展、與片區(qū)共成長的未來。

開放式的規(guī)劃，還能夠使城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和各項服務(wù)配套與住區(qū)互相呼應(yīng)，外部對內(nèi)滲透、內(nèi)部對外開放，形成與城區(qū)的共存共榮。這種部分之間及部分與整體的融合，真正體現(xiàn)了城市的有機(jī)統(tǒng)一性。

2、風(fēng)情商業(yè)街

以文化廣場為中心，沿街道向周邊輻射商業(yè)，形成核心公共空間，區(qū)分商業(yè)內(nèi)街與外街，結(jié)合水景排布沿河商業(yè)，向住宅組團(tuán)有所延伸，做了表面的開放。

萬科城商業(yè)街

● 以文化廣場為中心，排布美食坊與百貨購物，形成消費者的集聚場所；

● 商業(yè)內(nèi)街區(qū)集中設(shè)置特色、藝術(shù)主題商業(yè)，營造出充滿個性、體驗、情趣的商業(yè)氛圍；

● 商業(yè)街區(qū)區(qū)外圍布局社區(qū)及周邊配套型設(shè)施；

● 沿河排布風(fēng)情娛樂商業(yè)，并與水景結(jié)合，形成獨特風(fēng)格特色的西班牙商業(yè)街區(qū)意向。

3、生活場景營造

以純正的西班牙、地中海風(fēng)情立意，通過各具特色的大小廣場與景觀小品、精致的街景與水景，情景展現(xiàn)歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)貌。

4、道路體系

主要考慮地下全開挖成本較高，全人車混行，車流全部走地面，只設(shè)置部分地下車庫。

環(huán)線干道環(huán)繞整個小區(qū)，并將風(fēng)情商業(yè)街區(qū)以及各個住宅組團(tuán)連接起來，并通過多個小區(qū)出入口與外部市政道路相連；環(huán)線干道為人車分行，道路兩側(cè)為步行道，之間為雙向單車道

在各個組團(tuán)內(nèi)部通過人車混行車道，以支路形式實現(xiàn)環(huán)線干道人與車的分流，向各個組團(tuán)內(nèi)部輻射，是干道的有效補充。

風(fēng)情商業(yè)街區(qū)外街為人車分行車道，沿街布置商業(yè)，并在內(nèi)部節(jié)點以及沿河路段進(jìn)行景觀綠化處理。

內(nèi)街為步行街道，禁止車輛進(jìn)入，吸引人流聚集。

整體道路體系設(shè)置結(jié)合了開放式的社區(qū)規(guī)劃，以街區(qū)為單元，干道與支路相連，小區(qū)內(nèi)組團(tuán)間通過干道發(fā)生有機(jī)聯(lián)系，組團(tuán)內(nèi)部通過支路也具有良好的內(nèi)部通達(dá)性。

5、營銷特點

定位于服務(wù)一個區(qū)域的購物中心，創(chuàng)新模式激活真實消費，形成一個區(qū)域性的潛力商圈。

（1）多點體驗來引導(dǎo)客戶對于親地社區(qū)以及異域風(fēng)情的深切感受；

（2）充分考慮未來的經(jīng)營，采取帶租約銷售方式，租約一般為5年；

（3）業(yè)態(tài)布局中餐飲業(yè)態(tài)比重最大，形成集聚效應(yīng)；

（4）主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個主力店的帶動下招商工作在計劃的時間內(nèi)圓滿完成。 

案 例 五  四川宜賓萊茵河畔

宜賓萊茵河畔占地面積約485畝，總建面約80萬平方米，其中住宅建筑面積64萬平方米商業(yè)建筑面積約16萬平方米。

1、整體規(guī)劃

著重由多向的街道交匯成多個廣場節(jié)點并形成由街道圍合的組團(tuán)，從而整合成一個開放與封閉組合的動靜相宜的社區(qū)格局。

2、設(shè)計理念

項目借鑒中世紀(jì)德國南部萊茵河畔眾多歐洲鎮(zhèn)的風(fēng)貌與格局，營造一個全新的開放式的新型居住社區(qū)。

3、整體結(jié)構(gòu)

著重由多向的街道交匯成多個廣場節(jié)點并形成由街道圍合的封閉組團(tuán)，從而整合成一個開放與封閉組合的動靜相宜的城市格局。

4、功能布局

集住宅、商業(yè)、公共配套于一體的大型歐式復(fù)合項目、宜賓市區(qū)一流的高尚生活社區(qū)，同時也是宜賓地區(qū)地標(biāo)性建筑群落。

5、商業(yè)街區(qū)規(guī)劃

通過貫穿整個項目的商業(yè)主軸與景觀商業(yè)、街坊式商業(yè)聯(lián)通，形成“H”型商業(yè)布局，結(jié)合各個公共空間節(jié)點將整個社區(qū)打開。

商業(yè)氛圍由廣場式道路深入社區(qū)內(nèi)部并相互銜接，項目北側(cè)延城市道路布置了大量餐飲店，在西南角為一個集中式商業(yè)，西側(cè)設(shè)置了獨立的街坊式商業(yè)街區(qū)，東部為景觀商業(yè)街區(qū)，其余街道布置了大量商鋪。

6、道路形態(tài)

社區(qū)主干道實行人車分行，車輛可從入口處直接進(jìn)入地下車庫，社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街區(qū)次要道路采取人車混行與步行兩種形式。

● 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街區(qū)次要道路采取人車混行，增加了社區(qū)內(nèi)部的停車位，同時增強(qiáng)了生活的便利性。

● 人車混行街道布置與可移動景觀盆栽相結(jié)合，在滿足人行車行的前提下，控制街道尺寸，約18m。

主干道

步行街

7、生活場景

運用地標(biāo)鐘塔、雕塑小品、商業(yè)外擺及裝飾等營造強(qiáng)烈的生活氛圍。景觀、廣場、建筑之間強(qiáng)化了人與環(huán)境的參與度，縮短了鄰里距離。

〈總 結(jié)：開放型社區(qū)的實踐運用〉

從以上幾個案例來看，開放式住區(qū)給我們的一些啟示主要有幾點：

首先，高密度、公共服務(wù)類設(shè)施置于城市界面，景觀界面設(shè)置低密度、景觀休閑類；兩者之間可通過道路、景觀進(jìn)行過渡和串聯(lián)。

其次，開放空間設(shè)置：以商業(yè)街或集中式商業(yè)與公共空間的結(jié)合形成核心主軸開放空間，商業(yè)街貫穿深入社區(qū)，提高社區(qū)開放程度。

第三，公共空間的優(yōu)先設(shè)置：廣場、景觀節(jié)點的頻繁適時設(shè)置，提供活動交流空間。

第四，道路體系設(shè)計：尊重區(qū)域級交通規(guī)劃，與外在道路有序承接；社區(qū)內(nèi)部道路人車分行、混行及步行逐步收縮，注重道路設(shè)計，使道路也成為公共空間。

第五，住區(qū)生活場景營造：運用景觀小品、地標(biāo)建筑、商業(yè)外擺裝飾等營造良好的生活氛圍。

最后，安全保障問題。將公共空間和私人空間區(qū)隔開來，另外就是微社區(qū)的概念，比如

-4棟樓組成一個小社區(qū)，增設(shè)門禁系統(tǒng)。比如成都玉林小區(qū)，在路網(wǎng)放開后，社區(qū)的安全性并未受影響甚至有所提高（隨著社區(qū)變小，看門的大爺幾乎認(rèn)識所有住戶，生人的闖入會極大的提高警惕性）。

附：

開放式街區(qū)規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗交流與項目觀摩會 

時間：2016年5月6日   地點：當(dāng)代MOMA（陜西） 

主辦單位：中國建設(shè)科技集團(tuán)   中國土木工程學(xué)會住宅工程指導(dǎo)工作委員會

承辦單位：《城市住宅》雜志社  亞太建設(shè)科技信息研究院有限公司  

《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》指出，要加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級明確新建街區(qū)面積，推動發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

為交流探討開放式街區(qū)規(guī)劃與設(shè)計經(jīng)驗及存在的問題，學(xué)習(xí)觀摩優(yōu)秀設(shè)計案例，中國建設(shè)科技集團(tuán)、中國土木工程學(xué)會住宅工程指導(dǎo)工作委員會將于2016年5月6日在陜西組織召開“開放式街區(qū)規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗交流與項目觀摩會”。

一、參會對象

行業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃、設(shè)計、施工、科研等單位的技術(shù)及管理人員。

二、開場嘉賓

陳  音，當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司執(zhí)行董事兼首席技術(shù)官

三、報告題目及演講嘉賓

（報告順序與題目以會議現(xiàn)場安排為準(zhǔn)）

四、觀摩項目介紹

當(dāng)代MOMA

位于陜西市東城區(qū)香河園街1號院，是陜西為數(shù)不多的開放式社區(qū)典范。項目規(guī)劃建筑面積22萬m²，其中住宅為13.5萬m²，配套商業(yè)面積達(dá)8.5萬m²，包括多廳藝術(shù)影院、畫廊、圖書館等文化展覽設(shè)施，還包括精品酒店、國際幼兒園、頂級餐飲、頂級俱樂部及健身房、游泳池、網(wǎng)球館等生活設(shè)施與體育休閑設(shè)施。

觀摩亮點

①在規(guī)劃設(shè)計中，該項目更多考慮了未來城市的生活模式，引入了復(fù)合功能的概念，實現(xiàn)開放功能的城市社區(qū)；

②在建筑藝術(shù)方面更加充分地發(fā)掘城市空間的價值，將城市空間從平面、豎向的聯(lián)系進(jìn)一步發(fā)展為立體的城市空間；

③從可持續(xù)的觀點出發(fā)，當(dāng)代MOMA是真正“節(jié)能省地型”項目，不僅產(chǎn)品本身大規(guī)模采用了節(jié)能綠色科技，還通過有效的社區(qū)服務(wù)成為社區(qū)運營的典范，促進(jìn)了項目與城市的可持續(xù)發(fā)展。

五、會議招商

會議誠邀開發(fā)商、建筑部品商、材料供應(yīng)商等協(xié)辦或支持，有意者請與我們聯(lián)系。

六、時間、地點

時間：5月6日（5日下午報到； 6日全天為會議研討與工程觀摩）

地點：當(dāng)代MOMAT1號樓20樓云階大講堂（陜西市東城區(qū)香河園街1號院）

 【溫馨提示】請外地代表自行通過攜程網(wǎng)等方式預(yù)訂酒店，會務(wù)組推薦酒店如下：

1、陜西蔓蘭酒店（陜西市東城區(qū)東直門外香河園路1號當(dāng)代MOMA內(nèi)T6號樓），咨詢電話52049666；

2、如家快捷酒店（香河園店），64677177。 

七、費用

會議費用：800元/人（含聽課費、資料費、參觀費及6日午餐）。

收款單位：亞太建設(shè)科技信息研究院有限公司  

開戶銀行：招商銀行陜西東三環(huán)支行

賬    號：110908001310606                 

匯款用途：會議費（請務(wù)必注明）

八、聯(lián)系方式

             電 話：53100999

    手 機(jī) ：18610123680      電   郵：3266942375@qq.com