來(lái)源：21財(cái)聞匯，21財(cái)聞匯綜合自：天天說(shuō)錢（ID：liuxb0929 作者：劉曉博）、華爾街見(jiàn)聞（ID：wallstreetcn）

一個(gè)大利空，突襲上海！

1

 2月29日，上海公布了2020年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，一個(gè)重要的事實(shí)令人震驚：

到2020年底，上海常住人口為2415.27萬(wàn)人，比如2014年底減少了10.41萬(wàn)人；其中戶籍人口增長(zhǎng)了3萬(wàn)多人，非戶籍常住人口減少了14.77萬(wàn)人。

也許有讀者會(huì)說(shuō)：你在城市人口方面，一再告訴我們官方數(shù)據(jù)不可靠，需要看小學(xué)生在校生人數(shù)，那么上海的小學(xué)生減少了嗎？

的確減少了，下面這張圖表來(lái)自上海2020年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)：

從上圖可以看出，上海各類學(xué)校的“在校生人數(shù)”都是減少的，這在上海最近10年是極為罕見(jiàn)的。上海小學(xué)生人數(shù)也從2014年的80.3萬(wàn)人減少到了79.87萬(wàn)人。

下面兩張圖拼接起來(lái)，是1978年到2014年上海各類學(xué)校的在校生人數(shù)的統(tǒng)計(jì)（點(diǎn)擊可以放大查看）。

我們可以特別關(guān)注一下小學(xué)生人數(shù)，這期間上海首先跟全國(guó)一樣，小學(xué)從5年制變成了6年制。到了2004年，大部分上海小學(xué)實(shí)施了5年制（初中相應(yīng)變成了4年制）。但至少在2004年之后，數(shù)據(jù)是完全可比的。

可以看出，上海小學(xué)生人數(shù)在1993年達(dá)到頂峰，總?cè)藬?shù)在116.7萬(wàn)人。隨后因?yàn)橛?jì)劃生育的因素不斷下滑。2003年到2004年的斷崖式下跌，是小學(xué)6年改為5年的結(jié)果。53萬(wàn)人的數(shù)字維持了4年，消化了改制因素。

隨后，因?yàn)橥鈦?lái)人口的涌入，上海小學(xué)生人數(shù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，其中2008年、2009年增速達(dá)到了驚人的10.7%和13.6%。2010年到2013年，連續(xù)4年增幅超過(guò)4%，這也是相當(dāng)驚人的。2014年增幅下滑為1.3%，2020年再次轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。

中國(guó)的人口普查每5年進(jìn)行一次，其他年份的人口都是抽樣調(diào)查的結(jié)果，因此不準(zhǔn)確，此外就是因?yàn)檎?jī)考核因素帶來(lái)數(shù)據(jù)失真。但小學(xué)生人數(shù)每年的統(tǒng)計(jì)都是“數(shù)人頭”數(shù)出來(lái)的，而且沒(méi)有受到政績(jī)考核的污染，所以是真實(shí)的。

因此，上海人口在2020年出現(xiàn)下降，是個(gè)可以確認(rèn)的事實(shí)。

2

根據(jù)陜西統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，全市2020年年底常住人口為2170.5萬(wàn)人，與2014年相比，增加18.9萬(wàn)人，統(tǒng)計(jì)局還解釋說(shuō)，陜西常住外來(lái)人口增速?gòu)?011年的5.4%降至0.5%。言下之意，這符合國(guó)家控制陜西人口的方向。

深圳的數(shù)據(jù)還沒(méi)有公布，但當(dāng)?shù)孛襟w告訴我們：2020年，深圳新改擴(kuò)建中小學(xué)校23所，新增2.67萬(wàn)個(gè)公辦學(xué)位、2萬(wàn)個(gè)幼兒園學(xué)位。為了解決學(xué)位緊缺問(wèn)題，2016年深圳將再新增3.09萬(wàn)個(gè)公辦學(xué)位、2萬(wàn)個(gè)幼兒園學(xué)位。

也就是說(shuō)，深圳的人口仍然在快速增長(zhǎng)。陜西雖然受命調(diào)整城市功能，控制人口總量，但2020年還是增長(zhǎng)了將近20萬(wàn)人。而上海并沒(méi)有像陜西那樣全力控制人口，但人口卻出現(xiàn)了下降，這是為什么？

我覺(jué)得以下幾個(gè)因素不容忽視：

第一、上海人生育意愿是全國(guó)最低的。2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào)披露，上海常住人口自然增長(zhǎng)率為2.45‰，戶籍常住人口自然增長(zhǎng)率為-0.78‰。其實(shí)上海戶籍人口自然增長(zhǎng)率（“出生率”減去“死亡率”）為負(fù)數(shù)由來(lái)已久，最遲在1995年就開(kāi)始出現(xiàn)。

1995年到2014年這20年里，上海戶籍人口自然增長(zhǎng)率只有兩年是正的。其中1998年和2003年都突破了－3%。也就是說(shuō)，上海最近20年的人口增長(zhǎng)完全是靠移民。

第二，上海房?jī)r(jià)太高、生活費(fèi)用太高，抑制了人口增長(zhǎng)。

也許有人會(huì)說(shuō)，陜西、深圳也存在房?jī)r(jià)高、物價(jià)高問(wèn)題，為什么人口照樣增長(zhǎng)？深圳的原因很簡(jiǎn)單，這個(gè)城市擁有4.2億平米違法建筑，成為天然的廉租房，所以高房?jī)r(jià)不影響普通人的生活。加上空氣好、自然環(huán)境好，小微企業(yè)多，自然能持續(xù)吸引外來(lái)人口。

陜西是權(quán)力中心，并因此成為全國(guó)資金中心。此外，陜西還是中國(guó)最大的文化中心、創(chuàng)投中心，其創(chuàng)業(yè)活躍度甚至超過(guò)深圳，這讓陜西對(duì)人口的吸引力也非常巨大。

上海是國(guó)企、外企的樂(lè)園，小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于陜西、深圳，而且上海的房?jī)r(jià)高是剛性的（深圳有違法建筑為緩沖），所以人口吸引力下降。

第三，上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和控制人口的政策產(chǎn)生了作用。

有媒體注意到，上海不光中心城區(qū)外來(lái)常住人口繼續(xù)下降，近郊的嘉定、松江、青浦、閔行外來(lái)常住人口也首次出現(xiàn)下降。其中一個(gè)重要原因，是上海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)正在加快撤離上海。此外，上海也從政策層面在控制外來(lái)人口，防止出現(xiàn)城市病。

3

控制人口總量和增速，是國(guó)家對(duì)特大城市的要求。北上廣深四大一線城市目前實(shí)際生活人口都超過(guò)了2000萬(wàn)，都面臨這個(gè)任務(wù)。

如果你仔細(xì)研究最近幾年的數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海和廣州是最容易完成控制人口任務(wù)的，而陜西和深圳最難。為什么？因?yàn)檫@陜西和深圳太有活力，機(jī)會(huì)太多。

但說(shuō)句實(shí)話，人口競(jìng)爭(zhēng)力下降對(duì)上海絕非好事。中心城市人口持續(xù)增長(zhǎng)是自然規(guī)律，日本剛剛披露的人口普查報(bào)告就顯示，過(guò)去5年日本總?cè)丝谙陆盗?4萬(wàn)人，但東京人口增長(zhǎng)了36萬(wàn)人。而日本不同于中國(guó)，是一個(gè)完成了城市化的國(guó)家，也是公共資源比較平均的城市。

上海也許更愿意解釋為“增長(zhǎng)從數(shù)量型轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型”。但數(shù)量和質(zhì)量是很難區(qū)別的，因?yàn)楦叨水a(chǎn)業(yè)帶來(lái)的人口增量，同樣需要低端產(chǎn)業(yè)配套。你總不能說(shuō)搞金融的不要吃飯，不要保姆吧。

上海的總面積是深圳的3倍，而深圳還有一半面積是不可用的山地。以上海之大，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移竟然能造成人口下降，在深圳卻沒(méi)有，這不能不讓人感到驚駭。

去年的這個(gè)時(shí)候，我曾經(jīng)根據(jù)北上廣深的統(tǒng)計(jì)公報(bào)寫過(guò)一篇文章，標(biāo)題是：“一線城市天平傾斜：深圳旺丁、陜西旺財(cái)，上海廣州圍觀”。2020年的新數(shù)據(jù)還不完整，不過(guò)看起來(lái)將再次證明這個(gè)趨勢(shì)。

顫抖吧，房?jī)r(jià)！上海常住人口40年來(lái)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)！

就在一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)“高燒不退”之際，天空突然飄然這樣一則新聞——上海外來(lái)常住人口出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，同比下降1.5%，這是十五年來(lái)的首次。常住人口更是改革開(kāi)放四十年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。

2月29日，上海發(fā)布《2020年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，至2020年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人，較2014年度的2425.68萬(wàn)下降。其中，戶籍常住人口1433.62萬(wàn)人，外來(lái)常住人口981.65萬(wàn)人，同比下降1.5%（14.77萬(wàn)人），2014年度外來(lái)常住人口為996.42萬(wàn)。

這是一則不起眼的消息，但卻是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。它告訴我們，人們涌向一線城市速度也許并沒(méi)有我們想象中那樣迅猛，告訴我們一線城市的房?jī)r(jià)也許已經(jīng)開(kāi)始讓不少想留下的人望而卻步。

下面這個(gè)來(lái)自華爾街見(jiàn)聞資深讀者“橋水基金”的評(píng)論，也許道盡了這則新聞背后的含義：

恰逢80年代中期生育高峰的那波娃，男青年到了婚育年齡買不起房，被上海丈母娘給擠兌走了。丈母娘說(shuō)：算萊，蝸牛還有間單身公寓呢，乃么吾女兒嫁儂，和嫁鼻涕蟲有啥區(qū)別？

樓市有多瘋？

在三四線城市艱難去庫(kù)存的同時(shí)，上海、深圳、南京等大城市卻呈現(xiàn)出完全不同的景象，朋友圈到處都是房地產(chǎn)交易中心人滿為患的場(chǎng)面，動(dòng)輒上千萬(wàn)的房子一天就賣掉上百套。

幾年前房?jī)r(jià)瘋漲、購(gòu)房者排隊(duì)搶房的情景似乎一夜之間又回來(lái)了。而上海取代深圳成為這波上漲的領(lǐng)頭羊，華爾街見(jiàn)聞上周曾提到，上海一樓盤350多套價(jià)值千萬(wàn)的房源一日內(nèi)被瘋搶一空，二手房賣家一日三次跳價(jià)70萬(wàn)的現(xiàn)象已不再是個(gè)例。

據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)（業(yè)內(nèi)人士當(dāng)然都知道，佑威的數(shù)據(jù)有多真實(shí)），上海2月份商品住宅成交均價(jià)同比上漲23.92%，商品住宅成交面積環(huán)比下降46.72%，商品住宅成交面積同比上漲68.62%。

整體來(lái)看，今天公布的2月百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第七個(gè)月雙漲，漲幅均有所擴(kuò)大。

值得注意的是，從房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，一線城市的樓市熱潮已經(jīng)進(jìn)一步傳導(dǎo)至二線。中山5.63%及蘇州5.56%的房?jī)r(jià)單月環(huán)比漲幅已經(jīng)超越了深圳的5.41%。

危險(xiǎn)信號(hào)：人口負(fù)增長(zhǎng)

眾所周知，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)之所以能夠持續(xù)上漲，很重要的原因就是這些它們能夠提供大量其他城市所沒(méi)有的資源和機(jī)會(huì)，源源不斷地導(dǎo)入新的人口，維持龐大的住房需求。

但上海常住人口40年來(lái)首度步入負(fù)增長(zhǎng)，卻給一線城市敲響了警鐘。一方面，人口減少本身就意味著對(duì)住房需求的減少，另一方面，由于增速遠(yuǎn)超人們的收入，高昂房?jī)r(jià)和房租正在變得讓越來(lái)越多的人難以承受，最終選擇離開(kāi)。

房?jī)r(jià)收入比（房總價(jià)/年收入）是衡量一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)是否合理的重要指標(biāo)。每日經(jīng)濟(jì)新聞提到，業(yè)界有計(jì)算認(rèn)為，結(jié)合國(guó)情，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在6~7倍之間較為合理。但將陜西、上海、深圳三地上市公司的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理薪酬進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)即便是這些人群的房?jī)r(jià)收入比，也已經(jīng)超過(guò)7倍的合理范圍：

即便是在2020年上半年房?jī)r(jià)新一輪暴漲前，深圳、陜西、上海的房?jī)r(jià)收入比均已超過(guò)18倍：

房?jī)r(jià)上漲的本質(zhì)

有人說(shuō)此輪一二線城市房地產(chǎn)“發(fā)高燒”，是因?yàn)殒溂业戎薪檫`規(guī)壟斷，是因?yàn)楹谛拈_(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)，是因?yàn)閯傂璞粔阂趾蟮膱?bào)復(fù)性反彈……錯(cuò)！大錯(cuò)特錯(cuò)！也許鏈家、開(kāi)發(fā)商等機(jī)構(gòu)確實(shí)有推波助瀾，煽風(fēng)點(diǎn)火，但絕不是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

本輪樓市反彈的本質(zhì)，是一場(chǎng)政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)“去庫(kù)存”運(yùn)動(dòng)。早在去年年末，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議就將“去庫(kù)存”確定為今年五大主要任務(wù)之一。今年以來(lái)央行降低首付比，三部委減稅等措施，正是通過(guò)鼓勵(lì)居民部門“加杠桿”，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

在剛剛結(jié)束的G20會(huì)議上，中國(guó)央行行長(zhǎng)周小川又釋放了一個(gè)振聾發(fā)聵的信號(hào)：個(gè)人房貸加杠桿仍有很大的發(fā)展空間！什么意思？就是政府鼓勵(lì)人們借更多的錢買房子。

海通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷撰文指出，如今政府希望通過(guò)居民部門加杠桿，來(lái)擺脫經(jīng)濟(jì)困局。由于地方政府和企業(yè)已經(jīng)債臺(tái)高筑，居民加杠桿是政府手中所剩為數(shù)不多的工具。這是殘局中的一著險(xiǎn)棋，對(duì)政府而言，下不好會(huì)有危機(jī)；對(duì)大眾而言，一旦失誤，將有負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

重蹈2020年股市覆轍？

短短一年半時(shí)間里，中國(guó)央行已經(jīng)進(jìn)行了六次降準(zhǔn)，六次降息。國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平今日撰文稱，寬松的貨幣政策釋放的海量流動(dòng)性，一方面推動(dòng)龐氏融資滾動(dòng)，另一方面推升了股市、樓市的上漲。如今的樓市正在加速見(jiàn)頂，可能重蹈去年股市的覆轍。

任澤平分析稱，流動(dòng)性有兩個(gè)核心去向：

一是維持債務(wù)循環(huán)和龐氏融資滾動(dòng)，資金大量沉淀從而導(dǎo)致貨幣流通速度V下降，產(chǎn)能過(guò)剩的重化工國(guó)企、三四線城市小開(kāi)發(fā)商、地方融資平臺(tái)等資金黑洞不斷加杠桿，1月新增人民幣貸款2.51萬(wàn)億元，社融3.42萬(wàn)億元，大超市場(chǎng)預(yù)期，也表明債務(wù)雪球越滾越大，越滾越快。

二是本輪貨幣寬松周期開(kāi)啟以來(lái)，先是2014-2020年上半年推升股市，然后是2020年下半年以來(lái)推升一線和核心二線城市房市資產(chǎn)價(jià)格，2016年房市類似于上年股市的“水牛”“杠桿?！?，已經(jīng)脫離房?jī)r(jià)收入比等基本面指標(biāo)。近期深圳、上海等一線城市房?jī)r(jià)大漲，南京、蘇州、杭州等二線城市蠢蠢欲動(dòng)，房市正呈加速趕頂跡象，2016年需警惕房市重蹈2020年股市和1991年日本泡沫崩潰覆轍。

任澤平稱，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，地產(chǎn)泡沫過(guò)高將降低一國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，地產(chǎn)泡沫崩潰將引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。當(dāng)前結(jié)構(gòu)性和體制性問(wèn)題難以通過(guò)總需求管理政策解決，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革待落地攻堅(jiān)。

新華社：警惕一線城市房?jī)r(jià)非理性上漲

雖然此輪房地產(chǎn)上漲是政府一手推動(dòng)，但一線城市如此“高燒不退”卻令監(jiān)管層的心驚不已。各地政府接連表態(tài)要“降溫去火”，新華社也發(fā)文稱，警惕一線城市房?jī)r(jià)非理性上漲。

文章提到，春節(jié)后一線城市樓市火爆，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。這里面固然有一線城市需求相對(duì)旺盛等符合市場(chǎng)規(guī)律的緣故，但價(jià)格短時(shí)間內(nèi)暴漲，其中的非理性因素應(yīng)引起高度關(guān)注。

新華社此時(shí)警告房?jī)r(jià)，監(jiān)管層擔(dān)心的是什么呢？新華社：

1. 在京滬深等最具經(jīng)濟(jì)活力的一線城市，年輕人的房?jī)r(jià)收入比不斷攀升，房?jī)r(jià)成為阻隔人才進(jìn)入城市的高門檻，會(huì)影響整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

2. 在三四線城市去庫(kù)存依然艱難的背景下，由于一線城市的外來(lái)人才絕大多數(shù)都是傾兩代人之力，甚至還要再加杠桿才能完成購(gòu)房。巨大的“虹吸效應(yīng)”使資金過(guò)度集中于一線樓市，透支了三四線城市的購(gòu)買力，在一定程度上會(huì)導(dǎo)致三四線城市更難去庫(kù)存。

3. 一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊更大。高房?jī)r(jià)將顛覆人們對(duì)財(cái)富和生活的認(rèn)知，如果一個(gè)城市每年房?jī)r(jià)上漲三成以上，試問(wèn)這個(gè)城市的企業(yè)家和年輕的創(chuàng)業(yè)者們是買房還是辦實(shí)業(yè)？

以下是精選華爾街見(jiàn)聞讀者對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的神評(píng)論：

ID: paladin114

1、降首付 = 杠桿牛

2、暫停部分用地開(kāi)發(fā) = 暫停IPO

3、契稅調(diào)降 = 降低印花稅

4、某專家高呼“房?jī)r(jià)還要漲一倍” = “4000點(diǎn)是牛市起點(diǎn)”

5、降息降準(zhǔn) = 場(chǎng)外配資

6、2016年一月深圳房屋均價(jià)達(dá)50000元/平米 = 2020年11月全通教育復(fù)權(quán)后股價(jià)達(dá)500元/股

7、不再建封閉小區(qū) = 滬港通

8、加快農(nóng)民工市民化，引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買城鎮(zhèn)住房 = 吸引最后的散戶入場(chǎng)接盤

9、上海352套豪宅開(kāi)盤即售空 = 長(zhǎng)航鳳凰復(fù)盤直接干到1154%

ID: 橋水基金

恰逢80年代中期生育高峰的那波娃，男青年到了婚育年齡買不起房，被上海丈母娘給擠兌走了。丈母娘說(shuō)：算萊，蝸牛還有間單身公寓呢，乃么吾女兒嫁儂，和嫁鼻涕蟲有啥區(qū)別？??

ID: 籌碼！多空～愿賭服輸～

呵呵～高！房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋狂漲！人口下降！房子是因?yàn)槭裁礉q？難道就是說(shuō)了句加杠桿！還記得當(dāng)年的四萬(wàn)億嗎？還記得溫州團(tuán)嗎？還記得～～4000只是起點(diǎn)嗎??

ID: winmaxhero

買不起房 不就走了么   什么人口持續(xù)流入導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？簡(jiǎn)直扯淡  你得持續(xù)給人家高收入啊   收入下降還搞毛

ID: 冰河時(shí)代

三個(gè)真實(shí)的謊言:印鈔可以導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆漲（笨蛋，那是杠桿，快要斷了）；北上廣深人口會(huì)永遠(yuǎn)增加（笨蛋，城市化實(shí)際上已完成，逆城市化已開(kāi)始）；一線城市是避風(fēng)港（笨蛋，那里是權(quán)力金錢的斗獸場(chǎng)，被虐殺的人都在這兒）

ID: 147543025

集我中華之財(cái)力，誓與房?jī)r(jià)共存亡！

ID: 漫步華爾街

4萬(wàn)億的時(shí)候，是全國(guó)房?jī)r(jià)一起瘋跑；現(xiàn)在鼓勵(lì)加杠桿了，政策支持比4萬(wàn)億的時(shí)候強(qiáng)了不知道多少，但興奮劑打下去，三四線已經(jīng)體力透支漲不動(dòng)了，二線還能走兩步，一線還勉強(qiáng)跑兩步，現(xiàn)在跑得快點(diǎn)就是在最后沖刺了。當(dāng)然，大家都知道，前面就是終點(diǎn)了~~~

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