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多數(shù)人付出所有透支青春，仍要買房！為什么我們無(wú)法租房度過(guò)一生？回答大多是：租房沒(méi)有幸福感和安全感！

 

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據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，在上海、陜西、深圳、廈門等城市，如果買一個(gè)房子用于出租，50年都收不回購(gòu)房成本，收益連一般銀行存款都不如。

 

大學(xué)畢業(yè)22歲，30歲初次置業(yè)，50年之后已經(jīng)80歲……選擇租房，我們可以輕松換新家，可以隨意換工作和城市，不用背沉重的房貸。可是，多數(shù)人付出所有透支青春，仍要買房！為什么我們無(wú)法租房度過(guò)一生？回答大多是：租房沒(méi)有幸福感和安全感！

 

明源君認(rèn)為，租房不幸福，是因?yàn)椋?、房?jī)r(jià)上漲情況下，租房付出很高的機(jī)會(huì)成本；2、不買房無(wú)法參加一些社會(huì)財(cái)富分配；3、社會(huì)誠(chéng)信不足，即使簽訂長(zhǎng)期合同，也很難保住房屋增值后的經(jīng)營(yíng)收益；4、房子在中國(guó)社會(huì)，具有居住以外的很多使用功能，比如獲得學(xué)位、作為結(jié)婚籌碼等等。

 

我們先來(lái)看看房屋的投資收益已經(jīng)低到什么程度了。

 

【50年也收不回買房成本的城市，房子反而最好賣】

 

大家先和明源君一起來(lái)看一張圖，這張圖所顯示的城市之后的數(shù)字是“靜態(tài)租賃回報(bào)率”。“靜態(tài)租賃回報(bào)率”=“年租金/房?jī)r(jià)”，其值越高，就說(shuō)明房產(chǎn)投資租金收益率越高。

 

 

這張圖依據(jù)的數(shù)據(jù)，來(lái)自陜西云房數(shù)據(jù)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，出數(shù)據(jù)的時(shí)間為9月。我們分析這張圖可以發(fā)現(xiàn)：

 

 

1

這些城市的回報(bào)率都跑贏了CPI，也就是說(shuō)即使房?jī)r(jià)不漲，財(cái)富也沒(méi)有貶值；

2

回報(bào)率都低于5年長(zhǎng)期存款利率，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)不上漲的話，不如存銀行，更不要說(shuō)投資長(zhǎng)期國(guó)債買基金那些回報(bào)率更高的渠道；

 

3

上海陜西深圳等一線城市的回報(bào)率甚至低于短期存款利率，在全國(guó)位于最低位，但這幾個(gè)城市卻又是房屋銷售最火爆的城市，這是看上去很吊詭的事情；

 

 

 

深圳的“靜態(tài)租賃回報(bào)率”為2%，也就意味著房屋要連續(xù)出租50年，才能收回當(dāng)初的購(gòu)房成本。而且50年收回成本還是最理想的狀態(tài)，因?yàn)椋?、新老租客交接有空置期；2、房屋及設(shè)備老化后修理需要費(fèi)用；3、房屋老化后租金會(huì)下降。出于這3個(gè)原因，“靜態(tài)租賃回報(bào)率”高于2%的陜西、上海等，事實(shí)上也都屬于50年不能收回購(gòu)房成本的城市。

 

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，合理的租售比，也就是月租和房屋價(jià)值的比例，舊公寓大樓是120倍，新公寓是140倍，獨(dú)立的別墅等是160倍。而按50年來(lái)計(jì)算，我國(guó)部分城市的租售比是600倍，這是國(guó)際合理租售比的若干倍。

 

理智的人都是經(jīng)濟(jì)動(dòng)物，為什么在租賃回報(bào)率這么低的情況下，大家還要努力買房呢？買房投資的人的行為相對(duì)比較好解釋，他們賭的就是房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲。但目前一線城市限購(gòu)的情況下，投資客相對(duì)較少，那么自住的人，為什么就不能選擇租房呢？

 

【租房無(wú)法獲得幸福的四大原因】

 

租房無(wú)法獲得幸福，原因有四個(gè)，其背后都有深層次的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)因素。

 

一、 租房可能付出巨大的機(jī)會(huì)成本

 

機(jī)會(huì)成本，就是因?yàn)檫x擇了一個(gè)機(jī)會(huì)，而喪失的其他機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益。

 

10年前的2005年，集資建房在陜西、深圳兩地興起，最終都選擇了集資參加拍賣，買已建成的房屋的模式。在深圳的50個(gè)人拍到了3200/平方的項(xiàng)目，在陜西的50個(gè)人拍到了6500元/平方的項(xiàng)目，結(jié)果就因?yàn)閮蓚€(gè)群體里各有幾個(gè)人覺(jué)得價(jià)格高，沒(méi)有成交。10年過(guò)去，3200的項(xiàng)目?jī)r(jià)值4萬(wàn)，6500的項(xiàng)目?jī)r(jià)值7萬(wàn)。

 

當(dāng)初參加集資建房的這些人，如果至今沒(méi)有買房，就都損失了幾百萬(wàn)，這就是選擇租房而不是買房，所付出的機(jī)會(huì)成本。

 

在一線城市呆了多年的人，大多都會(huì)懊悔“如果幾年前買了一套房”，他們懊悔的都是自己所付出的巨大的機(jī)會(huì)成本。

 

同樣的，選擇在不同的城市購(gòu)房，也會(huì)因此付出機(jī)會(huì)成本。明源君有次打車遇到一位的士司機(jī)，他兩年前花50萬(wàn)在深圳按揭買房，他的弟弟則花50萬(wàn)在家鄉(xiāng)三線城市全款購(gòu)房，2年后，深圳的房屋升值100多萬(wàn)，家鄉(xiāng)的房屋貶值到40萬(wàn)。

 

明源君認(rèn)為：隨著房?jī)r(jià)暴漲可能的逐漸減弱，該機(jī)會(huì)成本也將逐漸變小。

 

二、 無(wú)法參加部分社會(huì)財(cái)富分配

 

事實(shí)上，工資收入只是財(cái)富分配中相對(duì)直接的一種方式，在城市里，財(cái)富分配以很多種形式完成。有人認(rèn)為房?jī)r(jià)完全是被炒作上去的，也就是說(shuō)房屋價(jià)值的上升完全是供需導(dǎo)致的，事實(shí)上并非如此，房?jī)r(jià)中很多部分是城市實(shí)實(shí)在在的投資的分配。

 

比如政府花費(fèi)幾百億修建了一條地鐵，那么地鐵沿線的房屋每套都間接分得了這筆投資中的幾十萬(wàn)；政府花費(fèi)幾十億修建一座公園，周邊房屋也都分到了這些錢里的一部分；有學(xué)位的房子，實(shí)際上是分得了政府對(duì)該學(xué)校的投資的一部分。

 

還有，銀行里的錢，實(shí)際上是大眾的存款。做生意的老板們，特別是地產(chǎn)商們，從來(lái)都不怕借錢，他們善于使用杠桿，用別人的錢來(lái)賺取財(cái)富。事實(shí)上這也是財(cái)富分配的一部分，即用財(cái)富的使用權(quán)帶來(lái)新的財(cái)富。利息相對(duì)于利潤(rùn)、錢的貶值而言，許多時(shí)候根本不值一提。

 

對(duì)于普通人而言，買房是參加社會(huì)財(cái)富分配的少數(shù)可用手段之一，買房既可以分到城市建設(shè)花費(fèi)的巨資的一部分，也可以在風(fēng)險(xiǎn)較小的情況下使用到杠桿，擁有財(cái)富使用權(quán)。

 

明源君認(rèn)為：我們都覺(jué)得政府工作報(bào)告很不好看，黨報(bào)索然無(wú)味，可是卻有很多人喜歡看，因?yàn)樗麄冇X(jué)得從那些文件中可以“看出錢”來(lái)，其核心就在于如何了解到相關(guān)信息，參加財(cái)富分配。

 

三、 社會(huì)誠(chéng)信不足，簽訂長(zhǎng)期合同也很難保住經(jīng)營(yíng)收益 ，夢(mèng)斷麗江

 

看完明源君上面說(shuō)的兩條，許多人可能會(huì)反駁，他們會(huì)說(shuō)，租房雖然無(wú)法通過(guò)出售房屋獲得增值收益，但是如果簽訂長(zhǎng)期合約，把房租固定下來(lái)，那么房屋周邊環(huán)境變好后，房客不也就享受到增值收益了嗎？明源君不想辯論，姑且說(shuō)一個(gè)故事。

 

根據(jù)澎湃新聞報(bào)導(dǎo)，2006年3月，從成都到麗江旅行的阿玲，被清幽的束河古鎮(zhèn)、淳樸的村民吸引，決定辭職留在麗江，租一個(gè)院子，開(kāi)一家客棧。她看中了束河古鎮(zhèn)中心街尾村白麗剛的房子，合同租期20年，每年租金5萬(wàn)元，3年一付。阿玲把3年共15萬(wàn)租金交給白麗剛，她記得后者顫抖著手接過(guò)：“那會(huì)兒他們種田養(yǎng)馬，一家年收入也就1萬(wàn)元，沒(méi)見(jiàn)過(guò)那么多錢，還是我?guī)е麄內(nèi)マk的銀行卡。”

 

2013年11月，白麗剛打電話約阿玲見(jiàn)面，提出漲房租，之前兩年他已經(jīng)鬧過(guò)很多次，“他問(wèn)我還想不想在麗江混？”房東一次性要求將房租漲到每年50萬(wàn)元。阿玲選擇妥協(xié)，愿意第一個(gè)五年租金漲一倍，第二個(gè)五年漲兩倍，第三個(gè)五年漲三倍，但白麗剛堅(jiān)決要求租金一次性上漲到每年50萬(wàn)元，雙方談判失敗。

 

此后，房東剪電線，趕客人，報(bào)警調(diào)解數(shù)十次，問(wèn)題均未解決。2014年4月6日，束河古鎮(zhèn)突發(fā)大火，燒毀了阿玲客棧的部分房屋。白麗剛以租賃物被燒毀不存在為由，起訴到法院，要求解除合同。阿玲則要求白麗剛配合重建，繼續(xù)履行合同。一審二審，阿玲均敗訴。9月11日上午，白麗剛雇來(lái)挖掘機(jī)、卡車，繼續(xù)強(qiáng)拆阿玲客棧的剩余房屋。因?yàn)榉ㄔ号袥Q書中對(duì)剩余房屋作另案處理，阿玲試圖阻止，但被白麗剛和其弟弟、妻子三人掀翻在地，白麗剛拎刀欲毆打阿玲，被處警民警攔腰抱住、勸停。最終，阿玲被迫決定離開(kāi)麗江。

 

在麗江這樣一個(gè)曾經(jīng)被視作世外桃源的地方，麗江市客棧商會(huì)會(huì)長(zhǎng)王立東稱，受利益驅(qū)使，“古城房東違約率可能超過(guò)80%。”有的房東為了趕走租客，將大糞潑在自家出租的房屋門上，以阻止承租者繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。類似的事情在瀘沽湖等地也有發(fā)生。

 

房客們帶旺一個(gè)區(qū)域，房東卻要?dú)Ъs收回房子，類似的事情不止發(fā)生在麗江這樣的“世外桃源”，也發(fā)生在陜西的宋莊等地。

 

類似的故事很多，有網(wǎng)友講述了一個(gè)故事：一位女畫家也是在麗江經(jīng)營(yíng)客棧遭遇毀約，她說(shuō)，這已經(jīng)是她第三次遭遇這種事了。第一次，是在798，第二次，是在宋莊。每次做的事業(yè)類型都不一樣，但結(jié)局一樣。都是品牌效果一出來(lái)，昔日悶憨的房東，就立即變了嘴臉，她說(shuō)她現(xiàn)在再也不敢相信合同了。

 

事實(shí)上，在大城市，房東漲租毀約的事情也不再少數(shù)，只是因?yàn)榍昂蠓孔夥床顩](méi)那么大，不具有太大新聞性，沒(méi)被報(bào)導(dǎo)出來(lái)就是了。在看文章的你，是不是也遭遇過(guò)呢？

 

明源君認(rèn)為：這些毀約固然有人性、社會(huì)等復(fù)雜因素，但法律在里面的作用也不得不提。比如德國(guó)以保障居民住房為房地產(chǎn)政策的基本出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控將反對(duì)住宅空置、反對(duì)房產(chǎn)炒作作為其核心思想。大量德國(guó)居民一生都是租房住。德國(guó)禁止政府或物業(yè)擁有者隨意調(diào)高租金（即使物價(jià)上漲）。根據(jù)《租房法》，除非房東自住，無(wú)權(quán)趕走居住者；如果房租超過(guò)當(dāng)?shù)?ldquo;房租指導(dǎo)價(jià)”的20%房客可依法起訴，如果超過(guò)50%，房主將被判決三年有期徒刑。如果中國(guó)也有這樣的法律，相關(guān)情況可能會(huì)有所改善吧？

 

四、 房子具有居住之外的很多使用功能，丈母娘拉動(dòng)需求

 

中國(guó)各種資源稀缺，于是很多時(shí)候就要設(shè)置一些條件來(lái)進(jìn)行分配，戶口之外，房子成了被用得很多的分配標(biāo)準(zhǔn)。

 

比如學(xué)區(qū)房，就是優(yōu)勢(shì)教育資源集中在某些學(xué)校而出現(xiàn)的產(chǎn)物，在陜西，許多根本無(wú)法住人的陰暗平房因?yàn)閹в袃?yōu)質(zhì)學(xué)位而賣到10萬(wàn)一平方；深圳一條小路兩邊的房子因?yàn)樗趯W(xué)區(qū)不同，價(jià)格動(dòng)輒相差兩三萬(wàn)。其實(shí)從本質(zhì)來(lái)說(shuō)，中國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)差距，也是因?yàn)榻逃?、工作機(jī)會(huì)、醫(yī)療等資源的聚集程度不同而造成的。而租房，無(wú)法獲得學(xué)位等資源。

 

房屋居住之外的使用功能，還不止獲得政府配置的資源。劉學(xué)良等學(xué)者的研究認(rèn)為，1981---1991年出生的人口集中進(jìn)入婚齡，是2004年以來(lái)中國(guó)城市房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。因?yàn)橹袊?guó)男女比例持續(xù)上升，婚姻市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，而住房是男性結(jié)婚的重要籌碼，住房因此多了一項(xiàng)租房所不能有的“使用價(jià)值”，因此房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于租金上漲也就不足為怪了。因此某些地區(qū)早期的重男輕女居然最終導(dǎo)致了目前城市房?jī)r(jià)的上漲，誰(shuí)又能想到這樣的結(jié)果？“丈母娘拉動(dòng)買房需求”其實(shí)并不是一句空話。

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