來源：明源地產(chǎn)研究院（ID:mydcyjy）

作者：王恒嘉

2016年1月13日凌晨，浙江金華某房企董事長方先生在辦公室燒炭自殺。

從2011年開始，明源君幾乎每年都能聽到房企老板自殺的消息。這些企業(yè)有共同點(diǎn)：1、都是中小房企；2、都集中在三、四線城市。

起初，明源君并不理解這種極端行為，因?yàn)橐话銇碚f：1、法律上，有限責(zé)任公司都可以選擇提起破產(chǎn)重組，一旦法院接受，債權(quán)人就不能再向個人追索；2、經(jīng)營上，土地、樓盤可以通過各種操作變現(xiàn)，減少損失，不至于絕望。

深入研究相關(guān)個案后，明源君發(fā)現(xiàn)，其背后都是只有一個原因：涉及高利息民間借貸融資，借款過程操作有問題……而最后面對危局時，中小房企又往往缺乏應(yīng)對能力和相關(guān)指導(dǎo)。

請看明源君的分析。

滿紙荒唐言，一把辛酸淚。事實(shí)上，明源君覺得從理性角度來分析中小房企走向崩潰的原因，是局限的。但是，也惟有理性的分析，才能避免悲劇重演。

根據(jù)“界面”的報(bào)道，浙江金華某房企董事長方先生，2013年3月11日以1.78億元拿下的九龍玉府腳下的116畝土地，并投資開發(fā)。

這次交易背后的故事是：土地掛牌出讓的前一天下午，三家主要參與企業(yè)的老總會面，約定了第二天的現(xiàn)場競拍的角色——兩家合作，方先生出面拿地；另一家得1500萬元好處費(fèi)。

類似這樣幾方達(dá)成默契，以減少拿地費(fèi)用的事情，其實(shí)各地都有。

后來，因?yàn)楹献髂玫氐膬杉以诠蓹?quán)分配上產(chǎn)生了分歧，其中一家到金華市紀(jì)委自我舉報(bào)，金華市國土資源局宣布出讓合同無效。土地收回后進(jìn)行了二次拍賣，兩家合作方成了競爭者，互相抬價各不相讓。方先生當(dāng)時已經(jīng)騎虎難下，因?yàn)樗呀?jīng)在項(xiàng)目中投入了9000萬，而且，已交的1.78億元的土地款，國土局并沒有退還。最終方先生勝出，只是價格變成了4.2億元，比第一次多出了2.4億元。

方先生生前曾經(jīng)將金華市國土資源局告上法庭。隨后又提出了破產(chǎn)重組。行政官司二審沒有下來，破產(chǎn)重組沒有被接受，方先生已經(jīng)去了。最致命的問題在于：

其第一次從銀行借的1.8個億只夠最初的土地費(fèi)用，后續(xù)多出的2.4億基本上都是高利貸。這些錢越滾越多，而且永不停止。

類似的悲劇還有不少。

2011年國慶前夕，鄂爾多斯市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)人王先生自殺。中富公司有集資借據(jù)約2000張，涉及資金總額約2.6億元。其中2.1億多用于房地產(chǎn)，相當(dāng)比例用于提前墊付購房人70%的購房貸款。由于該公司大量按揭貸款遲遲未獲銀行放行，無法歸還民間借貸本息……

2012年6月6日，包頭某地產(chǎn)公司董事長魏先生在酒店自殺。該公司以月息3至4.5分(年利率36%至54%)向社會集資，共吸收資金15億……

2013年12月13日，婁底市某米業(yè)公司老板肖某跳樓身亡，據(jù)稱他欠下上億民間借貸。因?yàn)槠渑c該地另一地產(chǎn)集團(tuán)老板肖先生是同鄉(xiāng)還同姓。此后，婁底人開始傳言地產(chǎn)老板出了問題，最終導(dǎo)致該地產(chǎn)集團(tuán)被債權(quán)人圍堵住門擠兌。而該集團(tuán)4個房地產(chǎn)項(xiàng)目同時開工，資金緊張，再遇上擠兌風(fēng)潮，苦撐數(shù)月后，該集團(tuán)宣布于2014年4月25日暫停付息。引發(fā)整個婁底的借貸危機(jī)，出問題的資金達(dá)118億。

類似的悲劇，還有很多……

借高利貸對中小房企的未來意味著什么？為什么這些事情大多發(fā)生在三四線城市？明知道有可能是飲鴆止渴，這些企業(yè)老板為什么還要借高利貸？

中小房企借的錢，利息高到什么程度？據(jù)明源君了解，上文說的月息3至4.5分(年利率36%至54%)還算比較低的，許多時候月息達(dá)到5分（年60%）乃至更高。

這么高的財(cái)務(wù)成本意味著什么呢？意味著中小房企其實(shí)已經(jīng)根本沒有辦法和大房企競爭。

全國性大房企的財(cái)務(wù)成本是多高？一般來說，在年利率9%-12%之間，有國資背景信用、評級比較高的巨頭，許多時候融資成本低于5%，更有房企通過金融創(chuàng)新，在國外融到成本僅為年3%的大筆資金。

月5%和年5%的利息，根本就不在一個數(shù)量級上。在財(cái)務(wù)成本差距如此之大的情況下，如果中小房企和百強(qiáng)在同一個區(qū)域遭遇，只會出現(xiàn)二種情況：

1、行業(yè)上行。百強(qiáng)吃肉，小房企喝湯。

比如賣同樣價格，百強(qiáng)的利潤可能是30%，小房企只有10%。

2、行業(yè)下行。百強(qiáng)喝湯，小房企崩盤。

一個項(xiàng)目從拿地到開盤，最快一般也要6個月，即使小房企投入項(xiàng)目的資金一半來自民間借貸，不算財(cái)務(wù)成本，其利潤必須達(dá)到30%以上才能賺錢。

在庫存高企的情況下，百強(qiáng)可以降價求生，而中小房企的房價，根本就沒有下降的空間。

百強(qiáng)控制質(zhì)量的體系相對完整，小房企控制質(zhì)量更多靠人，而一旦財(cái)務(wù)壓力加大，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)每天想的將不是質(zhì)量，而是速度，這樣一來，二者產(chǎn)品的質(zhì)量將沒有可比性。

中小房企為什么要向民間借高利貸？這個原因非常復(fù)雜，總的來說，就是他們從國內(nèi)銀行借不到足夠的錢，又沒有合適的渠道和人才去發(fā)金融產(chǎn)品。

1、一線的金融資源先天就比三四線集中

我國之前的許多資源配置，都是根據(jù)行政級別來的。直轄市、省會、計(jì)劃單列市分別可以上什么樣的項(xiàng)目，有什么樣的資源和貸款，都有制度。

后來雖然市場化越來越深入，但是因?yàn)榍捌诘馁Y源配置，一線城市的優(yōu)勢越來越大，其匯集資源、資金的能力本身成了新的背書。

最簡單的，一線城市到處都是分行支行，三四線則很少。

2、每逢信貸收緊，最先停止放貸的就是小企業(yè)、三四線項(xiàng)目

每次信貸收緊，銀行一般會出臺這樣的政策或內(nèi)部潛規(guī)則：1、開發(fā)貸只放給有一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；2、一般不放貸給三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、三四線中小房企缺乏適當(dāng)?shù)那篮腿瞬?/span>

融資的渠道事實(shí)上有很多，發(fā)行信托、基金、眾籌產(chǎn)品，與險資合作，到海外融資等等。但是三四線中小房企因?yàn)樗悸泛腿瞬诺脑?，無法接觸到相關(guān)資源，一味依賴于銀行貸款。一旦在銀行借不到錢，就走向民間融資。

4、中小房企臨時需要資金的時候太多，計(jì)劃性不強(qiáng)

大型房企有自己的長期計(jì)劃，可以在比較早的時候就提出貸款計(jì)劃，與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行商議。而中小房企的許多決定都是臨時性的，往往依賴于老板個人，老板一沖動計(jì)劃就上馬。這個時候做貸款計(jì)劃，等銀行層層審批已經(jīng)來不及了。

要想不借高利貸，最好的辦法，當(dāng)然是政府對民間資金進(jìn)行引導(dǎo)，讓這些資金有一個正常的放貸渠道，企業(yè)也就有了更多融資渠道。

在此之前，明源君想說的是，民間借貸，除了利息高企之外，這種方式也讓你失去了一次判斷風(fēng)險的機(jī)會。

中小房企的風(fēng)險控制本來就不足，如果通過比較主流的方式融資，本來就是一個共同判斷風(fēng)險的過程。投資機(jī)構(gòu)不看好你的項(xiàng)目，并非完全是沒有原因的。

從銀行、投資機(jī)構(gòu)借不到錢以后，至少還有以下二種方式：

1、合作開發(fā)

一旦拿到了地，即使你在其他方面沒有任何優(yōu)勢，只要那塊地是真正有價值的，找人合作開發(fā)都不成問題。一旦你的合作對象信用足夠高、開發(fā)資質(zhì)足夠強(qiáng)，那么融資不成問題。

換言之，如果你找不到合適的合作對象，你拿的地是否真的有價值，值得打個問號。

2、金融創(chuàng)新，比如眾籌

目前，國內(nèi)的地產(chǎn)眾籌正方興未艾，從拿地開始，就可以進(jìn)行眾籌，甚至可以通過虛擬技術(shù)讓參與眾籌者看到樣板房。

眾籌解決了兩個問題：1、前期資金，被眾籌資金覆蓋；2、后期客源，因?yàn)楸娀I而有了保障，既然銷售有了保障，風(fēng)險也就大幅度降低了。

（用虛擬樣板房眾籌，拿地就可以開始賣房）

如果上述各種方法都無效，說明各方對您的項(xiàng)目都不看好。如果您最終仍不得不進(jìn)行民間借貸，那么以下兩條可以降低風(fēng)險：

1、不要以個人名義借錢

以公司名義借錢，公司一般都是有限責(zé)任公司，真的到了撐不下去的時候可以申請破產(chǎn)重組，而一旦法院接受了相關(guān)請求，債權(quán)人就不得再向你追索債務(wù)。

而一旦以個人名義借錢，我國目前還沒有個人破產(chǎn)的規(guī)定，除了“人死債消”，你終生都將背著這筆債務(wù)。

而且，個人借錢往往從親戚朋友開始，感情因素糾纏到經(jīng)濟(jì)問題里，最后會形成巨大壓力。

2、不要一次性開發(fā)

即使項(xiàng)目不大，也盡量不要一次性開發(fā)。因?yàn)椋?、土地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，相對容易；2、如果第一批產(chǎn)品賣得不好，后期還可以進(jìn)行調(diào)整。

3、忍痛改行，不要路徑依賴

曾有一位三線城市地產(chǎn)商告訴明源君，他也知道自己的項(xiàng)目有風(fēng)險，但不知道自己不做地產(chǎn)還能做什么，于是忍痛做下去。

明源君想說的是，其實(shí)世界上可以做的生意很多。如果你心里已經(jīng)完全沒底，就不要再繼續(xù)做下去。

兩年來，地產(chǎn)這個行業(yè)變化很大，強(qiáng)者更強(qiáng)弱者更弱，中小地產(chǎn)商過去在對方上“人熟”的優(yōu)勢，隨著反腐力度的加大，也不再存在。

這個時候能全身而退，已經(jīng)是受益者。已經(jīng)拿的地，轉(zhuǎn)讓出去，即使虧一點(diǎn)，其實(shí)也是能接受的。

如果你的企業(yè)真的已經(jīng)到了最后關(guān)頭，怎么面對危局？這個時候，一般的處理已經(jīng)不行，必須出奇招、下狠心。明源君認(rèn)為有以下幾招，根據(jù)自己的情況可以采用，當(dāng)然這幾個辦法都有難度，但是既然已經(jīng)到最后，也不得不用。

1、改變土地性質(zhì)

如果真的可以改變土地性質(zhì)，你面對的局面有可能迅速改觀。比如把住宅用地變成商業(yè)用地，把工業(yè)用地改成商業(yè)用地，把住宅用地改成倉儲用地等等。

這樣一來，可能出現(xiàn)變化的原因是：1、銀行等金融機(jī)構(gòu)，對不同的土地性質(zhì)貸款政策不同；2、有實(shí)力的企業(yè)，會因?yàn)橥恋匦再|(zhì)改變改變判斷，愿意和你合作；3、一些地方，對某些土地性質(zhì)的項(xiàng)目，政府有補(bǔ)貼等?？傊恋刭Y產(chǎn)會更容易被盤活。

改變土地性質(zhì)，有三方面的問題需要注意：

a、權(quán)限問題：由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn)，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)必須同意。

b、原則問題：當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應(yīng)該支持并同意，規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃，國土部門負(fù)責(zé)變更費(fèi)用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定。

c、程序問題：首先土地方向規(guī)劃部門提出變更申請，規(guī)劃審批--國土部門征詢意見--規(guī)劃管理委員會審核--國土部門費(fèi)用核定--規(guī)劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同。

當(dāng)然，這種改變需要比較長的時間。

2、改變項(xiàng)目性質(zhì)

這個與改變土地性質(zhì)有共同的地方，不同點(diǎn)在于，針對的是已經(jīng)建成的項(xiàng)目。

之前本來計(jì)劃做住宅的，如果小戶型比較多，能否改成酒店？比如和途家等合作。

之前是工業(yè)項(xiàng)目的，能否改成商業(yè)項(xiàng)目？要知道深圳華強(qiáng)北的大商場全是廠房改建的。

市中心的寫字樓，能否改成開放式孵化器？

總之，要窮盡自己的想象力，把項(xiàng)目變成自己之前沒有想過的樣子，迅速獲取現(xiàn)金流，用來度過危局。

這種改變還需要最后的資金支持，如果你已經(jīng)山窮水盡，就只有找人合作了。

3、改變個人觀念，積極申請破產(chǎn)，或者出售企業(yè)

如果你沒有時間，也沒有最后的資金了，那么就改變你的觀念吧！

企業(yè)破產(chǎn)并不等于人生失敗，出售企業(yè)也不等于向命運(yùn)屈服。

廣西某市，每年有上百家企業(yè)被注銷或吊銷,但是近10年沒有任何一家企業(yè)向法院申請破產(chǎn)保護(hù),因?yàn)榇蟛糠制髽I(yè)主為當(dāng)?shù)亍懊恕?不愿接受破產(chǎn)的命運(yùn),于是出現(xiàn)寧愿跑路、自殺,也不愿走破產(chǎn)程序的怪象。當(dāng)?shù)胤ü僬J(rèn)為，東方文化對于破產(chǎn)一詞的敏感、排斥，導(dǎo)致這種怪現(xiàn)象。

實(shí)際上，在西方，很多成功人士都曾經(jīng)有破產(chǎn)經(jīng)歷。當(dāng)然，企業(yè)破產(chǎn)可以解決問題的前提仍然是前面提到的：沒有以個人名義借錢。

* * 有溫度 * 有態(tài)度 * 有勵度 * *

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