來源：“明源地產(chǎn)研究院”

作者：王恒嘉

中國的城市正在嚴(yán)重分化，二三四線城市出臺各種政策全力去庫存，一線城市卻正準(zhǔn)備出臺更嚴(yán)厲的政策限購。

明源君最初覺得這二者之間并無直接關(guān)系，直到自己10次聽到同樣的故事。這些故事主角不同、地點(diǎn)不同、時(shí)間不同，情節(jié)卻極其一致：父母一代賣掉了自己在三線城市的三套房，只為給子女在一線城市買一套房。

其結(jié)果就是：1、一線去化了一套房；2、買了那三套二手房的人不會(huì)再買三線的新樓盤；3、整個(gè)家庭的重心從此轉(zhuǎn)移到一線。

去化難的三四線，實(shí)際上就是我們逃離的故鄉(xiāng)，我們學(xué)有所成后不再回到那里，而且還帶走了原生家庭在當(dāng)?shù)胤e累了幾十年的財(cái)富……

2016年，為了解決高庫存的問題，各種政策頻繁出臺。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠政策于2月22日起正式實(shí)施。只不過，四個(gè)一線限購城市，被排除在外，只有超大戶型能沾一點(diǎn)光。目前，一線以外的城市全力去庫存，一線城市卻在醞釀更嚴(yán)厲的限購，形成了極其分裂的圖景。

根據(jù)明源君的統(tǒng)計(jì)，已有超130個(gè)城市出臺去庫存新政。集中在以下一些方面：

1、方便公積金貸款

公積金方面的“新政”包括推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件。

2、降低稅費(fèi)手續(xù)費(fèi)

比如甘肅省將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%；江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)。

3、政府直接給予各種補(bǔ)貼

寧夏交易契稅超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼；新疆商業(yè)貸款與公積金貸款利率差額由政府財(cái)政補(bǔ)貼；山東將對農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。

4、政府回購商品房

甘肅計(jì)劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，山西更是要求商品房庫存較大的市要達(dá)到80%以上。

5、直接改變存量房性質(zhì)

山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。許多地方政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容。明源君認(rèn)為，這種調(diào)整直接改變規(guī)劃，在以前是不可想象的。

與此相對應(yīng)的，則是一線城市繼續(xù)限購，而且據(jù)說還將出臺更嚴(yán)厲的限購政策。

深圳風(fēng)傳可能出臺的限購政策有三項(xiàng)：

1、1改3。也就是說之前沒有深戶的人繳納一年以上社保可以買房，以后則需要3年以上了；

2、3改4。也就是說付清了一套房后，二套房首付提高到四成；

3、2改5。也就是說之前滿兩年過戶稅收優(yōu)惠改成5年。

有媒體向相關(guān)部門查詢上述政策傳聞是否是真的，得到的是既不否定也不肯定：相關(guān)政策正在研究中。

不過，市面上，因?yàn)椤?/span>1改3”據(jù)說將在3月1日落地，有人已經(jīng)恐慌性出手，銀行也開始加緊審核非深戶資料。

而北京、上海、廣州，也一再反復(fù)重申，仍將堅(jiān)持限購。

而房價(jià)瘋狂上漲的戲碼，還在上演。

有媒體報(bào)道稱，上海有一個(gè)業(yè)主在一天內(nèi)調(diào)整了三次價(jià)格，直接漲價(jià)70萬，而購房者則愿意加價(jià)50萬。

2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價(jià)為91965元/平，突破9萬大關(guān)。不過這一高均價(jià)的出現(xiàn)是因?yàn)楦叨藰潜P海上世界雙璽項(xiàng)目的入市。據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)2月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交均價(jià)達(dá)46515元/平米，同比漲幅為74%。

在這種情況下，一線城市出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，并不是不可能。

到底有多少人從三線、四線到了二線、一線？

我們先來看下國家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

明源君提醒大家，相關(guān)官方數(shù)據(jù)可能是被低估的。比如，一個(gè)街道辦，上一輪上報(bào)人口是60萬但實(shí)際人口是80萬，現(xiàn)在人口增加到100萬也只能上報(bào)80萬，否則很多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)特別是人均GDP就下降了。

2000年，我國進(jìn)行了第五次人口普查，2010年進(jìn)行了第6次，二者相比數(shù)字如下。

而從2009年到2014年的5年間，人口凈流入情況如下。

從這張表看下來，上海樓價(jià)的瘋漲并非完全沒有道理。而鄭州、成都、重慶、武漢等地作為區(qū)域中心，對人口的吸附能力也不可小視。

比較意外的是東莞，深圳地價(jià)太高，騰籠換鳥，許多制造業(yè)去了東莞；另外深圳空間有限，東莞承接了許多深圳外溢的企業(yè)，比如松山湖一帶就有華為和大疆的新基地。而深圳白領(lǐng)很多到東莞置業(yè)，因?yàn)槟抢锓績r(jià)只有深圳的幾分之一。

只看具體數(shù)字，你覺得深圳去年的瘋漲沒有道理？那是因?yàn)槟銢]有發(fā)現(xiàn)，上海、北京作為直轄市，面積實(shí)際上是一個(gè)省的規(guī)模，包括廣州也是半個(gè)省的規(guī)模，甚至東莞都比深圳大。

上海面積為6340.5平方公里，北京面積為16410.54平方公里，廣州面積為7434平方公里，深圳面積則只有1996.85平方公里，甚至比不上東莞的2465平方公里。

按照每平方公里凈增人口來算，深圳可能最多。

賣掉老家三套房，在上海、深圳、北京買一套房的人們，也是這龐大的數(shù)字里的一個(gè)。

三線、四線不是不出人才，只是所有的人才都被一線、二線吸引而去，考上大學(xué)的年輕人不再回來，甚至所有的青春和活力也都被一線吸引而去。許多縣城，平時(shí)街頭很少有漂亮?xí)r尚的女孩，過年的時(shí)候卻滿街都是。

就在幾年前，房價(jià)實(shí)際上還沒現(xiàn)在這么瘋狂的時(shí)候，一線城市掀起一輪“逃離一線”的熱潮，最終，很多人又逃回了一線。

為什么不能逃離呢？

大城市人口一多，專業(yè)分工協(xié)作，效率就高，工作機(jī)會(huì)也會(huì)相應(yīng)的變得更多，也就能實(shí)現(xiàn)你的夢想。下面數(shù)一數(shù)各種資源。

金融：北京有各種銀行總部，上海深圳有交易所，香港澳門資本在珠三角有影響力。

科技：北京中關(guān)村、上海張江、深圳南山、杭州，匯聚了中國的所有科技巨頭。

交通物流：北京、上海、廣州，是三大航空公司總部所在，是三大鐵路樞紐。天津、上海、深圳、香港、廣州，都是全球排名前列的港口。

媒體：北京的各種媒體總部不用說，杭州、南京、上海的三大衛(wèi)視，深圳和廣州有騰訊、。

文化教育：各種演出、各種博物館、各種動(dòng)漫，各種大學(xué)，都集中在各大城市。深圳略弱，但引入了香港、北京的各大學(xué)資源，建立許多分校和研究生院。

專業(yè)服務(wù)：各種會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師所、管理咨詢公司、設(shè)計(jì)、策劃、廣告公司都聚集在各大城市。

 2016年1月出版的《河北學(xué)刊》刊登了南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長胡小武的論文《中國小城市的死與生: 一種城市問題的視角》。其中提出，中國有超過1800 多個(gè)城市屬于小城市，但小城市因人口規(guī)模、就業(yè)結(jié)構(gòu)、文化氛圍、發(fā)展動(dòng)力等局限，造成了社會(huì)生活方式的庸俗化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力弱化等問題，最終導(dǎo)致越來越多的小城市進(jìn)入了資源枯竭、人口流失、產(chǎn)業(yè)衰退、就業(yè)艱難等小城市發(fā)展陷阱。胡小武認(rèn)為：

1、小城市建設(shè)和管理跟不上迅速增長的需求。

城市基礎(chǔ)設(shè)施的供給滯后于城市人口的增長，從而引發(fā)一系列的矛盾，出現(xiàn)環(huán)境污染、人口擁擠、治安惡化等城市病

2、“超前型城鎮(zhèn)化”帶來的供給過剩的問題。

過去十多年，包括小城市在內(nèi)的幾乎所有城市都開展了“攤大餅”式的城市擴(kuò)張，開發(fā)區(qū)、新社區(qū)迅速崛起，工業(yè)廠房與居住樓房呈現(xiàn)大面積過剩，爛尾項(xiàng)目越來越多，從而導(dǎo)致了小城市的空城化與市容蕭條的局面。大量的小城市由于發(fā)展資源不足，人才集聚不多，內(nèi)生性發(fā)展能力欠缺，在大城市持續(xù)“抽血”小城市的極化發(fā)展格局之下，各種發(fā)展性矛盾不斷積累，弊端不斷放大，從而導(dǎo)致“小城市病”出現(xiàn)。

3、小城市的精神生活相比大都市顯得較為匱乏。

賭博風(fēng)氣濃厚。思想平庸、文化稀薄、格調(diào)低下的生活行為方式，彌漫在城市的文化生活之中；價(jià)值觀扭曲、錯(cuò)位，拜金主義、享樂主義蔓延，導(dǎo)致小城市精神和價(jià)值追求不同程度的衰落。小城市的麻將館人滿為患，小賭、豪賭，甚至以賭為生的人口為數(shù)不少。此種嚴(yán)重的賭博現(xiàn)象在江西、安徽、湖南、四川、湖北等省的小城市基本呈現(xiàn)出一種典型的城市生活方式。

明源君幾位曾經(jīng)想過回家鄉(xiāng)發(fā)展，但最終逃離的朋友，描繪了他們的家鄉(xiāng)：

（1）27歲沒有結(jié)婚就被視為另類和失敗者，似乎人間唯一意義就是結(jié)婚生孩子。

（2）所有人最大夢想是混進(jìn)當(dāng)?shù)厣贁?shù)幾個(gè)政府事業(yè)單位，大家在一起交流的就是各個(gè)單位的福利。

（3）所有的文化娛樂似乎都只有兩個(gè)：打麻將、喝酒。

（4）階層更加固化，政府內(nèi)部裙帶關(guān)系復(fù)雜，沒有關(guān)系者很難進(jìn)入也無法升遷。

復(fù)旦大學(xué)教授陸銘認(rèn)為，人口凈流出并不完全是壞事。

他分析說，美國的人口在空間上是高度集聚的，大約80%的人僅僅集中在大約4%的國土面積上。根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)，美國總?cè)丝跒?/span>3億多，其中，9個(gè)人口最多的州擁有略多于一半的總?cè)丝冢?/span>25個(gè)人口最少的州擁有的人口占比不到六分之一。

但是，美國的每一個(gè)州的GDP份額和人口份額高度一致，美國中部的一些州人口只有五六十萬，但這些州的人均GDP和那些人口眾多的州幾乎是一樣的。

美國從一個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)過渡到一個(gè)以制造業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)，它的人口也在逐步走向高度的集聚，但是在這個(gè)過程當(dāng)中州和州之間的人均GDP卻是高度平衡的。

明源君認(rèn)為，唯一的問題在于，人們能否按照自己的意愿進(jìn)行流動(dòng)。

根據(jù)陸銘的數(shù)據(jù)，當(dāng)前在中國農(nóng)村有大量老人和女性留守的原因是在當(dāng)前制度限制下家庭居民難以實(shí)現(xiàn)舉家遷移，于是總是優(yōu)先將年輕男性送到城市去打工。中國移民家庭的舉家遷移率只有20%左右。

如果人們能夠按照自己的意愿進(jìn)行流動(dòng)，“農(nóng)村空心化”未來也許是好事，幾千上萬畝土地聯(lián)合起來，有興趣的年輕人就可以回來開農(nóng)場，提高生產(chǎn)效率，農(nóng)業(yè)也可以成為致富的產(chǎn)業(yè)和受人尊敬的工作。事實(shí)上，現(xiàn)在江西等許多地方，許多農(nóng)場已經(jīng)成型。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國曾經(jīng)的汽車城底特律的人口從2000年的95萬下降到2010年的71萬，十年間，人口降幅達(dá)25%。

底特律人口1950年曾經(jīng)達(dá)到180萬的高峰，當(dāng)時(shí)在全美排名第五。但隨著汽車產(chǎn)業(yè)的衰落，底特律出現(xiàn)了大幅度的人口減少，大量房屋出現(xiàn)空置。

陸銘說，在底特律的歷史上，就曾經(jīng)嘗試通過加大公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入來扭轉(zhuǎn)人口流出的趨勢。結(jié)果是底特律政府最終走向破產(chǎn)，就是因?yàn)樵谶@個(gè)過程當(dāng)中，公共設(shè)施的巨大投入和人口流出成為了一對日益尖銳的矛盾。

而在中國當(dāng)下，一些地方政府盲目樂觀地估計(jì)本地未來的人口增長趨勢，試圖通過建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和造房子來吸引人口。

陸銘認(rèn)為，事實(shí)上，一個(gè)地方只會(huì)因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)有就業(yè)才能吸引人口流入，公共設(shè)施和住房的需求是人口流入的結(jié)果，而不是原因。如果脫離產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，過度地在基礎(chǔ)設(shè)施和住房上投資，試圖以此來吸引人口，結(jié)果很可能形成一些空城，反而給地方政府帶來沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。