3月1日起頒發(fā)的房地合一《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)頁(yè)

華新民：一夜之間，新制作的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》令全中國(guó)的業(yè)主都變成了房客！

這幾天的網(wǎng)上，最醒目最令人震驚的新聞之一就是國(guó)土資源部公布的幾張圖片——新制作的房地合一的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》！關(guān)鍵是內(nèi)頁(yè)的內(nèi)容，在所設(shè)計(jì)的唯一表格上，竟然以“使用期限”來(lái)體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利！既然是唯一表格，自然是既適用于土地也適用于房屋！

以往，針對(duì)八、九十年代“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”以后產(chǎn)生的新房產(chǎn)，只是給土地定了使用權(quán)期限（之后《物權(quán)法》又表示其中住宅“自動(dòng)續(xù)期”，但既然“自動(dòng)”，就不應(yīng)存在“期”和“續(xù)期”。自相矛盾也無(wú)人解釋。），但房屋不是“使用權(quán)”，沒(méi)有期限，是永久的所有權(quán)。這些年來(lái)房和地的這種不統(tǒng)一當(dāng)然非?；恼Q，本應(yīng)通過(guò)修改1982年憲法和若干法律來(lái)重歸正常，讓所有宅地恢復(fù)1982年以前的私人永久所有權(quán)，現(xiàn)在卻朝相反方向“解決問(wèn)題”了！

事實(shí)上，只要是所有權(quán)，就一定是永久的，只要是使用權(quán)，就一定是有期限的。前者是所有者的業(yè)權(quán)，后者是非所有者的租權(quán)，兩者在常識(shí)和邏輯上根本不可能附著于同一個(gè)物，一個(gè)人不會(huì)同時(shí)兼做某一棟房子的房主和房客。由于在此之前，房地權(quán)屬一直是分開(kāi)記載的（指1982年憲法和1988年憲法修正案以后出現(xiàn)的新不動(dòng)產(chǎn)），或者分別記載在《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》上（內(nèi)頁(yè)有“權(quán)”字，即土地使用權(quán)），或者統(tǒng)一記載在房地合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》上（如上海），但分成兩頁(yè)分別表述土地和房屋，所以深層問(wèn)題沒(méi)有明顯地暴露出來(lái)。

但現(xiàn)在這份新制作的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》卻把主和客放在了同一表格也是唯一的表格上，內(nèi)在的荒謬便像火山巖漿一樣突然噴出來(lái)了——到底業(yè)主們是主還是客？是擁有自己的房子還僅是使用它？制作方國(guó)土資源部應(yīng)該發(fā)現(xiàn)，面對(duì)這僅有的一頁(yè)表格，它已經(jīng)不能回避私人土地所有權(quán)的問(wèn)題了——業(yè)主們或者是房屋和土地（分?jǐn)傋诘鼗蛘麎K宗地（注：具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的土地叫做宗地））的所有權(quán)人，或者就都不是！此時(shí)國(guó)土資源部應(yīng)該做的是與政府高層溝通，以求解決法律規(guī)定上的障礙，還眾業(yè)主一個(gè)明朗的身份，但它沒(méi)有負(fù)起這份責(zé)任，而是選擇硬性出臺(tái)這份違反最基本法理的權(quán)證，房地的“分離”就這樣被統(tǒng)一了。

可是大家要知道，在過(guò)去即八十年代以前的中國(guó)大陸，并不存在這種房地權(quán)利不一致的情景，尤其是沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)“土/改”和人民公社的城鎮(zhèn)。在城鎮(zhèn)如北京胡同或杭州老街巷，業(yè)主既擁有房屋的私人所有權(quán)，也擁有土地的私人所有權(quán)，兩權(quán)一致，而所持有的權(quán)證叫做《房地產(chǎn)所有證》。又由于是所有權(quán)，所以權(quán)利當(dāng)然是永久的，沒(méi)有任何期限。同時(shí)，1954年的憲法也早已明確規(guī)定保護(hù)這些私人財(cái)產(chǎn)（源自不同時(shí)代：清代、民國(guó)和1966年“文ge”之前的中華人民共和國(guó)）。

其間眾業(yè)主雖然經(jīng)歷了“文ge”的磨難——住所被外來(lái)人占有，權(quán)證被紅W兵暴力逼迫上繳給房管局，但在法律層次上，業(yè)主已合法登記的私人所有權(quán)當(dāng)然至今有效，無(wú)論產(chǎn)權(quán)人是否在“文革”后得以順利地返回家園?！拔?span style="">ge”自然是被否定的，“文ge”初期紅衛(wèi)兵“通告”上叫嚷的“土地立刻收歸國(guó)有”也當(dāng)然是無(wú)效的?！拔?span style="">ge”結(jié)束后的1982年3月，國(guó)家建設(shè)總局就曾發(fā)文表示：“《房地產(chǎn)所有證》是房地產(chǎn)所有權(quán)的憑證，具有法律效力”“凡在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，不論屬于國(guó)家、集體或和個(gè)人所有，均須到房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)所有證》?！?/span>

寫(xiě)到這里，必須要澄清一個(gè)很普遍的認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，就是認(rèn)為“中華人民共和國(guó)實(shí)行社會(huì)主義的土地公有制”。但這句話其實(shí)來(lái)自1986年的《土地管理法》，它既沒(méi)有寫(xiě)在1982年以前的三部憲法里，也沒(méi)有寫(xiě)在忽然間宣布“城市土地屬于國(guó)家所有”的1982年憲法里。同時(shí)這種說(shuō)法也沒(méi)有事實(shí)依據(jù)——如果“土地公有”是與社會(huì)主義制度相關(guān)，那么難道1949年至八十年代的中國(guó)大陸不是社會(huì)主義制度嗎？實(shí)際上根據(jù)當(dāng)時(shí)的制度設(shè)計(jì)，“公有制”只限于企業(yè)等生產(chǎn)資料，與屬于生活資料的住宅宅地及房屋毫無(wú)關(guān)系。

但是《土地管理法》的這種說(shuō)法卻在三十年以來(lái)廣泛地影響了法學(xué)界和一般民眾的認(rèn)識(shí)，使得很多人一談及土地就以為涉及到了國(guó)家制度，就以為踩到了不便碰的雷區(qū)，這是非?；奶频?。

在法律用語(yǔ)中，每個(gè)字背后的含義都是重要的，看起來(lái)仿佛雷同的詞匯，其不同的意思就體現(xiàn)在那細(xì)微的差別中。如上述82年憲法第十條的“城市土地屬于國(guó)家所有”就屬于虛義——全民所有，而“土地管理法”卻給添了一個(gè)“權(quán)”字，變成了“所有權(quán)”（“所有權(quán)屬于國(guó)家”），即具體的實(shí)物土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，兩者含義天壤之別。

事實(shí)上，只有購(gòu)買(mǎi)了（或繼承、受贈(zèng)等）相關(guān)土地的業(yè)主才擁有這份財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，而非“全民”中的任意的一份子，也非集所有“全民份子”大成的“全民”即國(guó)家所有。況且，1982年以前的私房主所擁有的土地所有權(quán)（公民私人財(cái)產(chǎn)）也并沒(méi)有被政府出錢(qián)買(mǎi)下來(lái)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何登記程序轉(zhuǎn)移給政府。所以，《土地管理法》在表述上是違反憲法的，需要修正，而1982年憲法第十條則需要加以解釋?zhuān)蛘哂枰匀∠?/span>

以上所說(shuō)的是全中國(guó)城區(qū)老私房主至今擁有的土地所有權(quán)，它的性質(zhì)和脈絡(luò)非常清晰，毋庸置疑。

現(xiàn)在再說(shuō)忽然間被一份權(quán)證做成“房客”的新業(yè)主，后者在土地上又究竟是什么權(quán)利呢？到底是地主還是地客呢？這種九十年代后源自Z府“出讓”的土地，業(yè)主是僅有使用土地的權(quán)利，還是擁有土地財(cái)產(chǎn)權(quán)呢？其實(shí)這一點(diǎn)在房產(chǎn)價(jià)格的成分中已顯示得很清楚了：這里面是包含地價(jià)的，而且是以地價(jià)為主！地方Z府把地賣(mài)給了開(kāi)發(fā)商，收了地價(jià)款，而后者賣(mài)房時(shí)則把地和相關(guān)款項(xiàng)都分?jǐn)偟搅烁鱾€(gè)單元里（注：自動(dòng)續(xù)期——房主擁有事實(shí)上的土地所有權(quán)）。換句話說(shuō)，當(dāng)某個(gè)樓盤(pán)全部賣(mài)掉之后，無(wú)論是Z府還是開(kāi)發(fā)商都不再對(duì)這個(gè)樓盤(pán)擁有任何財(cái)產(chǎn)權(quán)利，前者此時(shí)剩下的只是行政和司法管轄的權(quán)利，這一點(diǎn)在Z府與開(kāi)發(fā)商之間簽署的某些土地出讓合同里寫(xiě)得很清楚（原文：“國(guó)家對(duì)其擁有法律授予的司法管轄權(quán)和行政管轄權(quán)”）。而日后如果業(yè)主把自己的單元賣(mài)給他人了，所轉(zhuǎn)讓的也同時(shí)是房屋和分?jǐn)偟耐恋?，即房屋?cái)產(chǎn)和分?jǐn)偟耐恋刎?cái)產(chǎn)。

所以，每個(gè)樓房單元的業(yè)主都是這份財(cái)產(chǎn)的所有人，而非這份《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》表格上所顯示的有著使用期限的使用者，無(wú)論是針對(duì)房屋還是土地。

因此，八、九十年代以后的新業(yè)主也同樣是事實(shí)上的土地所有權(quán)人。李嘉誠(chéng)到中國(guó)大陸做房地產(chǎn)，他的土地來(lái)源和眾單元業(yè)主的土地來(lái)源沒(méi)有兩樣，都是自政府“出讓”取得，區(qū)別只在于他擁有的地產(chǎn)比較多，而眾業(yè)主僅擁有自家的地產(chǎn)。每當(dāng)談到李嘉誠(chéng)擁有上海等地區(qū)的地產(chǎn)時(shí)，人們都覺(jué)得很自然，卻沒(méi)有想想自己是不是也同樣擁有。前面已解釋?zhuān)阂载?cái)產(chǎn)角度定義的土地叫做“宗地”。無(wú)論擁有幾十萬(wàn)平方米的宗地，還是只擁有幾平方米的宗地，權(quán)利都是一樣的。

當(dāng)然,以上所說(shuō)的樓盤(pán)土地，凡還有欠債存在的，需要責(zé)任方先把債還清，才能具備合法身份，業(yè)主們也才能真正擁有合法的分?jǐn)偟耐恋刎?cái)產(chǎn)。這個(gè)欠債，欠的是部分老私房主的，因其被拆除的老宅至今沒(méi)有得到賠償。

數(shù)月前，當(dāng)國(guó)務(wù)院法制辦向公眾征求對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例征求意見(jiàn)稿》的意見(jiàn)時(shí)，我曾起草過(guò)一份有八百名城區(qū)老私房主參與簽名的意見(jiàn)書(shū)，在權(quán)證角度，一方面要求歸還“文ge”中強(qiáng)行收走的《房地產(chǎn)所有證》，另一方面也要求國(guó)土部印制新的私人土地所有權(quán)證，以便后人繼承父輩已經(jīng)合法登記的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，還希望給全國(guó)所有的新業(yè)主也簽發(fā)《房地產(chǎn)所有證》。意見(jiàn)書(shū)里表示，歸還和制作祖宅的土地所有權(quán)證，不用修改八二憲法就可做到（因“法不溯及既往”），而對(duì)于商品房新業(yè)主的土地所有權(quán)證，需要先對(duì)八二憲法做出修訂。

總之，綜上所述，目前剛出爐的這份《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》是有嚴(yán)重錯(cuò)誤的，希望國(guó)土部收回去重新制作。

（來(lái)源：鳳凰財(cái)知道）

來(lái)源：房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟

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