12月2日，許多地產(chǎn)人的朋友圈被一篇名為《所有房產(chǎn)不再設(shè)定產(chǎn)權(quán)年限，規(guī)定為永久產(chǎn)權(quán)》的報(bào)道刷屏，許多地產(chǎn)營銷人還以此為噱頭大作廣告。12月3日，多個(gè)消息源證實(shí)，這只是專家的設(shè)想，并非已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)的政策。

不過，這一設(shè)想并非空想，是有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的：

首先，如果房屋滿70年后由政府收回，其可能引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩是政府必須考慮的因素；

其次，全國人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人近年來在解讀物權(quán)法時(shí)曾多次提到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”；

第三，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論中，“收取房產(chǎn)稅的前提是給予永久產(chǎn)權(quán)”是一種主流聲音。

那么，一旦“永久產(chǎn)權(quán)”成為現(xiàn)實(shí)，將以何種形式實(shí)現(xiàn)？將給地產(chǎn)業(yè)界帶來怎樣的巨變呢？以下是關(guān)于這一假設(shè)的9大有憑據(jù)的猜想或預(yù)測(cè)：

一、建筑設(shè)計(jì)使用年限將提升到100年，開發(fā)商將宣傳“千年大計(jì)”

之前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部施行的關(guān)于住宅建筑規(guī)范的要求是：住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50年。之前已有人討論過，這個(gè)50年和70年產(chǎn)權(quán)之間存在矛盾，50年后房子如果需要重建怎么辦呢？

一旦永久產(chǎn)權(quán)成為現(xiàn)實(shí)，這一標(biāo)準(zhǔn)很有可能將提高到100年，而開發(fā)商也將宣傳自己的房子是“千年大計(jì)”?？紤]到歐式房子中，石頭為主要材料修建的教堂等往往歷經(jīng)千百年而完好，以后的豪宅很有可能將主要使用石頭等耐腐蝕材料，羅馬式風(fēng)格等將流行一時(shí)。

二、“以房養(yǎng)老”將無障礙實(shí)現(xiàn)，老人還可將多余價(jià)值捐贈(zèng)

現(xiàn)實(shí)操作中，傳統(tǒng)觀念之外，“以房養(yǎng)老”最大的障礙在于銀行要以證抵押。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，大部分房屋已經(jīng)使用了50年，房子剩下的20年價(jià)值怎么計(jì)算？銀行把房屋反抵押給老人15年后，剩下的5年，銀行怎么把它賣出去？雖然《物權(quán)法》有“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，但是僅憑《物權(quán)法》不能發(fā)證。

而一旦永久產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)，房屋本身的價(jià)值期限將大大延長，只要有一套房，老人就不愁養(yǎng)老。甚至還可以在養(yǎng)老之外，將房屋的多余價(jià)值捐贈(zèng)給社會(huì)，博得身后美名。

三、所有業(yè)主在房產(chǎn)證之外，將持有土地產(chǎn)權(quán)證或土地租借證

國外的產(chǎn)權(quán)形式主要分為兩種：一是永久業(yè)權(quán)，另一種為租借權(quán)。永久業(yè)權(quán)在購買一套別墅時(shí)，在產(chǎn)權(quán)證上所登記內(nèi)容為土地的邊界、面積及土地范圍內(nèi)所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有者；如購買的是公寓，業(yè)主所購買的不僅僅是此項(xiàng)物業(yè)，還包括此房產(chǎn)所占這塊土地上1／N的不可分割的永久產(chǎn)權(quán)和此套房產(chǎn)所在的空間永久使用權(quán)。這兩種產(chǎn)權(quán)證書均由專業(yè)的測(cè)量師出據(jù)報(bào)告，并由政府房產(chǎn)局頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

土地租借權(quán)又分為兩種：一種是有年限的租借權(quán)，土地契約中明確表明租借期限；另一種是無限的永久租借權(quán)，租借人每年均須依租約付一定的土地租金，實(shí)際上這類永久租借地與永久業(yè)權(quán)土地意義上區(qū)別不大。

永久產(chǎn)權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)，不管是以上哪種權(quán)利，都將通過新的證書來予以確認(rèn)。

四、國家征地時(shí)將補(bǔ)償土地本身的價(jià)值

美國土地征用補(bǔ)償不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價(jià)值，而且考慮補(bǔ)償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價(jià)值；同時(shí)還補(bǔ)償因征用而導(dǎo)致相鄰?fù)恋厮姓?、?jīng)營者的損失。德國的土地征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)為：

①土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償；

②營業(yè)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為在其他土地投資可獲得的同等收益；

③征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。

我國目前征地補(bǔ)償?shù)囊话闶峭恋厣辖ㄖ膬r(jià)值，和土地近幾十年可能的收入，而如果永久產(chǎn)權(quán)成立，征地補(bǔ)償將包括土地本身的價(jià)值，也就是在附近購買或租用同等土地的費(fèi)用。

五、房產(chǎn)稅將讓空置房屋業(yè)主“肉疼”

一旦永久產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的征收就不可避免，其幅度一般會(huì)比較大。在許多國家，空置房屋的業(yè)主通常會(huì)繳稅繳到“肉疼”。也唯有如此，才可減少有人囤積居奇寧可空置也不出租出售，有人卻無家可歸的現(xiàn)象。

六、私有房屋可能會(huì)被認(rèn)證為古跡，沒有維護(hù)費(fèi)用只好1元出售

前幾年歐美等地曾有“一元錢出售城堡”的廣告，被許多國人認(rèn)為是騙子，其實(shí)廣告是真實(shí)的。其家族傳承的房屋，因?yàn)楸徽J(rèn)定為古跡，每年必須按照標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)巨大的維護(hù)費(fèi)用，其無力承受，于是只好出售房屋。

我國一旦實(shí)現(xiàn)永久產(chǎn)權(quán)，則許多人的祖宅，當(dāng)代名人的故居，也很有可能被認(rèn)證為古跡，一旦后代無法承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，也有可能有同樣的出售。

七、大量外國資本涌入中國買房，本國外流資本大量回流

目前在國內(nèi)出售歐美等地房屋的中介，往往以“永久產(chǎn)權(quán)”、“留套房給孫子”、“子孫的永久產(chǎn)業(yè)”等為號(hào)召，許多國內(nèi)富豪乃至中產(chǎn)出國置業(yè)，也往往沖著“永久產(chǎn)權(quán)” 而去。

而外國人在中國購房者寥寥，除了某些限制，沒有永久產(chǎn)權(quán)也是主要原因。

一旦實(shí)現(xiàn)永久產(chǎn)權(quán)，大量國際資本或外流資本將涌入中國置業(yè)。

八、住宅保養(yǎng)作為一種行業(yè)將出現(xiàn)

即使擁有永久產(chǎn)權(quán)，一旦房屋老化到無法居住或有安全問題，重建勢(shì)必也存在種種麻煩。為了延長使用年限，住宅保養(yǎng)作為一種行業(yè)將出現(xiàn)并迅速壯大。目前由各個(gè)物業(yè)公司進(jìn)行的相對(duì)小型的不專業(yè)的保養(yǎng)將成為輔助，10年一次的加固和大規(guī)模保養(yǎng)將成為常態(tài)。

本體維修基金之外將出現(xiàn)集資保養(yǎng)住宅的現(xiàn)象，業(yè)主委員會(huì)也將在其中發(fā)揮更大作用。

九、農(nóng)民將擁有部分土地產(chǎn)權(quán)

目前，已經(jīng)有部分農(nóng)業(yè)合作社通過土地租用權(quán)、使用權(quán)授信的方式獲得貸款用于發(fā)展。一旦房屋擁有永久產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民的宅基地和耕地也將隨后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以抵押等。農(nóng)村現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)局面將改變。

來源：鄭州明源

=========================

1、“提高EPC項(xiàng)目報(bào)價(jià)充分性、項(xiàng)目管理能力、海外BOT/PPP、合同風(fēng)險(xiǎn)管理及索賠管理能力”專題

北京 2015.01.20-23

2、新市場(chǎng)條件下發(fā)包人投資控制、13版施工合同范本下合同管理及基建財(cái)務(wù)管理與工程跟蹤審計(jì)實(shí)務(wù)高級(jí)班

昆明 2015.01.22-01.27

3、建設(shè)工程項(xiàng)目施工發(fā)包、轉(zhuǎn)包、違法分包、掛靠暨建設(shè)項(xiàng)目違法認(rèn)定查處實(shí)務(wù)班

合肥 2014.12.24-26

南寧 2014.12.26-28

哈爾濱 2015.01.28-30

天津 2015.01.30-02.1

了解，請(qǐng)看本微首頁“”欄目

=========================