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來源：搜建筑

一、樓層的劃分及產(chǎn)品形式

1、住宅按層數(shù)劃分如下：

?低層住宅為1F~3F；

?多層住宅為4F~6F；

?中高層住宅為7F~9F；

?高層住宅為≥10F;

?高度超過100m時(shí)，為超高層。

2、容積率與產(chǎn)品形態(tài)

一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系

3、容積率與產(chǎn)品形態(tài)

二、樓梯及電梯

1、1-6層住宅

·無電梯住宅不應(yīng)超過六層。

·頂層為躍層住宅時(shí)，六層部分不計(jì)層數(shù)。其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設(shè)計(jì)地面的高度不超過16m時(shí)，可不設(shè)電梯。

2、7-11層住宅

· 7層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。

· 超過六層的塔式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間，如戶門采用乙級(jí)防火門時(shí)可不設(shè)。

· 電梯不應(yīng)與臥室、起居室緊鄰布置，受條件限制需要緊鄰布置時(shí)，必須采取有效的隔音和減震措施。

7層及7層以上的住宅核心筒的幾種常見形式：

優(yōu)：樓梯間自然采光，戶型進(jìn)深小，采光好。

劣：核心筒面積較大，使用率較低，且需犧牲一戶部分使用面積；且有噪音震動(dòng)影響。

優(yōu)：核心筒面積小，使用率較高；樓梯間自然采光；核心筒規(guī)整，戶型對(duì)稱。

劣：戶型進(jìn)深隨之加大，影響采光；受電梯影響，在起居室須采取有效的隔音和減震措施。

3、12-18層住宅

· 十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯（消防電梯）。

12~18層住宅核心筒的幾種常見形式：

優(yōu)：樓體電梯共用前室，減少面積提高使用率，直達(dá)性強(qiáng)，樓梯間、電梯廳自然通風(fēng)采光，

劣：電梯井貼近住戶，有震動(dòng)和噪音影響。

優(yōu)：用于樓門門面寬較寬，且戶型規(guī)整樓體，核心筒自然采光，將電梯對(duì)戶內(nèi)的影響減弱到最小。

劣：核心筒面積增大，使用率減小，路線長(zhǎng)，直達(dá)性不強(qiáng)。

4、18層以上住宅

根據(jù)《高規(guī)》要求，18層以上（不含）單元式住宅，需設(shè)置兩個(gè)安全出口，每個(gè)疏散口有獨(dú)立的前室并有獨(dú)立的防煙樓梯間。在設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立樓梯間確實(shí)困難的情況下，可設(shè)置剪刀梯且有各自的消防前室。在塔樓中，如設(shè)置獨(dú)立的消防前室確有困難，可設(shè)置共用前室，但必須有加壓送風(fēng)設(shè)備。

什么是剪刀梯：

多用于18層以上的住宅，其特點(diǎn)是：在同一樓梯間里設(shè)置了兩個(gè)樓梯，具有兩條垂直方向疏散通道的功能。剪刀樓梯在平面設(shè)計(jì)中可利用較狹窄的空間，設(shè)置兩部樓梯，因而提高了建筑面積使用率。

剪刀梯與電梯結(jié)合的幾種常見形式：

優(yōu)：樓梯間、電梯前室自然采光通風(fēng)，電梯、樓梯間直達(dá)性較強(qiáng)。電梯與住戶之間設(shè)有管道井進(jìn)行空間過度，減少電梯運(yùn)行的震動(dòng)和噪音影響。

優(yōu)：樓梯間自然采光通風(fēng)，電梯井緊貼樓梯間，對(duì)住戶的影響不大。

劣：電梯廳需人工照明，去往樓梯間的路線過長(zhǎng)。

5、超高層

·建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.避難層的設(shè)置，自高層建筑首層至第一個(gè)避難層或兩個(gè)避難層之間，不宜超過15層。

2.避難層可兼作設(shè)備層。

5.12大地震后，西南地區(qū)的高層都強(qiáng)制要求設(shè)置避難層

6、封閉樓梯間/防煙樓梯間

·封閉樓梯間：設(shè)有能阻擋煙氣的雙向彈簧門的樓梯間。高層建筑的封閉樓梯間的門應(yīng)為乙級(jí)防火門。

·防煙樓梯間：在樓梯間入口處設(shè)有前室（面積不小于6平方米，并設(shè)有防排煙設(shè)施）或設(shè)專供排煙用的陽臺(tái)、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級(jí)防火門的樓梯間。

三、住宅間距

·住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求確定。

1、住宅朝向

·在住宅建筑評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中有：“平均每套良好朝向的臥室、起居室面積以多者為優(yōu)?！逼渲辛己贸蚴侵?span style="max-width: 100%;color: red;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">南向和東南向；東向為次好朝向。

·住宅類不能有純北向套型

設(shè)計(jì)規(guī)范要求：住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目，不能出現(xiàn)純北向的套型（即一套住宅里面的客廳、臥室等主要居室空間，不能全部朝北，至少有一個(gè)朝向南、東或西，并滿足當(dāng)?shù)氐娜照找螅?/span>

2、日照間距

日照間距，指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

h—太陽高度角

H—前幢房屋檐口至地面高度；

H1—后幢房屋窗臺(tái)至地面高度。

日照標(biāo)準(zhǔn)及氣候區(qū)劃：

住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合下表規(guī)定：

每個(gè)城市的規(guī)劃管理部門依據(jù)全國(guó)氣候區(qū)劃圖，結(jié)合每個(gè)城市不同的特點(diǎn)，制定不同的日照要求

塔式建筑與板式建筑：

·日照間距一般與項(xiàng)目的建筑形式有密切關(guān)系：塔式建筑與板式建筑

塔式建筑，是指各個(gè)面長(zhǎng)高比都小于1的建筑

板式建筑，是指塔式建筑以外的建筑

板樓的日照遮擋，主要取決于前后間距；而塔樓的日照遮擋，主要取決于左右空隙

防火間距/耐火等級(jí)的劃分：

·民用建筑的耐火等級(jí)應(yīng)分為一、二、三、四級(jí)。

地下、半地下建筑(室)的耐火等級(jí)應(yīng)為一級(jí)；重要公共建筑的耐火等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。

高層建筑的耐火等級(jí)應(yīng)分為一、二兩級(jí)，

一類高層建筑的耐火等級(jí)應(yīng)為一級(jí)，二類高層建筑的耐火等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。

裙房的耐火等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。高層建筑地下室的耐火等級(jí)應(yīng)為一級(jí)。

住宅防火間距要求：

防火間距/側(cè)面間距：

·住宅側(cè)面間距，應(yīng)符合下列規(guī)定：
    (1)板式住宅，多層之間不宜小于6m；多層建筑與多層建筑的防火間距應(yīng)不小于6米，高層建筑與多層建筑的防火間距不小于9米，高層層與高層建筑的防火間距不小于13米。 
  (2)高層塔式住宅、多層和中高層點(diǎn)式住宅與側(cè)面有窗的各種層數(shù)住宅之間應(yīng)考慮視線干擾因素，適當(dāng)加大間距。

四、居住區(qū)相關(guān)規(guī)范

1、住區(qū)分級(jí)

住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定：

住區(qū)人口規(guī)模越大，相應(yīng)公建配套的比例越高；組團(tuán)級(jí)配套比例最低，僅需滿足最基本的生活需求即可。

公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)：

注：

①居住區(qū)級(jí)指標(biāo)含小區(qū)和組團(tuán)級(jí)指標(biāo)，小區(qū)級(jí)含組團(tuán)級(jí)指標(biāo)，

②公共服務(wù)設(shè)施總用地的控制指標(biāo)應(yīng)符合表3.0.2規(guī)定；

③總指標(biāo)未含其他類，使用時(shí)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求確定本類面積指標(biāo)；

④小區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生類未含門診所；

⑤市政公用類未含鍋爐房，在采暖地區(qū)應(yīng)自行確定

2、基地道路等級(jí)劃分

注：

小區(qū)路：建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于14m；無供熱管線的不宜小于10m；

組團(tuán)路：建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于10m；無供熱管線的不宜小于8m；

在多雪地區(qū)，應(yīng)考慮堆積清掃道路積雪的面積，道路寬度可酌情放寬，但應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。

道路剖面示意圖：

宅間道路斷面圖示意

居住小區(qū)級(jí)道路斷面圖示意

居住組團(tuán)級(jí)道路斷面圖示意

3、基地機(jī)動(dòng)車出人口位置規(guī)定

·距大中城市主干道交叉口的距離，自道路紅線交點(diǎn)量起不應(yīng)小于70m；

·距非道路交叉口的過街人行道（包括引道、引橋和地鐵出入口）最邊緣線不應(yīng)小于5m；

·距公共交通站臺(tái)邊緣不應(yīng)小于10m；

·距公園、學(xué)校、兒童及殘疾人等建筑的出入口不應(yīng)小于20m；

·當(dāng)基地通路坡度較大時(shí)，應(yīng)設(shè)緩沖段與城市道路連接；

·與立體交叉口的距離或其它特殊情況時(shí)，應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門的規(guī)定辦理。

4、住宅紅線的退讓（如果規(guī)劃意見書有具體要求，則按規(guī)劃意見書執(zhí)行）

·建筑物與城市道路或用地紅線的距離：多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10m

從建設(shè)部門獲悉，今后，沿道路兩側(cè)新建、擴(kuò)建、改建的建筑物應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定后退道路紅線。其中，沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于15m。 
　　按照要求，今后，沿城市快速路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于20米；沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于15m；沿城市支路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于10m；沿建制鎮(zhèn)主要道路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于8m；沿建制鎮(zhèn)一般道路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于5m；在道路交叉口的建筑，其后退距離還應(yīng)當(dāng)滿足道路交通安全視距要求。

城市快速路——城市道路中設(shè)有中央分隔帶，具有四條以上的車道，全部或部分采用立體交叉與控制出入，供車輛以較高的速度行駛的道路。

·沿城市道路兩側(cè)新建、改建無大量人流、車流集散的多、低層建筑（含高層建筑裙房），其后退道路規(guī)劃紅線的距離不得小于3m。在市區(qū)舊區(qū)中心地段的商業(yè)街，按此規(guī)定控制確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和公安交通管理部門核定，其后退距離可適當(dāng)縮小。

北京地區(qū)住宅退讓要求：

五、案例分析（中鐵黃土崗項(xiàng)目）

1、居住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定

規(guī)劃建筑面積：247620平方米。（其中約6萬平方米為限價(jià)房；6萬平方米為廉租房；12萬平方米為商品房）

本案中，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率對(duì)應(yīng)關(guān)系

2、容積率拆分

其中，戶型配比是根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)論得出的

總戶數(shù)：619+705+1536=2860

3、建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度：多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10M

4、做總體規(guī)劃之前，先進(jìn)行地塊價(jià)值分析

5、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

總建筑面積做滿，實(shí)現(xiàn)總體2.5容積率；

適度拆分總體容積率；

拔高西地塊容積率指標(biāo)，做足高度，降低東地塊容積率；

所有商品住宅均為南北通透的板式建筑，舒適性較高；

打造地塊內(nèi)部均質(zhì)化優(yōu)良環(huán)境。

6、確定總體規(guī)劃布局方向

7、規(guī)劃方案

規(guī)劃及日照：

8、出入口的設(shè)置：

9、交通組織

一般來說，每個(gè)組團(tuán)應(yīng)有2個(gè)以上的機(jī)動(dòng)車出入口，并與市政道路適當(dāng)位置接駁；

社區(qū)內(nèi)部交通組織要滿足日常出行、搬運(yùn)家具、消防疏散的等方面的要求。

10、電梯及樓梯的配備

住宅電梯，一般按照每部電梯服務(wù)60-80戶設(shè)置，如果單元總戶數(shù)超過120，則建議至少設(shè)置三部電梯（其中含一部消防電梯）。