來源：明白源地產(chǎn)研究院

各位市長、局長好：

一年多來，我們這些在三四線城市有項目的房企，都過得水深火熱。房子堆在那里賣不出去，欠銀行的錢又不得不還。我們想了無數(shù)的辦法賣房子，效果都不理想。

走投無路的時候，中央經(jīng)濟工作會議給出了去庫存的政策方向：1、農(nóng)民工市民化；2、購租并舉，讓外地戶籍人口也能入住公租房。政策讓我們看到了希望。也讓我們想起了你們。

我們想起了你們，是因為：

當年你們吸引我們來這里投資修樓的時候，有很多承諾。特別是城市旁邊的新區(qū)，我們本來不看好，你們卻說即將出臺如何多的扶持政策，吸引多少企業(yè)去那里落地。如果你們當初承諾的那些目標都實現(xiàn)了，我們的房子不會這么難賣。

2000—2011年，我國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長76.4%，遠高于城鎮(zhèn)人口50.5%的增長速度。城市化率由1978年的17.92%提高到2012年的52.57%，但真實的城市化的質(zhì)量卻不是很高。城市的總體功能很差，用地粗放低效。這些是規(guī)劃上的冒進造成的，全國各地搞了幾千個新區(qū)，甚至出現(xiàn)許多“鬼城”，我們是該承擔一些責任，但你們也該承擔自己的責任。

（鬼城背后，都是規(guī)劃的冒進）

之前群眾罵我們的很多，說我們的房子賣得太貴了。現(xiàn)在，群眾們都在看我們的笑話，說房子再賣不出去，就該降價了，降價就賣出去了。

天地良心啊，我們怎么會不想降價，可許多項目，本身已經(jīng)在以成本價出售了。市長局長們，你們最清楚，我們拿地花了多少錢，我們整個項目的各種稅費又有多少。有的項目，地價和稅費占了項目售價的60%，再加上建筑成本、財務(wù)成本，我們還能降多少呢？

我們付出的地價和各種稅費，對對方財政有巨大貢獻。在2014年7.9萬億元的地方政府總收入中，土地使用權(quán)出讓收入占23.8%，個別城市甚至占到了60%以上。我們的房子不好賣，以后地還會好賣嗎？

中央經(jīng)濟工作會議明確提出“化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶……以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口……”

我們舉雙手擁護相關(guān)政策，但這些政策需要你們?nèi)ヂ涞亍?/span>

也許市長、局長們你們會說，你們已經(jīng)盡力了。不，其實你們還有很多事情可以做。

消除對農(nóng)民工的制度性歧視，是每年政協(xié)、人大會議的熱門話題，我想從我們房企的角度說說這個問題。

在我們房企看來，只要買房就是我們的顧客上帝，我們都提供貼心的服務(wù)，甚至量身定做相關(guān)產(chǎn)品。但是買房定居，牽涉到金融、落戶、子女教育、養(yǎng)老等很多問題，這些，就涉及政府、銀行提供給他們的公共服務(wù)。

如果你們不像我們一樣把農(nóng)民工當成消費者“上帝”，量身訂做政策，給他們提供最好的公共服務(wù)，我們服務(wù)再好，也不能解決根本問題。你們可以提供的服務(wù)有以下一些：

1、給農(nóng)村房屋、宅基地使用權(quán)、耕地使用權(quán)授信

農(nóng)民工買房，首付是個大問題，市民買房可以用房屋或者其他資產(chǎn)做抵押，農(nóng)民為什

么不可以？其實農(nóng)民工不是沒有資產(chǎn)，他們有自己的老房子和宅基地，他們有自己承包的土地、林地的使用權(quán)。

這些資產(chǎn)到底有沒有價值？能不能變現(xiàn)？之前其實也可以，但都要經(jīng)過一兩道手才可以，比如：1、土地因為修路等建設(shè)被征用的時候，國家賠償；2、土地被征用后“招拍掛”，用來修建商品房，價格還很高；3、耕地承包權(quán)被“流轉(zhuǎn)”到一些公司手里之后，他們以此去擔保抵押貸款。

而農(nóng)民因為自己的宅基地使用權(quán)、耕地林地承包權(quán)不能變現(xiàn)，又不想“浪費”，他們到城市安家的動力就收到影響。許多農(nóng)民工家鄉(xiāng)的耕地時而耕種時而荒蕪，因為不想宅基地“浪費”，許多農(nóng)民工手持幾十萬回家自建小別墅，卻只在過年回家住一周，平時空置。

如果宅基地使用權(quán)、耕地林地承包權(quán)在別人手里可以變現(xiàn)，為什么在農(nóng)民自己手里就不能？河南省已經(jīng)出臺規(guī)定：凡在城鎮(zhèn)購買商品住房或者二手房的，保留進城落戶農(nóng)民其原戶籍地土地承包經(jīng)營權(quán)不變，宅基地使用權(quán)不變，原有集體財產(chǎn)權(quán)益不變。濮陽等地已經(jīng)開始探索建立完善農(nóng)民宅基地抵押登記制度，研究制定農(nóng)民宅基地上的房屋在一定范圍內(nèi)交易等政策。

在此之前，《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》已于2013年10月1日起實施，規(guī)定可以進行交易的12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等。

（在溫州，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)已經(jīng)可以上市交易）

2、提供專門擔保

濮陽市準備實施農(nóng)民購房政府擔保，將成立一個政策性置業(yè)擔保公司，為進城農(nóng)民買房提供擔保。

3、基層政府提供收入證明

白領(lǐng)由單位出具收入證明等，可以做信用貸款，也可以在做其他貸款時為自己的信用背書。農(nóng)民工也有自己的收入，只是他們的工作很多時候不穩(wěn)定，所以找不到開收入證明的地方，銀行賬戶上也沒有穩(wěn)定的流水?；鶎诱钪烂考业募业祝ㄟ^調(diào)查完全可以解決這個問題。河南的漯河、濮陽等地普遍采取了金融創(chuàng)新的辦法，在加強前期調(diào)研，確保借款人還款能力的同時，把出具收入證明材料的范圍擴大到村委會等機構(gòu)，讓擺攤設(shè)點的農(nóng)民工也能順利辦理貸款。

相關(guān)政策是能起到作用的，前10月，漯河市房屋銷量73萬平方米，平均每月7萬平方米。但9月份漯河市實施相關(guān)政策支持后，每月的銷量都有15萬平方米左右。

農(nóng)民工的收入，其實并不像很多人想象中那么低，有點技術(shù)的、或者肯吃苦的，月收入6000---10000的并不少，剛出來工作的工廠普工，包吃住月收入普遍也在3000元以上。

之前他們之所以很多時候不敢拿錢出來買房，主要是因為一些后顧之憂，需要存錢來獲得安全感。其中最基本的幾個問題是：子女教育問題、醫(yī)療問題、養(yǎng)老問題。

許多地方農(nóng)民工子弟要進入公立學(xué)校，需要借讀費，還要找關(guān)系，這個負擔很重。其實這個事情不是不能解決，就看政府有沒有決心，大部分三四線城市，農(nóng)民工數(shù)量都沒有一線城市那么多，政府完全負擔得起。之前，福建泉州讓外地農(nóng)民工子弟公平免費入學(xué)，甚至還專門給農(nóng)民工子弟開設(shè)很好的學(xué)校，學(xué)校里的設(shè)施好過許多發(fā)達地區(qū)，有長鼻子安全校車，還有各種免費興趣班。結(jié)果很多農(nóng)民工本來去了其他地方，禁不住子女的埋怨又回到泉州。

（泉州接送農(nóng)民工子弟上下學(xué)的長鼻子校車）

醫(yī)療、養(yǎng)老問題，市民可以有醫(yī)保、社保，農(nóng)民工為什么就不能有？主要是兩個問題：1、他們的單位不愿意交，制度不讓交；2、他們的工作不穩(wěn)定，交了遷不走；3、他們沒有單位，是自謀生路。單位不愿意交的問題，制度上不能交的問題，只要勞動部門出面，嚴查，出臺專門渠道，完全可以解決。醫(yī)保社保遷移的問題，完全可以靈活解決，與其他地方政府協(xié)商解決，或者要求上級統(tǒng)籌解決。自由職業(yè)的農(nóng)民工只要愿意在當?shù)刭徺I醫(yī)保社保，都應(yīng)該接受啊，這有什么不好，還擴大了資金池。

河南滑縣已經(jīng)出臺了以下政策，解決上述問題，很多地方可以學(xué)習：

三四線城市的人口，是否足以支撐當?shù)厝セ?？理論上來說其實都可以，每個地產(chǎn)公司進入當?shù)氐臅r候其實都有計算。

農(nóng)民工的收入，夠買房嗎？如果不考慮上面已經(jīng)提到的金融制度歧視、后顧之憂的問題，其實是夠的，三四線城市房價，目前2500—5000每平方的是主流。而農(nóng)民工的月收入3000—6000的是主流。也就是說每個月收入夠買一個平方甚至兩個平方房子，這與一線城市市民幾個月收入買一個平方房子的比例相比已經(jīng)很好。

房子賣不掉，主要是很多戶籍人口其實不回當?shù)厣?，外流了。從農(nóng)村出來的大學(xué)生，基本都不會再回當?shù)兀谕饷娲蚬さ哪贻p人，很多也不會再回到當?shù)亍ＴS多縣城，平常看不到年輕人，過年的時候滿街都是穿著時髦的美女。

人們?yōu)槭裁床辉敢饣氐阶约旱墓枢l(xiāng)，主要是二個原因：

很多有技術(shù)的農(nóng)民工回到家鄉(xiāng)，發(fā)現(xiàn)當?shù)貨]有用武之地，就又出走。大學(xué)生就更不用說了。

我們地產(chǎn)商現(xiàn)在搞大的項目，都知道搞“商住產(chǎn)一體化”，有工作、有商業(yè)服務(wù)，人們才愿意買房子。

大的規(guī)劃，我們搞不了，可你們要注意啊，不能只想著修房子，要想著怎么把本地的產(chǎn)業(yè)搞起來，把從一線城市外遷的企業(yè)多引進一些，把本地的第二第三產(chǎn)業(yè)搞起來，就不會沒人買房子。

美國很多超級企業(yè)，成長于小鎮(zhèn)，是“小鎮(zhèn)英雄”。歐美很多著名的大學(xué)也在小鎮(zhèn)。我們?yōu)槭裁床荒苡心兀?/span>

回家辦個護照被刻意刁難，來回許多次辦不成，這樣的新聞相信你們也看過。這表面看是個效率問題，實際上背后是公平的問題。

深圳等很多地方，辦執(zhí)照都不要申請了，直接在網(wǎng)上備案就可以。一線城市一般符合規(guī)定的事情，都能很快辦好。我們這些三四線城市，審批很多，很多事情明明是符合規(guī)定的，也要到處托關(guān)系。長此以往，人們怎么愿意回來？

小地方好工作本來就少，結(jié)果還經(jīng)常搞“蘿卜招聘”，人才怎么可能回來？

沒有合適的工作，沒有公平的環(huán)境，最終的結(jié)果就是人口大量外流，本來認為會拉動本地經(jīng)濟發(fā)展的高鐵變成“抽水機”，把人口抽到大城市去。本地戶籍人口成了紙面上的數(shù)字，外來人口又少，怎么可能支撐起本地經(jīng)濟和樓市呢？

以上三方面，是我們的肺腑之言、血淚之語，如果你們能根據(jù)這些做一些事情，則去化不難，地方經(jīng)濟也可發(fā)展，中國幸甚！

祝工作順利！

一群開發(fā)商 病中泣血淚草

* * 有態(tài)度 * 有建識 * 有情趣 * *

---

近期活動：

一、國際EPC項目“全鏈條式談判”理念、技巧與實戰(zhàn)案例”專題

2016年1月20日-01月23日 深圳

二、FIDIC合同應(yīng)用能力提升高階工作坊

2016年4月20-25 北京

了解，請到本微首頁“”欄目。