來(lái)源：號(hào) 樓市團(tuán)長(zhǎng) 《香港房地產(chǎn)業(yè)百年》 《亞洲教父》 建造云 建領(lǐng)

1999年，TVB樓市題材電視劇《創(chuàng)世紀(jì)》開播。

一時(shí)間全港萬(wàn)人空巷追劇集，這部耗資1.5億港元的港劇與它的名字一樣氣勢(shì)恢宏，迄今為止仍是TVB成本最高的一部劇之一。

劇中主角許文彪有一句話道出了當(dāng)時(shí)所有香港人的心聲：

“我不是沒有嘗試過，我嘗試安分守己，拼命干活！掙那么一點(diǎn)點(diǎn)錢！我試過！但是外面那些人，外面那些人！他們只是拿一點(diǎn)點(diǎn)錢出來(lái)，花一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間，把房?jī)r(jià)炒高不斷地賺大錢！這叫作公平嗎？”

更為戲劇的是，該劇著名編劇司徒錦源，當(dāng)時(shí)他已經(jīng)45歲了，依然沒有錢買房。

那部劇開播十幾年之后，香港人買房還是那么難，置業(yè)難度冠絕全球。

2018年更爆出一則成交信息，香港何文田的一個(gè)車位以600萬(wàn)成交，大概只有4個(gè)平方，中環(huán)31平小戶型賣到1500萬(wàn)，單價(jià)接近50萬(wàn)每平。

為此，香港政府提出首次置業(yè)支持政策：從沒買過樓的香港永久性居民，個(gè)人月收入不到3.4萬(wàn)或家庭月收入不到6.8萬(wàn)，就有資格申請(qǐng)首置盤，低價(jià)買樓。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，家庭月收入4萬(wàn)以上的，已經(jīng)是香港前32.8%的人群了。

天吶！即使月收入6.8萬(wàn)，都得靠政府幫忙才買得了房，可見香港樓價(jià)的慘烈程度！

那么香港高樓價(jià)的真正歷史原因是什么？它過去一百年又是如何演變成今天這樣的？對(duì)我們又有什么啟示？

01

運(yùn)香之港

01香港概括及由來(lái)

在明朝時(shí)，廣東一帶盛產(chǎn)莞香，此香香味奇特，頗受人們的喜愛，故而遠(yuǎn)銷全國(guó)，飲譽(yù)世界。

由于當(dāng)時(shí)販香商人們一般都是在港島北岸石排灣港將莞香裝船運(yùn)往外地，所以人們將這個(gè)港口稱為香港，意為販香運(yùn)香之港，將港口旁邊的村莊，稱為香港村。

1841年英國(guó)侵略軍在港島南部赤柱登陸后，由一名叫陳群的當(dāng)?shù)鼐用駧?，英軍詢問該處地名，陳群用?dāng)?shù)赝猎挻鸱Q"香港",英軍即以陳群的地方口音HongKong記之,并用以稱呼全島。

在1842年簽訂的《南京條約》中,香港作為全島的名稱被正式確定下來(lái)。

《南京條約之后》，香港被英國(guó)殖民者占領(lǐng)，其基本的城市建設(shè)也由此展開，通水、通電、修筑馬路等，逐步由一個(gè)漁村轉(zhuǎn)變?yōu)樾⌒统鞘小＿@個(gè)期間，大量外國(guó)資本進(jìn)入，興辦銀行、航運(yùn)、貿(mào)易、加工企業(yè)等，香港進(jìn)入數(shù)十年的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。

02

亂世夢(mèng)想

由于香港擁有便利的地理?xiàng)l件和殖民地的蔭蔽，使其成為遠(yuǎn)東地區(qū)經(jīng)濟(jì)和政治人物活動(dòng)的跳板，辛亥革命前夕，孫文、黃興等人多次前往香港，躲避晚清追殺和募集革命經(jīng)費(fèi)，華僑也多聚集于此，興辦民族工業(yè)。

1911年后的國(guó)民黨執(zhí)政初期，香港并非當(dāng)時(shí)的大城市。

但1937年遠(yuǎn)東第一大城市上海淪陷之后，大量高官富賈攜帶巨額財(cái)富逃往香港，為香港帶來(lái)大量的人口和財(cái)富，以致一到“飲茶時(shí)間”，香港酒樓食肆就人滿為患。

1941年太平洋戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，香港被日本占領(lǐng)長(zhǎng)達(dá)三年時(shí)間，百業(yè)蕭條，人口由戰(zhàn)前150萬(wàn)銳減至1945年的50萬(wàn)，樓市也出現(xiàn)下跌。

（日軍轟炸香港，房屋大量倒塌，留下一片廢墟）

但1945國(guó)共內(nèi)戰(zhàn)，蔣介石敗退臺(tái)灣又使香港迎來(lái)了新一輪的人口涌入狂潮，香港人口從1945年50萬(wàn)人一下子膨脹到1950年的200萬(wàn)人。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這次人口狂潮至少給香港帶來(lái)了超過5億美金的資金以及100多萬(wàn)廉價(jià)勞工。

而1950年爆發(fā)的朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)，使香港再次獲得從東南亞流入的1億美元資金！這是一個(gè)多大的數(shù)字呢？

大概十年后，香港全年GDP也不過10億美元。

朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)期間香港是戰(zhàn)略物資貿(mào)易中轉(zhuǎn)站，大量物資從這里源源不斷轉(zhuǎn)運(yùn)至朝鮮戰(zhàn)場(chǎng)，使得香港貿(mào)易額不斷攀升。

依靠大陸的資金和戰(zhàn)爭(zhēng)貿(mào)易，到朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束時(shí)，香港已經(jīng)擁有了大量的港口碼頭、船舶、貿(mào)易公司以及勞工人才。這些為后來(lái)60-70年代香港本土制造業(yè)出口產(chǎn)品，搶占國(guó)際市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的支持。

自此以后，香港這座城市形成了自我造血能力，工業(yè)化進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)騰飛，為樓市其后數(shù)十年的增長(zhǎng)提供了源源不斷的經(jīng)濟(jì)支撐。

1950年，香港制造業(yè)產(chǎn)值僅占GDP9%，1955年升至21.8%，到1970年更是高達(dá)31%，可見期間工業(yè)制造的突飛猛進(jìn)。

戰(zhàn)后香港以服裝、塑料花等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和航運(yùn)為主，蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，使無(wú)數(shù)小人物實(shí)現(xiàn)了人生逆襲，香港居民儲(chǔ)蓄存款連年上漲。

在香港置業(yè)安居成為那一批外逃至香港的人們最大夢(mèng)想！

俗稱“逃難香港，個(gè)個(gè)都希望發(fā)達(dá)，最終有瓦遮頭”。

（戰(zhàn)后香港人的居住條件）

03

大展拳腳

工業(yè)化總是伴隨著城市化，而城市化使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為香港的經(jīng)濟(jì)支柱。

那時(shí)候每到周末，很多香港家庭幾乎全家出動(dòng)去參觀新樓盤示范單位，俗稱“唔買都去看下”。

這種全民買樓的社會(huì)大環(huán)境，隱隱中預(yù)示著香港社會(huì)即將迎來(lái)史無(wú)前例的財(cái)富機(jī)會(huì)，而霍英東、李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤等人就是敏銳地捕捉到這個(gè)大機(jī)遇的人。

霍英東原始資本，來(lái)源于倒賣戰(zhàn)后日本遺留下來(lái)的機(jī)器設(shè)備。

這些機(jī)器價(jià)錢便宜，買來(lái)之后稍加修理就可以用，投入資金少，轉(zhuǎn)手快。雖然利潤(rùn)不算太大，且不能長(zhǎng)久，但卻為霍英東積累了日后大展拳腳的原始資本。

朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，霍英東預(yù)料到香港因?yàn)殚L(zhǎng)年不凍，航運(yùn)貿(mào)易事業(yè)必定繁榮，從而帶來(lái)城市化的發(fā)展，而這將促進(jìn)商業(yè)及住宅樓的開發(fā)。

于是他搶先把經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)。

1954年12月，霍英東拿出自己的120萬(wàn)港元，再向銀行貸款160萬(wàn)港元，在香港銅鑼灣買下了他的第一幢大廈，并創(chuàng)辦了"立信建筑置業(yè)有限公司"，從此一發(fā)不可收拾。

開始，他也和別人一樣，自己花錢買舊樓，拆了后建成新樓逐層出售。這樣當(dāng)然可以穩(wěn)妥地賺錢，可是由于資金少，周轉(zhuǎn)慢，一棟樓要賣很久，所以剛開始他的房產(chǎn)公司并無(wú)多大起色。

后來(lái)霍英東與律師行及公司職員開會(huì)討論，有沒有更快的辦法賣房回籠資金。

最后，他想到完全可以采取房產(chǎn)預(yù)售的方法，利用想購(gòu)房者的定金來(lái)蓋新房！然后把騰出的資金再去拿地，拿了地之后再收一筆定金，然后再去拿地…

這個(gè)辦法不但能為他快速籌集資金，更重要的是還能提前鎖定客戶，化被動(dòng)為主動(dòng)，因?yàn)槭樟硕ń?，將?lái)哪怕賣得比市價(jià)稍高，樓盤也能一搶而空。

后來(lái)大陸盛行一時(shí)的認(rèn)籌金就是脫胎于這種由霍英東首創(chuàng)的“樓花銷售”方法。

例如2005年廣州某開發(fā)商，5000萬(wàn)買下土地之后，立即對(duì)外宣傳：先交2萬(wàn)認(rèn)籌金，一年后開盤時(shí)打9折，如果沒有選上房子全款退還。

一下子，近2000人認(rèn)籌，開發(fā)商迅速籌集到4000萬(wàn)。

關(guān)鍵是這筆錢屬于“無(wú)息貸款”，因?yàn)橐荒旰筮x不上房，開發(fā)商只需要全款退回，并沒有利息，白白使用4000萬(wàn)一年，肯定比找銀行借貸劃算。

但這種銷售方式對(duì)于當(dāng)時(shí)香港的購(gòu)房者來(lái)講，也是有利的。

先付一小筆錢，就可以取得所有權(quán)，待到樓房建成時(shí)，很可能地價(jià)、房?jī)r(jià)都已上漲，而已付定金的買方只要把房產(chǎn)購(gòu)買資格賣掉，轉(zhuǎn)手就有可能賺一大筆錢！

因此，香港市民紛紛入市，“炒樓花”在50年代中期開始盛行全港。

霍英東這邊干得如火如荼，而那時(shí)候的李嘉誠(chéng)還在為自己的塑料花制造四處尋找興建工廠的土地。

他卻發(fā)現(xiàn)每次他看上的土地，不是被人加價(jià)搶走，就是短短幾個(gè)月價(jià)格大漲或者業(yè)主不賣。李嘉誠(chéng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)即將爆發(fā)。于是他毅然決定進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但他并不完全采用當(dāng)時(shí)香港流行的“賣樓花”經(jīng)營(yíng)做法。

之前霍英東發(fā)明了賣樓花的銷售方式，也就是拿著圖紙就開始賣房，然后用買家的錢去蓋樓。這可以極大彌補(bǔ)資金不足，還降低了風(fēng)險(xiǎn)。

但其實(shí)購(gòu)房款，只有一成首付是買房人出的，剩下的九成貸款全部是銀行的，開發(fā)商們等于把風(fēng)險(xiǎn)都甩給了銀行。

一生謹(jǐn)慎保守李嘉誠(chéng)認(rèn)為這種做法如果銀行大面積地停止貸款或者發(fā)生擠兌風(fēng)潮。企業(yè)就會(huì)陷入困境，加上香港的土地非常稀缺，賣掉一個(gè)樓盤就少一個(gè)樓盤，所以他采取了只租不售的做法，長(zhǎng)期持有土地和大量房產(chǎn)。

1959年到1980年，香港的工業(yè)用地，商業(yè)寫字樓和住宅，分別漲了280倍，73.5倍和82倍，他就這么不斷地?cái)€房子，只出租不出售。

李嘉誠(chéng)反而成為最賺錢的地產(chǎn)商，而那些以賣樓為目的的地產(chǎn)商，反而業(yè)績(jī)跑不過他。

賣樓花的開發(fā)商，相當(dāng)于不斷地做短差，看似短期利潤(rùn)驚人，但是長(zhǎng)期一看，跟李嘉誠(chéng)的市值比，差距甚大。

投資也是同理，短炒獲利不大，長(zhǎng)期持有的才是真正贏家。

無(wú)論是茅臺(tái)、騰訊的股票還是北京、上海的房產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)天然具有長(zhǎng)期的增長(zhǎng)性。

香港的土地越賣越少，開發(fā)商最后的庫(kù)存賣完之后，幾乎很難再拿地，所以當(dāng)年很多靠賣樓花急速崛起的開發(fā)商很快就銷聲匿跡。

反觀李嘉誠(chéng)，他長(zhǎng)期持有，極少出售，除了住宅，他很多的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的租金現(xiàn)在已經(jīng)變成了強(qiáng)大的現(xiàn)金奶牛。

2013年我在中環(huán)曾經(jīng)請(qǐng)教過香港的朋友：為什么李嘉誠(chéng)涉足眾多行業(yè)，但一生幾無(wú)大敗，始終保持華人企業(yè)家的領(lǐng)先地位？

那位90年代初就跟隨四叔在股市共進(jìn)退的朋友說：

因?yàn)樗看味继澋闷穑瑹o(wú)論任何時(shí)候，李嘉誠(chéng)都讓自己生意出現(xiàn)虧損的時(shí)候，還有其他的業(yè)務(wù)和現(xiàn)金流來(lái)維持，假設(shè)他一個(gè)生意虧掉一兩千萬(wàn)，但他地產(chǎn)租金、港口碼頭的收入都不止這個(gè)數(shù)，他的經(jīng)營(yíng)始終沒有突破安全邊際，所以企業(yè)從未出現(xiàn)過系統(tǒng)性的崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

果然，愈演愈烈的炒樓花，使得香港1961爆發(fā)樓花擠兌風(fēng)潮，潮汕籍銀行家廖寶珊在這次擠兌中，腦溢血死亡，引發(fā)香港的樓市震動(dòng)，政府出手整治樓花銷售，樓市陷入低谷，一大批開發(fā)商倒閉。

但該次擠兌風(fēng)潮并未阻止人們投資樓市的步伐，第二年樓市又開始火爆。

當(dāng)時(shí)正值華資銀行與英資銀行白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段，華資銀行為了承攬更多貸款業(yè)務(wù)，紛紛開出一成首付，甚至零首付的按揭貸款，無(wú)論市民是否收入充足一律批貸。

終于，1965年初再次爆發(fā)更大規(guī)模的銀行擠兌風(fēng)潮。

多米諾骨牌由一家叫明德銀號(hào)的小型銀行引起。

原本該銀行倒閉并非什么大事，但是倒閉的消息一經(jīng)登報(bào)，媒體的渲染迅速點(diǎn)燃人們的恐慌情緒。

他們擔(dān)心其他華資銀行也會(huì)倒閉，無(wú)法取回自己多年積蓄的存款。于是爭(zhēng)相前往各個(gè)華資銀行取回自己的存款。

此時(shí)華資銀行再多存款準(zhǔn)備金也經(jīng)不起突然的擠兌，頭寸調(diào)不過來(lái)，紛紛被擠爆，被人為逼到破產(chǎn)。當(dāng)時(shí)最大的華資銀行恒生銀行，一天被提走8000萬(wàn)存款，眼看再繼續(xù)擠兌，自己就沒錢可支只得宣告破產(chǎn)了，緊急之中，恒生賣身求命，將51%股權(quán)賤價(jià)出售給英資匯豐銀行。

自此以后，香港大型的華資銀行悉數(shù)被英資控制，這些股份之后再也沒有回到華資手中，而僥幸活下來(lái)的小銀行不久后也退出市場(chǎng)，華資銀行全行業(yè)從此一蹶不振。

1965年連續(xù)爆發(fā)的樓價(jià)大跌，銀行擠兌風(fēng)潮事件導(dǎo)致香港恒生指數(shù)股票大跌四分之一，香港各行業(yè)遭受沉重打擊，經(jīng)濟(jì)再次陷入低迷。

踏入1972年，美國(guó)總統(tǒng)尼克松訪華，隨后九龍和香港島之間的紅磡過海隧道正式通車，政治氣候變化和交通規(guī)劃使香港樓市又重新進(jìn)入平穩(wěn)上漲期。

1970年代香港華人企業(yè)也逐漸作為新參與者跟外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

華人家族幾乎全部涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在高地價(jià)策略下這些華人家族獲利頗豐，逐漸超越當(dāng)時(shí)最大的英資企業(yè)。

04

免稅天堂

1982年9月，剛剛從馬島戰(zhàn)爭(zhēng)抽身出來(lái)的撒切爾夫人訪華，與總設(shè)計(jì)師就香港的前途問題展開談判。

為了防止港英政府在回歸之前，搶先賣掉香港大部分的優(yōu)質(zhì)土地套現(xiàn)走人，中國(guó)限制香港回歸之前每年出讓土地不得多于50公頃。

港英政府也樂意接受，因?yàn)楫?dāng)時(shí)六百多萬(wàn)人僅僅居住在香港總面積18%的土地上，這就令政府既節(jié)約了基建開支，又享受饑渴式賣地的高額回報(bào)。雖然賣地總面積限定在50公頃，但是價(jià)格并沒有被限定，所以雖然地賣得少，但賣地價(jià)卻越賣越高，政府收入反而大幅增加。

（每年賣地平均價(jià)格示意圖）

最高峰時(shí)，土地收入占當(dāng)年香港政府總收入的40%。

幾乎香港的財(cái)政支出一半來(lái)源賣地收入，如果再算上二手交易帶來(lái)的稅收以及政府持有的租賃物業(yè)收入。

可以說，房地產(chǎn)行業(yè)如果長(zhǎng)期下滑，整個(gè)香港將陷入財(cái)政困境，政府、學(xué)校、醫(yī)院、警局、文化、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等將面臨大面積欠薪，停工，社會(huì)將陷入一片混亂。

為此，香港在尋找到新的財(cái)政來(lái)源之前，不得不持續(xù)高價(jià)賣地，以維持整個(gè)政府系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)。

（每年賣地面積及總收入示意圖）

經(jīng)濟(jì)學(xué)所謂租稅同源指的是稅負(fù)低的地方，一般地租都奇高；而稅負(fù)高的地方，地租一般比較低。

香港自由港，免稅天堂的美譽(yù)是以高昂的地租作為支撐的。

既然市場(chǎng)免稅了，政府本身不是企業(yè)，并不生產(chǎn)財(cái)富，沒有收入來(lái)源，那龐大的組織系統(tǒng)和公共支出靠什么來(lái)維持呢？只能靠地租。

高額賣地收入和房地產(chǎn)稅負(fù)，是香港能夠?qū)嵭械投愔频脑蛑弧?/span>

而市民一旦成為有房階級(jí)，高樓價(jià)便會(huì)令有房階級(jí)感到富足，相關(guān)的財(cái)富效應(yīng)令人產(chǎn)生巨大的購(gòu)房欲望。

整個(gè)社會(huì)就會(huì)形成“有樓萬(wàn)事足，買房必致富”的想法，在“減量化”供地政策之下，香港樓價(jià)在80年代進(jìn)入加速上漲周期。

05

暴跌前夜

進(jìn)入90年代，香港樓市依然火爆，猶如脫韁野馬，一路奔騰，在1991年至1996年之間，香港樓價(jià)指數(shù)上升了4倍。

五年之內(nèi)，上漲4倍，這是大陸樓市都從未有過的，放眼世界，也只有崩盤前的日本可比。猛烈的漲幅，刺激著每一個(gè)香港市民，所有人都不相信樓價(jià)會(huì)下跌。

真正高潮在1996年，當(dāng)年一年，香港房?jī)r(jià)再上漲30%！

其時(shí)英國(guó)為了延遲香港回歸，不斷鼓動(dòng)國(guó)際輿論，傳播中國(guó)沒有治理先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，香港一旦回歸就會(huì)陷入混亂的論調(diào)，但總設(shè)計(jì)師高瞻遠(yuǎn)矚，一錘定音，決意收回香港，并且承諾保證香港現(xiàn)行制度50年不變，繼續(xù)繁榮。

繼續(xù)繁榮意味著什么？

意味著樓價(jià)繼續(xù)上漲。

據(jù)此香港人認(rèn)為內(nèi)地不會(huì)讓香港出現(xiàn)樓價(jià)下跌，英資撤走，紅籌一定接盤。只有保持平穩(wěn)過渡，香港繼續(xù)繁榮才能證明“一國(guó)兩制”的正確性。

回歸之前，怡和、置地、嘉道理等英資家族企業(yè)開始大規(guī)模拋售手中核心資產(chǎn)，樓市指數(shù)形成一個(gè)向下缺口（如圖）

后來(lái)內(nèi)地紅籌果然大肆托市接盤，搶先接了英國(guó)人不少工商鋪大廈，給市場(chǎng)留下深深的“土豪掃貨”印象。

紅籌接盤傳言得到確證之后，香港地產(chǎn)商與市民一道，競(jìng)相入市，囤積居奇，多股力量一起搶貨的絞殺之下，樓市進(jìn)入最后的瘋狂。

當(dāng)時(shí)沿街商鋪、住宅、甚至過道、閣樓都被市民搶購(gòu)一空，大量的公司職員、清潔阿姨、家庭主婦加入投資行列。

豪宅行情最先啟動(dòng)，平均升幅達(dá)到了三到四成，緊接著中小型住宅樓宇、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格攀升20%到25%。

1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花園發(fā)售，當(dāng)天一個(gè)4號(hào)籌以203萬(wàn)元轉(zhuǎn)手，樓花價(jià)格居然約占了總樓價(jià)的兩成！也就是這個(gè)人什么都沒干，光是轉(zhuǎn)手這個(gè)1000萬(wàn)豪宅的購(gòu)買資格，他就賺了203萬(wàn)！

市場(chǎng)火爆，銀行按揭部門、律師行和地產(chǎn)代理也忙得不可開交，加班加點(diǎn)，賺得盆滿缽滿。

1996年美聯(lián)物業(yè)的金牌經(jīng)紀(jì)人廖玉娟，全年收入超過400萬(wàn)元，干一年立即在香港買樓，轟動(dòng)全港，成為令人艷羨的“打工皇帝”。

一片樓市火爆之下，香港人均供樓負(fù)債率已經(jīng)逐漸向更危險(xiǎn)的高點(diǎn)逼近。

在1994年，香港人均供樓負(fù)債水平為90%，1995年遭遇政府打擊，跌到70%，但在1996年又迅速回到90%以上。

為了平復(fù)市民對(duì)高樓價(jià)的抨擊，也體現(xiàn)香港回歸之后重視民生工程，1997年10月，首任特首董建華發(fā)布施政報(bào)告《共創(chuàng)香港新紀(jì)元》，推出“八萬(wàn)五”的房屋政策：每年興建的公營(yíng)和私營(yíng)房屋單位不少85000套，10年內(nèi)解決全港7成家庭居住問題，將輪候租住公屋的平均時(shí)間縮短至3年。

董建華的初衷是好的，但突如其來(lái)的金融危機(jī)迅速刺穿樓市泡沫，港府的“八萬(wàn)五”政策事與愿違，加速了樓價(jià)下跌。原本希望加大供應(yīng)使樓市“軟著陸”的計(jì)劃變成了“硬著陸”。

剛開始下跌時(shí)，有些人認(rèn)為樓價(jià)很快就會(huì)回升，抄底時(shí)機(jī)來(lái)了，再次沖進(jìn)樓市搶貨。

但是這次下跌不同于之前，它是系統(tǒng)性的崩盤，跌完再跌，絲毫沒有止住的跡象，底部似乎看不到頭。

由于暴跌之前，大量的香港人都是以一成首付買房，當(dāng)樓價(jià)跌去10%的時(shí)候就開始資不抵債了。銀行要求購(gòu)房者補(bǔ)足資本金以彌補(bǔ)虧損部分，否則封屋拍賣。

然而在金融危機(jī)、樓價(jià)暴跌的時(shí)候，很多企業(yè)都是收縮戰(zhàn)線，裁員求生的，這就導(dǎo)致了社會(huì)大量的人員失業(yè)。

這批失業(yè)的人，更加無(wú)力補(bǔ)足資本金，保住自己的房子不被銀行收走。

為了保住自己房產(chǎn)不被銀行收走，近十萬(wàn)民眾走上街頭，抗議“八萬(wàn)五”計(jì)劃，要求停止供應(yīng)，久經(jīng)考驗(yàn)的董建華望著街頭洶涌的人群，臉色蒼白，“八萬(wàn)五”計(jì)劃是他施政報(bào)告的核心決議，如今面臨流產(chǎn)，對(duì)本屆政府以及后人對(duì)他身后的評(píng)價(jià)意味著什么他內(nèi)心非常清楚。

其實(shí)金融危機(jī)爆發(fā)之前，為了去杠桿，港元的利率已經(jīng)由當(dāng)年的8.5厘升至10.25厘。

政府升高利率之后，供樓壓力大增，很多工薪階層已經(jīng)岌岌可危，金融危機(jī)重重一擊之后，不得不棄供。很多人變成“負(fù)資產(chǎn)”，一時(shí)間市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的“銀主盤”（業(yè)主棄供，銀行封屋拍賣）。

但是房屋掛出來(lái)拍賣也無(wú)人問津，銀行也開始崩了。

06

持續(xù)下跌

從1998年初開始，香港樓市以三級(jí)跳的形式每一兩年下跌30%，最低價(jià)時(shí)僅高峰期價(jià)格的33%左右。

1998年7月到1999年3月這九個(gè)月中，政府在民眾壓力下，暫停賣地；開發(fā)商、銀行、建筑行業(yè)也一片哀鴻，社會(huì)陷入混亂。

到了2002年，香港的樓市已經(jīng)在蹉跎中跌去六成，政府為了鼓勵(lì)剛需接盤，房貸利率已經(jīng)回落，低至2.5%，首付一成即可置業(yè)，但是很多人覺得樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，還沒從97年的陰影走出來(lái)。

那時(shí)候香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了通縮，經(jīng)濟(jì)徘徊不前，加上美國(guó)發(fā)生了911恐怖襲擊事件，因?yàn)槁?lián)系匯率導(dǎo)致港元也受到影響，更多香港人民都在擔(dān)心以后能不能保住工作。

萬(wàn)一沒了工作，利息再低，還不起房貸也是白搭。況且看到開發(fā)商手上還有那么多樓可以買，大家自然不心急入市。

時(shí)間來(lái)到2002年11月時(shí)，即香港樓市低迷的第五年，政府終于忍不住了，公布大力刺激樓市的措施。

只是2003年，香港又遭受沙士病毒襲擊，全城恐慌，使得樓價(jià)再次下挫一成。

較1997年高位已經(jīng)跌去七成，當(dāng)年500萬(wàn)的房產(chǎn)，2003年僅值150萬(wàn)。

07

觸底反彈

其實(shí)2003年是香港樓市下跌之后的底部，自2004年重回上升通道之后，香港樓價(jià)就再?zèng)]回過頭了。那個(gè)時(shí)候買房的人，簡(jiǎn)直抄了一個(gè)世紀(jì)大底。跌無(wú)可跌的時(shí)候，就是大漲的時(shí)候。

香港樓市得以重回上升通道，得益于2003年香港與內(nèi)地簽署的CEPA文件，正是該文件促進(jìn)了香港與內(nèi)地的交流，使經(jīng)濟(jì)走出通縮陰影，整個(gè)社會(huì)重現(xiàn)生機(jī)。

CEPA全稱《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》，其核心的內(nèi)容之一是推進(jìn)“個(gè)人自由行”，允許境內(nèi)居民個(gè)人赴港旅游。

據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)，CEPA在2004～2006年為香港創(chuàng)造了3.6萬(wàn)個(gè)新職位，累計(jì)“個(gè)人游”旅客達(dá)2000萬(wàn)人次，按人均消費(fèi)5000港幣計(jì)算，為香港帶來(lái)1000億港元的收入。

此后，隨著內(nèi)地個(gè)人自由行開放的城市越來(lái)越多，香港旅游業(yè)、零售業(yè)急速繁榮。

彼時(shí)商務(wù)部副部長(zhǎng)廖曉淇也在接受采訪時(shí)表示：“簽署CEPA”以后，（香港）酒店、零售、餐飲、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的景氣回升，拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)。

2004之后，香港樓價(jià)跌跌撞撞穩(wěn)步上漲來(lái)到了2008年。

當(dāng)年爆發(fā)全球金融海嘯，樓市急凍，但是在強(qiáng)大消費(fèi)能力的支撐下樓市并未再次出現(xiàn)2003年沙士病毒那樣的跳水情況。

到2009年年初，美國(guó)政府出手救市，推出量化寬松政策，引發(fā)全球通脹。

香港因?yàn)椴扇÷?lián)系匯率制度同樣爆發(fā)通脹，樓價(jià)也重回升軌，自2009年至今已上升1.63倍，較之2003年低位更升達(dá)4倍。

樓價(jià)下跌時(shí)民怨沸騰，現(xiàn)在回漲了，沒房的民眾又不樂意了，無(wú)論漲跌政府都備受壓力，可以說，痛罵樓價(jià)是香港的社會(huì)宣泄方式。

香港政府為了穩(wěn)定樓市，平息民怨便開始從需求端干預(yù)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，宣布自2010年11月開始征收的特別印花稅。俗稱“辣招遏制樓價(jià)”。

結(jié)果大家后來(lái)也知道了，辣招非但未能遏制樓價(jià)上升，還令問題更加嚴(yán)重，因?yàn)橐坏┙灰?，政府就要收重稅，于是大量業(yè)由出售改為出租，同時(shí)提高租金，打算與政府長(zhǎng)期抗衡。

眾多業(yè)主紛紛改售為租之后，市面上在賣住宅就更少了，樓價(jià)升得更快，這一輪市民獲勝。

既然二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致在售房源減少，那么政府就打算推地供應(yīng)新盤來(lái)應(yīng)對(duì)。

財(cái)政司司長(zhǎng)2011年2月答記者會(huì)上，承諾推出更多土地，加大供應(yīng)，但市民并不相信政府有足夠的力量加大供應(yīng)，從而沖擊樓價(jià)，仍然繼續(xù)買買買。

樓價(jià)繼續(xù)攀升，最終金管局出手，銀行開始收緊樓宇按揭，買家購(gòu)買力不足，在與政府對(duì)抗之中最終敗下陣來(lái)，被迫延緩入市，樓價(jià)趨穩(wěn)。

2012年，梁振英就任新一屆行政長(zhǎng)官。

2013年，新一屆政府在土地市場(chǎng)仍然無(wú)任何突破，土地出讓寥寥，因此只能進(jìn)一步出臺(tái)辣招管理需求端，遏制樓價(jià)。

其后，香港樓市在辣招消化期過去之后，又穩(wěn)步上漲，但行情并不算特別好。

，大陸開始轟轟烈烈的去庫(kù)存，大量城市的樓價(jià)翻倍，于是京滬深廣等城市的高凈值人士紛紛賣掉一部分房產(chǎn)，赴港搶購(gòu)物業(yè)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

香港樓價(jià)于2016年第四季度再次大幅攀升，并很快創(chuàng)出新高，直至今天。

08

香港樓市給我們的啟示

1、任何一個(gè)大規(guī)模工業(yè)化的國(guó)家都伴隨著急速城市化，無(wú)論是之前的英國(guó)、美國(guó)，還是韓國(guó)以及中國(guó)臺(tái)灣、香港都經(jīng)歷過這個(gè)階段。

農(nóng)業(yè)是分散生產(chǎn)的，而工業(yè)是大規(guī)模協(xié)作生產(chǎn)的，既然要聚到一起才能生產(chǎn)，必然產(chǎn)生集中、爆發(fā)性的居住需求?？梢哉f，城市化是工業(yè)化的產(chǎn)物，任何一個(gè)政府都無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)上漲，所有調(diào)控只是干擾了房產(chǎn)的價(jià)格信號(hào)而已，并沒有摧毀房產(chǎn)的價(jià)值，更無(wú)法消滅大量存在的居住需求。城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，上漲的力量一直存在，不是人為可以改變的。

2、一座城市的房?jī)r(jià)總是伴隨著這座城市的興起、發(fā)展、衰落漲漲跌跌。城市發(fā)展前景好，樓價(jià)一定堅(jiān)挺。

3、一座城市真正的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不是擁有多少基建路橋、體育館、醫(yī)院學(xué)校。而是長(zhǎng)期、穩(wěn)定的法治。

如果不能保證資本安全，這座城市是沒有未來(lái)的，人們會(huì)紛紛外逃他處。香港在過去百年，每當(dāng)大陸出現(xiàn)動(dòng)亂，總是能夠吸大量的人口和資金，是因?yàn)榈乩?、法治等條件提供的安全、穩(wěn)定環(huán)境。

3、香港以數(shù)百萬(wàn)人口的規(guī)模，房地產(chǎn)自1953年至今上漲了65年，幾乎跨越人的一生。大陸人口高達(dá)13億，每年GDP增長(zhǎng)還有6.5%左右，自1998年房改開始計(jì)算，寬幅震蕩漲到2050年完全沒問題。

大陸樓市上漲完整路徑：1998-2014全國(guó)普漲—— 2014年-2020一線及省會(huì)漲——2020-2050一線城市漲。馬太效應(yīng)越來(lái)越明顯，頭部城市上漲的周期最長(zhǎng)，適合長(zhǎng)期持有。

4、高房?jī)r(jià)的根源，不是炒房客，也不是開發(fā)商，而是土地財(cái)政。

5、房住不炒！房住不炒！

6、樓價(jià)短期急升容易逼空下跌，暴發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展溫和上漲才是對(duì)社會(huì)有利的。如果樓價(jià)五年急升4倍，必跌，因?yàn)闆]有經(jīng)濟(jì)面支撐，購(gòu)買力還沒趕上來(lái)。

7、如果你所在城市當(dāng)年樓價(jià)急升，盡量不要追高買入，否則你可能買在了類似1997年的歷史高點(diǎn)。

8、買房前一定要認(rèn)真跑盤，利用框架思維找到筍盤。筍盤不怕跌，筍值越高，房產(chǎn)安全邊際越高。

9、香港樓價(jià)大跌時(shí)，高大上的CEO盤、哄搶抬價(jià)的學(xué)位房首先暴跌。這類房產(chǎn)平時(shí)不會(huì)跌，一旦它們跌了，就是樓市價(jià)格下行的信號(hào)。因?yàn)樾枨笫軆r(jià)格變化曲線影響，以奢侈包包和油鹽為例，當(dāng)收入下降時(shí)，人們可以不買奢侈包包，但是油鹽還是要買的。所以樓價(jià)下降，先跌的都是高溢價(jià)的CEO盤、學(xué)位房，其次是改善住房，最后才是剛需住房。不到萬(wàn)不得已，人們是不會(huì)輕易拋售自己僅以棲身的剛需住房的，它相當(dāng)于油鹽。

10、寧愿買沒什么概念的成熟地段，也不要買便宜的偏遠(yuǎn)郊區(qū)或者有高大上規(guī)劃、人煙稀少的新區(qū)。上漲時(shí)，這些地區(qū)的二手房難以賣出套現(xiàn)；而當(dāng)樓價(jià)下跌的時(shí)候卻是跌得最快的，風(fēng)險(xiǎn)很高，如果下跌，大量的投資需求會(huì)一夜消失，全部回歸生活。偏遠(yuǎn)郊區(qū)和新區(qū)，暫時(shí)不宜居住，是最多人拋售，價(jià)格跌得最快的。

11、樓價(jià)如果突然下跌，一般很快就會(huì)企穩(wěn)，接著橫盤一兩年，然后再等待新一輪的漲跌信號(hào)，另外樓價(jià)下跌，對(duì)所有人都是不利的，無(wú)論你有房無(wú)房，都會(huì)受到?jīng)_擊。

樓價(jià)跌，銀行壞賬虧損，無(wú)論該職員是否有房都會(huì)被裁掉。職員被裁，家庭收入減少，消費(fèi)疲軟，零售業(yè)開始萎縮，無(wú)論該零售員是否有房都會(huì)被裁。

零售業(yè)下滑，工業(yè)制造廠商就會(huì)出現(xiàn)問題，工商業(yè)出現(xiàn)問題就沒錢還銀行貸款，銀行沒錢就會(huì)…

隨著更多人被裁，整個(gè)社會(huì)就會(huì)減少消費(fèi)，勒緊褲腰帶過日子，陷入1998年至2002年香港那樣的通貨緊縮，GDP低位徘徊不前的困境。

◎文綜合自丨樓市團(tuán)長(zhǎng)、《香港房地產(chǎn)業(yè)百年》、 《亞洲教父》

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