“中國的城市化過程還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。今后 10 年，中國預(yù)計(jì)還將新增 1.7 億城鎮(zhèn)人口，將帶來龐大的居住及配套需求。下一階段的新市民，大部分是 90 后、00 后，與被稱為‘農(nóng)民工’的父輩不同，他們和他們的家庭將在城市真正定居。與父輩相比，他們的童年生活條件更好，受教育程度更高，移動互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代已經(jīng)完全融入他們的生活和認(rèn)知，他們帶來的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技術(shù)藍(lán)領(lǐng)收入超過普通白領(lǐng)是發(fā)達(dá)國家的普遍情況，相信中國并不會例外?！?/span>

“未來龐大的新市民家庭，或許一線城市高昂的房價(jià)讓他們短期內(nèi)望而卻步，但隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達(dá)，發(fā)達(dá)城市帶內(nèi)星羅密布的市鎮(zhèn)，卻可以成為他們新的家園；或許短期內(nèi)他們難以支付首期款實(shí)現(xiàn)購房的夢想，但利率的持續(xù)下行，卻可能幫助他們先以租賃的方式，獲得比父輩更有尊嚴(yán)的居住條件。”

“截至 2015 年底，公司進(jìn)入中國大陸 66 個(gè)城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。”

“公司物流地產(chǎn)明確了‘聚焦大客戶，聚焦重點(diǎn)城市，主打高標(biāo)庫產(chǎn)品’的發(fā)展戰(zhàn)略……同時(shí)，公司利用集團(tuán)集中采購資源，初步完成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品定型，與各城市經(jīng)驗(yàn)豐富的工程開發(fā)團(tuán)隊(duì)合作，已形成多種項(xiàng)目管理模式，有能力提供工期較短、成本合理的富有競爭力的產(chǎn)品。在最大化自身優(yōu)勢的同時(shí)，物流地產(chǎn)引入行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀人才，積極拓展客戶資源，已經(jīng)與電商、高端制造、現(xiàn)代批發(fā)零售業(yè)、第三方物流、快遞快運(yùn)等行業(yè)中的領(lǐng)先企業(yè)建立廣泛聯(lián)系，初步建立以客戶為導(dǎo)向的內(nèi)部業(yè)務(wù)流程及組織機(jī)制，憑借自身優(yōu)勢，探索在資管、配套、產(chǎn)業(yè)鏈上下游等環(huán)節(jié)為客戶提供價(jià)值增值服務(wù)，增強(qiáng)客戶粘性?！?/span>

“截止 2015 年底，公司物業(yè)服務(wù)已覆蓋中國大陸 64 個(gè)大中城市，提供服務(wù)的合同項(xiàng)目 980 個(gè)，服務(wù)合同約定的建筑面積 21,487 萬平方米，較 2014 年同期增長 107.8%。”

“房子可能是客戶一生中最重要的資產(chǎn)之一。萬科物業(yè)始終堅(jiān)信物業(yè)管理本質(zhì)在于對建筑物本身的打理，并始終向業(yè)主提供一流水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)……萬科物業(yè)住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)當(dāng)期收繳率達(dá)到 96.14%，公司的服務(wù)質(zhì)量獲得業(yè)主的高度認(rèn)同?！?/span>

“期內(nèi)，萬科物業(yè)升級物業(yè)服務(wù)模式，‘睿服務(wù)’體系由 1.0 版本迭代至 2.0 版本，從‘記錄人與物數(shù)據(jù)’到‘連接人與物活動’。萬科物業(yè)持續(xù)推進(jìn)信息化建設(shè)，探索物業(yè)管理新技術(shù)和新方法，減少中間監(jiān)控環(huán)節(jié)和管理成本，提升住宅項(xiàng)目運(yùn)營效率，保證了住宅物業(yè)毛利率穩(wěn)步增長?！?/span>

“公司對各區(qū)域、一線公司充分授權(quán)，鼓勵各地結(jié)合城市發(fā)展方向，因地制宜的開展新業(yè)務(wù)探索；同時(shí)，通過集團(tuán)資源支持和內(nèi)部總結(jié)分享，促進(jìn)優(yōu)秀項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)的快速推廣。報(bào)告期內(nèi)，‘八爪魚’，‘V-LINK’等戰(zhàn)略構(gòu)想相繼提出，對長租公寓、社區(qū)營地教育、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)的探索也有序開展。目前，公司在長租公寓業(yè)務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)初步形成了以萬科驛為主、萬科派、被窩公寓為輔的產(chǎn)品體系?！?/span>

“此外，公司以‘國際化’為發(fā)展方向，自2013年開始投資海外項(xiàng)目。截至底，公司已進(jìn)入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市。公司的銷售業(yè)績中，海外項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售面積2.8萬平方米，貢獻(xiàn)銷售收入人民幣28.8億元。公司堅(jiān)持以國際化為長期發(fā)展方向，通過投資海外市場學(xué)習(xí)海外成熟市場多元化的商業(yè)模式，將國外成熟的產(chǎn)品和服務(wù)帶回國內(nèi)，同時(shí)打通國內(nèi)外客戶資源，樹立萬科在海外市場的口碑。在開展具體業(yè)務(wù)時(shí)，公司傾向于選擇具有長期投資價(jià)值的核心城市核心地段，與國際優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系?！?/span>

“據(jù)OECD統(tǒng)計(jì)，全球主要發(fā)達(dá)國家2009年-2014年房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生GDP占比平均為10.9%（我國目前約5.8%），與上下游合計(jì)產(chǎn)生GDP占比接近20%（我國目前約13.8%）。如政策引導(dǎo)得當(dāng)，‘房地產(chǎn)+服務(wù)’多個(gè)細(xì)分行業(yè)具備投資、收入超過萬億元的潛力，合計(jì)相當(dāng)于新打造一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。而這些新興的細(xì)分產(chǎn)業(yè)，其集中度都可能明顯超過原來的房地產(chǎn)開發(fā)。對于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)來說，如果能抓住轉(zhuǎn)型的機(jī)會，新天地將比原來更加廣闊?！?/span>

“套戶比（廚衛(wèi)浴齊全的成套住宅套數(shù)/常住家庭戶數(shù)）是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標(biāo)，一般認(rèn)為其均衡線為 1.1。2014 年末，萬科有業(yè)務(wù)的中國內(nèi)地 49 個(gè)相對發(fā)達(dá)城市中，套戶比低于 1 的有 12 個(gè)：北京、上海、天津、徐州、溫州、深圳、泉州、東莞、烏魯木齊、合肥、寧波、太原，套戶比超過 1 但不超過 1.1 的有 8 個(gè)：濟(jì)南、武漢、南昌、廈門、?？?、南京、佛山、廣州，超過 1.1 的則已經(jīng)有 29 個(gè)：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南寧、青島、揚(yáng)州、貴陽、唐山、無錫、蘇州、鄭州、長春、西安、成都、重慶、福州、煙臺、中山、秦皇島、大連、長沙、惠州、吉林、鎮(zhèn)江、沈陽、鞍山、三亞。套戶比超過 1.1，意味著這個(gè)城市必須放緩新房開發(fā)的速度，來等待更多新增人口和家庭的進(jìn)入?！?/span>

“如果說在住宅市場，我們看到的情況主要是分化的話，那么商業(yè)、辦公地產(chǎn)的情況可能要更加嚴(yán)峻一些。服務(wù)業(yè)極為發(fā)達(dá)的美國，累計(jì)的商辦面積存量是人均 4 平米。但僅僅在 2011-2015 年的五年中，中國內(nèi)地相對發(fā)達(dá)的 40 個(gè)城市（昆明、西安、常州、貴陽、唐山、濟(jì)南、嘉興、銀川、長沙、鄭州、大連、成都、沈陽、太原、長春、烏魯木齊、南京、合肥、南寧、煙臺、哈爾濱、南昌、青島、杭州、武漢、蘇州、無錫、福州、廈門、寧波、佛山、海口、溫州、天津、廣州、重慶、上海、東莞、北京、深圳），新增出讓商辦用地人均建筑面積低于 4 平米的已經(jīng)只剩下 9 個(gè)：北京、深圳（低于 1 平米），上海、東莞、重慶（低于 2 平米），廣州、天津、溫州、佛山（低于 4 平米）。加上互聯(lián)網(wǎng)、電商對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊, 傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)的過剩已經(jīng)具有普遍性?！?/span>