來源：微公號(hào) 未來可棲

作者：棲小七

本文轉(zhuǎn)載已獲授權(quán)

他被許小年稱作“自己造風(fēng)口的人”。

從2001年棄政從商至今，17年來，田明和他創(chuàng)辦的朗詩(shī)集團(tuán)始終在綠色科技地產(chǎn)的路上踽踽前行。對(duì)于這種堅(jiān)持，田明認(rèn)為是價(jià)值觀使然，綠色主義就像朗詩(shī)的基因，正如理想主義是它的稟賦一樣，并非權(quán)衡利弊以后選擇的結(jié)果。

然而，堅(jiān)持并不意味著一成不變。2014年，在房地產(chǎn)形勢(shì)下行之下，朗詩(shī)確定輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，利用在綠色建筑領(lǐng)域積累的能力、經(jīng)驗(yàn)、品牌以及差異化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，與金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等各類企業(yè)合作，大力開展小股操盤、合作開發(fā)、委托開發(fā)等不同類型業(yè)務(wù)模式。同時(shí)，避開高風(fēng)險(xiǎn)投資，轉(zhuǎn)而在非公開市場(chǎng)進(jìn)行存量項(xiàng)目的收并購(gòu)。

朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)  田明

，田明又提出，借助“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、市場(chǎng)國(guó)際化”的三大發(fā)展升級(jí)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)朗詩(shī)由傳統(tǒng)開發(fā)商向以技術(shù)服務(wù)為主的新型輕資產(chǎn)綠色企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

對(duì)于轉(zhuǎn)型的過程，田明坦言，最大的痛苦是忍受誘惑，尤其是在市場(chǎng)上行之時(shí)。但轉(zhuǎn)型是戰(zhàn)略，也是必然方向，“堅(jiān)持肯定是有代價(jià)的，不堅(jiān)持有可能風(fēng)險(xiǎn)更大”。他認(rèn)為，這一系列的升級(jí)動(dòng)作都是企業(yè)發(fā)展過程中必然的進(jìn)化，尤其是隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放的1.0向2.0時(shí)代過渡，不轉(zhuǎn)型的企業(yè)很可能會(huì)找不到自己的未來。

“地產(chǎn)2.0時(shí)代”是田明的判斷，也是他拓展海外業(yè)務(wù)的同時(shí)對(duì)行業(yè)觀察判斷的結(jié)論。他認(rèn)為，那將是一個(gè)打破過去單一模式、更加細(xì)分的市場(chǎng)，是房地產(chǎn)生態(tài)鏈的每一環(huán)上都可能產(chǎn)生優(yōu)秀公司的市場(chǎng)。

基于此判斷，朗詩(shī)的轉(zhuǎn)型步驟也愈發(fā)堅(jiān)定。2016年，朗詩(shī)專門成立了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部，培養(yǎng)寫字樓、商業(yè)、租賃型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。同時(shí)，提出實(shí)施“榕樹林計(jì)劃”，在地產(chǎn)領(lǐng)域形成投資、融資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展等縱向一體化能力，打造設(shè)計(jì)、裝飾、物業(yè)、地產(chǎn)金融、養(yǎng)老服務(wù)等子品牌體系等。

“在賺錢很容易的行業(yè)里面是很難有高素質(zhì)企業(yè)的，所以地產(chǎn)行業(yè)目前為止沒有優(yōu)秀的企業(yè)?！碧锩髦毖?，房地產(chǎn)優(yōu)秀的企業(yè)在未來，尤其是那些有著理想主義光環(huán)的企業(yè)，只想著賺錢的企業(yè)不會(huì)長(zhǎng)久。

顯然，田明是那個(gè)帶著理想主義來做事的人。在這種價(jià)值觀之下，他所做的事情已經(jīng)不止于綠色建筑本身。

6月，朗詩(shī)與阿拉善SEE、中城聯(lián)盟、全聯(lián)商會(huì)、萬(wàn)科共同發(fā)起了“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應(yīng)鏈行動(dòng)”倡議，承諾以采購(gòu)杠桿撬動(dòng)供應(yīng)鏈綠化，通過制訂綠色采購(gòu)方案要求上游生產(chǎn)企業(yè)資源開采合法、生產(chǎn)排污合規(guī)、生產(chǎn)工藝環(huán)保，從而實(shí)現(xiàn)全生命周期的綠色健康建筑。作為核心倡議人之一，田明從中做了大量工作。

“這就如小河匯入了江海，是一件很自然的事情。”談起自己做的事，田明的臉上一如既往的平靜。他認(rèn)為，中國(guó)的自然氣候條件和目前的環(huán)境壓力之下，把建筑本身做好可能比其他國(guó)家和地區(qū)具有更重要的意義。

“雙重壓力讓我們做綠色建筑、做人居的人特別有奔頭，因?yàn)槟愕娜蝿?wù)太重要，要做的事情太多了，可以做很多年。這個(gè)工作做好，可能是人類的幸福和自由非常重要的物質(zhì)條件。"田明說。

以下是小七與田明的交談內(nèi)容。

小七：所以具體到房地產(chǎn)行業(yè)是不是就更不綠色了？

田明：對(duì)，房地產(chǎn)行業(yè)某種程度上是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的縮影，而且是一個(gè)很大塊的縮影。房地產(chǎn)的過去我描述成1.0階段，基本上是一個(gè)以住宅為主，然后快銷、拍地、蓋樓、預(yù)售，快進(jìn)快出、高周轉(zhuǎn)的模式。一個(gè)大公司和中公司、小型公司沒有本質(zhì)上的區(qū)別，無(wú)非就是項(xiàng)目單元是20個(gè)還是200個(gè)這樣的區(qū)別。供求關(guān)系上，基本上是隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求巨大的擴(kuò)張，造出一大堆粗制濫造的房子，沒有品質(zhì)，也談不上綠色，跟中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段都差不多，高速擴(kuò)張期，粗放的發(fā)展模式，現(xiàn)在已經(jīng)難以為繼。

小七：但是您好像也提到過現(xiàn)在正在向2.0過渡。

田明：對(duì)，1.0的階段已經(jīng)過去了，現(xiàn)在是一個(gè)從1.0向2.0過渡的時(shí)期。對(duì)房企而言，要完成這樣的進(jìn)化、升級(jí)，否則你可能就找不到自己的未來了，不管規(guī)模是大還是小。其實(shí)大的企業(yè)在老路上走，走到最后走到末路的比比皆是。

轉(zhuǎn)型升級(jí)的任務(wù)對(duì)地產(chǎn)商很重要，不是說房地產(chǎn)有問題，房地產(chǎn)沒有問題，還會(huì)進(jìn)一步長(zhǎng)期的存續(xù)和發(fā)展下去，有問題的是過去的開發(fā)模式、商業(yè)模式。所以，開發(fā)商應(yīng)該讓自己有新的模式，能夠適應(yīng)未來的市場(chǎng)要求。

小七：所謂2.0階段市場(chǎng)主要的狀態(tài)應(yīng)該是什么樣的？

田明：2.0的狀態(tài)還沒有達(dá)到房地產(chǎn)很成熟的高階，按照評(píng)估的級(jí)別分層，美國(guó)可能已經(jīng)達(dá)到了4.0。2.0相對(duì)于1.0而言，可能不再全是住宅開發(fā)商了，也不全是快進(jìn)快出高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)作。

像美國(guó)最大的開發(fā)商銷售額是107億美金，按照當(dāng)時(shí)的匯率人民幣700億。這在中國(guó)排前20位也很勉強(qiáng)，但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總市值比中國(guó)大很多。這就是因?yàn)樗麄兛焖匍_發(fā)的業(yè)務(wù)只占一塊，很多都是持有型、運(yùn)營(yíng)型，還有服務(wù)型，各種各樣的收入，那部分的含金量、技術(shù)含量、商業(yè)含量都更高一點(diǎn)。

所以以后到2.0時(shí)期，應(yīng)該是一個(gè)更加細(xì)分的市場(chǎng)，不可能是單一的市場(chǎng)。從住宅到寫字樓到商業(yè)到酒店到公寓到養(yǎng)老，一整套的生態(tài)鏈，這里面又有各種各樣的專業(yè)公司做各自擅長(zhǎng)的事情。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)分成很多種:一級(jí)土地整理商、二級(jí)開發(fā)商、資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)商、專業(yè)領(lǐng)域服務(wù)商等。

另一個(gè)特征是金融化，金融的屬性會(huì)越來越顯著。我到美國(guó)做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最大的感受是我們的錢看上去很單調(diào)，人家的錢看上去很復(fù)雜。我們的錢只有兩種:一種是銀行借的錢，還有一種是通過基金、信托渠道來的成本高一點(diǎn)的錢，這兩種是債，還有一種是股。但是在美國(guó)的市場(chǎng)里面，你會(huì)發(fā)現(xiàn)各種各樣的錢:股東自己的錢、股東引入的投資者的錢、股東引入的那些像股又像債的錢、像債又像股的錢，存?zhèn)腻X……每個(gè)資本進(jìn)來的時(shí)候角色都非常清楚，是鋪底的、基石性的指標(biāo)，還是項(xiàng)目的股本、戰(zhàn)略合作的股本。你會(huì)發(fā)現(xiàn)資本市場(chǎng)在地產(chǎn)金融領(lǐng)域百花齊放，精彩紛呈。

以后我們的房地產(chǎn)金融也會(huì)逐步精彩起來，雖然還達(dá)不到美國(guó)的樣子。所以我們?cè)?.0，剛剛開始，但是會(huì)出現(xiàn)不同的分工?，F(xiàn)在的地產(chǎn)金融部分還處在早期階段，很不發(fā)育。

小七：所以，中國(guó)的房地產(chǎn)想象空間還是很大的。

田明：這么多人口，這么大的經(jīng)濟(jì)體，雖然慢一點(diǎn)但是還在增長(zhǎng)。過去的房子粗制濫造，所以市場(chǎng)是沒有問題的，關(guān)鍵是模式能不能在未來的市場(chǎng)里面找到自己的機(jī)會(huì)。

小七：其實(shí)現(xiàn)在意識(shí)到這些問題的開發(fā)商很多，大家也都開始了探索和轉(zhuǎn)型。

田明：對(duì)，探索的企業(yè)很多 ，但是注定會(huì)有很多的人出局?？偭刻罅耍恍枰敲炊嚅_發(fā)商。還有開發(fā)商整體的素質(zhì)不高，苗子長(zhǎng)的好的并不是很多，有很多開發(fā)商確實(shí)是機(jī)會(huì)主義的，是見錢眼開的。

小七：主要還是房地產(chǎn)過去太有錢了。

田明：是，有錢讓我們感覺太好，覺得有錢就可以解決很多問題，但是有錢不能有效的解決需求滿足的問題。你去了那個(gè)領(lǐng)域是不是可以做的更好，成為那個(gè)行業(yè)的佼佼者，你的目標(biāo)客群是否都能喜歡你，這些東西才是你能不能進(jìn)去的最核心的因素，而不是有錢沒錢。

所以地產(chǎn)商整體而言，發(fā)展于中國(guó)的改革開放初期階段，跟隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)展的很好，賺錢很容易。其實(shí)在賺錢很容易的行業(yè)里面是很難有高素質(zhì)的行業(yè)企業(yè)。地產(chǎn)商里到目前為止，沒有什么高素質(zhì)的企業(yè)。一個(gè)行業(yè)如果說不規(guī)范或者是暴利、高利，這樣的行業(yè)往往是不為大眾認(rèn)同的，人家都覺得你是奸商，沒有本事就可以賺錢，你自己也不可以練出很強(qiáng)的武功。

武功一定是“冬練三九，夏練三伏”，所以地產(chǎn)行業(yè)目前為止沒有優(yōu)秀的企業(yè)，但是未來肯定會(huì)有。因?yàn)槲磥淼氖袌?chǎng)賺錢不容易，要憑真本事去把自己的產(chǎn)品和服務(wù)、把自己的商業(yè)模式做好，讓社會(huì)、消費(fèi)者認(rèn)同你，然后產(chǎn)生一些競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中殺出的優(yōu)秀企業(yè)。房地產(chǎn)優(yōu)秀的企業(yè)在未來，不在以前。

小七：所以您覺得未來能成為這個(gè)行業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)，應(yīng)該具有什么素質(zhì)？

田明：跟所有的行業(yè)一樣，首先要有外部的環(huán)境，應(yīng)該是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)、有贏有輸?shù)氖袌?chǎng)。如果全是贏的，就不可能產(chǎn)生優(yōu)秀的企業(yè)，只有競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中有人勝出、有人失敗，才會(huì)產(chǎn)生真正優(yōu)秀的企業(yè)。

內(nèi)部看，我覺得企業(yè)本身要有一個(gè)價(jià)值觀或使命感。如果說只想賺錢就是你的使命和價(jià)值觀，那基本上你就做不好，太現(xiàn)實(shí)了；如果你想讓別人住進(jìn)一個(gè)更好的房子，這個(gè)房子對(duì)人是健康的、舒適的，對(duì)社會(huì)是可以住得起的，對(duì)自然來說是可以荷載的。如果有這樣的目標(biāo)和使命，我覺得你有可能成為一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)。

總之，你是因?yàn)閷?duì)別人有用，企業(yè)才可以發(fā)展很好。所謂的現(xiàn)實(shí)的企業(yè)無(wú)一例外不會(huì)成為優(yōu)秀的企業(yè)，也不會(huì)成為長(zhǎng)久的公司。目前大家能看到的，發(fā)展的很好的、長(zhǎng)久的公司里，都可以看到理想主義的光芒。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不是賭博，有些時(shí)候更需要堅(jiān)持

小七：所以從您的標(biāo)準(zhǔn)來看，朗詩(shī)是往這個(gè)方向上走的么？

田明：朗詩(shī)是一家有理想主義基因的公司，理想主義不是一個(gè)選擇的結(jié)果，可能是一種稟賦。你是不是一個(gè)理想主義的人，這個(gè)問題不是我選擇當(dāng)理想主義對(duì)我更好我就做理想主義，我做現(xiàn)實(shí)主義更好就做更現(xiàn)實(shí)的事情，而是一個(gè)價(jià)值觀的問題。所以，有人說今天這樣做好我就這樣做，明天那樣好我就那樣做，充其量就是一個(gè)機(jī)會(huì)主義者。

所以，轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略意味很重要，我們真不能因?yàn)槭袌?chǎng)短期的波動(dòng)、房子好賣了就又重操舊業(yè)，忘記轉(zhuǎn)型的任務(wù)了。如果這樣的話，是不可能穿越波動(dòng)到達(dá)彼岸的。

小七：朗詩(shī)轉(zhuǎn)型的過程中您很堅(jiān)決嗎？

田明：很堅(jiān)決！我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型是必然的，中國(guó)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型也是必然的，所以企業(yè)的轉(zhuǎn)型必須做，你不做的話，按照過去的模式走，在老路上走你會(huì)發(fā)現(xiàn)走著走著就沒有路了。

小七：這個(gè)過程很痛苦？

田明：很痛苦，最大的痛苦是忍受誘惑——突然市場(chǎng)火了，我們是不是再回到老路上？這個(gè)要堅(jiān)持，堅(jiān)持肯定是有代價(jià)的，但是不堅(jiān)持有可能風(fēng)險(xiǎn)很大。市場(chǎng)火了就去撈一把，但是某一天真的危機(jī)降臨的時(shí)候你就可能束手無(wú)策了。所以，我們做事情既然沒有以短期賺快錢為目標(biāo)，看的是長(zhǎng)期，那就要忍受短期的這些痛苦。

不要把企業(yè)的經(jīng)營(yíng)變成賭博，總是賭，總有一天會(huì)輸?shù)?，如果?jiān)持自己的道路在走，那也許會(huì)好一些。

小七：談到朗詩(shī)的轉(zhuǎn)型，您剛說持有物業(yè)的事情，2016年的時(shí)候朗詩(shī)也收購(gòu)了一些商辦項(xiàng)目，對(duì)這些項(xiàng)目您后期有什么打算？

田明：首先這是一個(gè)舊樓改造項(xiàng)目，是存量資產(chǎn)，這個(gè)資產(chǎn)是低效配置的，你拿過來做了一個(gè)改造，成了更有用的資產(chǎn)，這里面就有商機(jī)。然后也能夠比較好的把我們的綠色環(huán)保及市場(chǎng)客戶的研究定位等能力加上去，去創(chuàng)造一個(gè)新的價(jià)值。

至于說輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)，是銷售還是持有，都不影響對(duì)一個(gè)存量建筑的改造。把原來不怎么值錢的事兒變成值錢的事兒，把使用效率不高的資產(chǎn)變成使用效率很高的資產(chǎn)，這本身就是一個(gè)價(jià)值的創(chuàng)造。

另外，對(duì)于持有資產(chǎn)來說，要有大量便宜的錢才可以持有，要配置各種不同類型的資產(chǎn)，這是一個(gè)選擇。但對(duì)于朗詩(shī)這樣的開發(fā)商來說，從我們自身的資源看，不應(yīng)該做大規(guī)模的持有，我們應(yīng)該做銷售型、改造型的物業(yè)，只是把過程完成了，持有的人可以另有其人。

第三，如果要講到持有，我更想強(qiáng)調(diào)的是我們要做服務(wù)、做運(yùn)營(yíng)，做養(yǎng)老、酒店的管理，做長(zhǎng)租公寓，做各種運(yùn)營(yíng)能力，這是我們非常想發(fā)展的。至于我們運(yùn)營(yíng)的物業(yè)資產(chǎn)屬于我們自己的還是別人，不重要，運(yùn)營(yíng)能力很重要。

小七：你剛才強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的能力，但是我們最初都是從開發(fā)業(yè)務(wù)做起的，怎么把自己的這塊做強(qiáng)，或者我們更多的優(yōu)勢(shì)在哪里？

田明：大家都在探索，看誰(shuí)更堅(jiān)決、學(xué)習(xí)能力更強(qiáng)，然后看誰(shuí)的條件更好，最后看誰(shuí)的運(yùn)氣更好。比如說做委托開發(fā)、代建、小股操盤，很多地產(chǎn)商都在做。別人為什么選擇你合作，把項(xiàng)目交給你開發(fā)，讓你來操盤?你要有自己的特長(zhǎng)足以吸引別人。在這個(gè)事情里，你是有價(jià)值創(chuàng)造的，要比別人更成功。朗詩(shī)在綠色建筑市場(chǎng)上真正的價(jià)值不在于做了多少技術(shù)上的創(chuàng)新，我們的強(qiáng)項(xiàng)是做綠色賺錢了，然后賺錢的效率還挺高，說明這個(gè)路可以走，這個(gè)價(jià)值可能挺大，示范性很好。

所謂“輕資產(chǎn)”，你總要有自己的強(qiáng)項(xiàng)、優(yōu)勢(shì)和特色，否則講轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)那就只是一個(gè)幻覺。還有其他的一些新的領(lǐng)域，比如金融服務(wù)性領(lǐng)域，做運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老、租賃公寓，技術(shù)服務(wù)、裝飾、金融等等，所有的這些領(lǐng)域里，我覺得最根本的是看一個(gè)企業(yè)的素質(zhì)，看它的學(xué)習(xí)能力。