◆一圖解讀不動(dòng)產(chǎn)登記

◆不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)施房價(jià)會降嗎?

3月1日開始，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng);全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。集體土地、房屋建筑所有權(quán)等十類不動(dòng)產(chǎn)納入登記，國土資源部、公安部、民政部等9部門信息共享?！　?/p>

為啥不動(dòng)產(chǎn)登記制度對房價(jià)影響有限？

　　對不動(dòng)產(chǎn)登記推出后房價(jià)下跌的猜測，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺對房價(jià)的影響沒有想象中那么大。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房價(jià)，只是以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅會影響。而且如果從3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅如何收繳也是未知數(shù)，因此，現(xiàn)在談不動(dòng)產(chǎn)登記對房價(jià)的影響為時(shí)過早。另外，即使有影響，作用也有限，因?yàn)橛绊懛績r(jià)的因素很多，最主要的是市場供求關(guān)系，還有稅收法律、國家宏觀經(jīng)濟(jì)走向等。

剛需購房者，機(jī)會來了！

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，春節(jié)后也許二手房源將會集中放量，價(jià)格也會有一定幅度的回落，對于剛需購房者來說，這或許是一個(gè)購房的好機(jī)會。

哪些房子建議出手賣掉?

　　不動(dòng)產(chǎn)登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。而對于大部分購房者而言，更為關(guān)心的就是不動(dòng)產(chǎn)登記之后，是否意味著房產(chǎn)稅開征?會否讓自己面臨高額稅費(fèi)?

　　盡管相關(guān)部門已經(jīng)明確，不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅開征沒有必然的聯(lián)系，但是，從長遠(yuǎn)來看，不動(dòng)產(chǎn)登記對房地產(chǎn)投資的抑制作用是毋庸置疑的。那么，手上已有數(shù)套房產(chǎn)的業(yè)主該如何取舍?

專家建議

　　1. 中小城市業(yè)主最多保留兩三套中心區(qū)的普通住宅，新區(qū)、郊區(qū)的房子一般來說都可以處理掉;

　　2. 如果你生活在大城市，在中小城市的故鄉(xiāng)有房子，從提高投資效率來說，中小城市的房子可以全部賣掉。

　　3. 中小城市郊區(qū)、新區(qū)的商業(yè)物業(yè)，尤其是“場內(nèi)鋪”是最危險(xiǎn);

　　4. 三四流風(fēng)景區(qū)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，也是非常不靠譜的。

　　5. 傳統(tǒng)市中心的天價(jià)商鋪，最好輕易別碰。

　　6. 一線城市中心區(qū)的普通住宅，未來仍然有比較大的升值空間，可以留在手上甚至考慮買入；

　　7. 對于中心城市的商業(yè)物業(yè)，要保持警惕；

　　8. 整體而言，寫字樓和商務(wù)公寓的風(fēng)險(xiǎn)，比商鋪要小一些。

◆房產(chǎn)證沒用了？將引發(fā)樓市5大深刻變化

統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證問世，意義十分重大，也必然帶來一系列的影響，譬如為房地產(chǎn)稅的征收起到基礎(chǔ)性作用，推動(dòng)遺產(chǎn)稅、物權(quán)保護(hù)等一攬子制度改革。

不久前，不動(dòng)產(chǎn)登記還是一件比較遙遠(yuǎn)的事情，然而，自3月1日起，它真的要開始實(shí)施了。而根據(jù)中國國土資源部官方微博發(fā)布的消息，不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式于2月26日正式公布。

作為物權(quán)法明確要求的內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記核心載體的登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理；證書是權(quán)利人享有的法定憑證，由權(quán)利人持有。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證問世，意義十分重大，也必然帶來一系列的影響，譬如為房地產(chǎn)稅的征收起到基礎(chǔ)性作用，推動(dòng)遺產(chǎn)稅、物權(quán)保護(hù)等一攬子制度改革。下面，小編為你一一詳細(xì)解讀。

一、不動(dòng)產(chǎn)證將促進(jìn)交易透明化

根據(jù)國土部不動(dòng)產(chǎn)登記工作第三次部際聯(lián)席會議的部署，全國已完成職責(zé)整合及機(jī)構(gòu)建設(shè)的地區(qū)將盡快頒布統(tǒng)一的登記簿冊和證書，力爭今年底全面頒發(fā)新證書。首批淘汰房產(chǎn)證的工作將在廣州、成都、青島、杭州、廈門、濟(jì)南、武漢等15個(gè)城市提前開展。

根據(jù)公開的信息，新的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”比現(xiàn)在居民手握的“房產(chǎn)證”內(nèi)容更詳細(xì)（詳見表1）。

表1 不動(dòng)產(chǎn)證和房產(chǎn)證的對比

通過對比可以發(fā)現(xiàn)，“不動(dòng)產(chǎn)證”比“房產(chǎn)證”產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì)：

（1）、日期和價(jià)格明確記載：“不動(dòng)產(chǎn)證”對使用年限進(jìn)行了明確規(guī)定“起和止日期”和房屋取得價(jià)格，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，讓交易透明化、明確化和增加安全性?！胺慨a(chǎn)證”對房屋使用年限和房屋價(jià)格采取了規(guī)避態(tài)度。未來政府的稅基將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財(cái)產(chǎn)稅的二次分配將更加明顯，房產(chǎn)稅將很快全面落地?！?/p>

（2）、70年后自動(dòng)續(xù)期：不動(dòng)產(chǎn)登記是和《物權(quán)法》一體的，《物權(quán)法》明確了土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期。

（3）、將來的“房本”上，也可以包括土地的使用權(quán)信息。比如房屋建筑面積多少，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e多少；甚至除了房屋建筑面積圖幅，還會附加上土地使用面積圖幅。但土地確權(quán)公攤部分計(jì)算困難還在商討中，比如小區(qū)內(nèi)幼兒園等公建面積就難以處理。

新版不動(dòng)產(chǎn)證書

不動(dòng)產(chǎn)登記證明樣本

二、不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，房子將無法買賣

房產(chǎn)證的具體淘汰流程：居民持有統(tǒng)一的簿冊證→持有納稅人號（很可能就是居民的個(gè)人身份證號碼）→換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記證→全民不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)。

通過此舉，個(gè)人房產(chǎn)將納入到稅務(wù)征管部門的信息系統(tǒng)，之前未被信息化的房屋產(chǎn)權(quán)將被聯(lián)網(wǎng)信息化，同時(shí)一并進(jìn)入稅收征管部門的系統(tǒng)，為房地產(chǎn)稅的征收奠定技術(shù)、數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)等基礎(chǔ)。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記局王廣華局長對媒體的說法，新證問世，舊證依舊有效，不受任何影響。新證按照不變不換的原則，不能要求當(dāng)事人強(qiáng)制更換，以后房地產(chǎn)不變更、不交易，就不用換領(lǐng)新證。然而，如果新政實(shí)施后，要變更或者交易房地產(chǎn)就必須要換領(lǐng)新政。此前，國土部多次明確，不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，房子將無法買賣。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”依然不會得到“洗白”

以前，不少關(guān)于房地產(chǎn)政策出臺后，大家都比較關(guān)心小產(chǎn)權(quán)房的問題。早在不動(dòng)產(chǎn)登記條例制定階段，輿論認(rèn)為，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，“小產(chǎn)權(quán)房”可能藉此得到“洗白”，然而，這終究還是一個(gè)幻想。

據(jù)媒體報(bào)道，不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動(dòng)，不可能登記任何不合法的東西。現(xiàn)行法律法規(guī)明確，世界普遍實(shí)施土地用管制，所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記，這樣的念頭應(yīng)該打消。

四、短期將致高端“二手房”拋售的增加

普通民眾對不動(dòng)產(chǎn)登記條例寄予的最大期望之一是，該條例的實(shí)施，不僅保護(hù)普通民眾合法擁有的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)起到反腐的作用。推斷的邏輯是，通過不動(dòng)產(chǎn)登記迫使貪腐分子吐出灰色甚至黑色房產(chǎn)，并且遏制其繼續(xù)通過不正當(dāng)手段獲取多套房的行為。

顯然，民眾對該政策的期望過高了。國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心副總登記師、產(chǎn)權(quán)登記處處長劉燕萍表示，只有權(quán)利人和利害相關(guān)人才能夠查詢信息；相關(guān)部門，如司法部門、司法機(jī)關(guān)需要查詢權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)時(shí)是可以查詢的，但必須提供查詢目的和查詢的證件。

然而，公開報(bào)道顯示，自從不動(dòng)產(chǎn)登記條例醞釀以來，各地要求房源信息不能登記上網(wǎng)，只供門店咨詢購買的“神秘”業(yè)主均不同程度地增加。更為詭異的是，這類業(yè)主一般都只留下手機(jī)號碼，而不登記其他個(gè)人信息，房源總價(jià)比周邊平均售價(jià)低大約10%。這種神秘業(yè)主的身份，容易讓人陷入想象。這些“神秘”業(yè)主出售的大多為高端產(chǎn)品和大戶型。預(yù)計(jì)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的開啟和加速，這種現(xiàn)象還會加劇。市場流通的加速，可能在局部區(qū)域?qū)е鹿?yīng)增加，從而推動(dòng)房價(jià)下行。

然而，需要指出的是，“拋售”不等于“甩賣”。因?yàn)椋?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; color: rgb(192, 0, 0); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">一般來說，“神秘”業(yè)主們持有的都是地段優(yōu)越、配套完善，具有投資持有價(jià)值的房產(chǎn)，下行的空間并不大。

對于首套房置業(yè)者來說，為了避免被征稅及換房麻煩，若能力允許，最好一步到位買大戶型。

五、短期影響有限，中長期將有利于樓市

當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入實(shí)操，房企和民眾最關(guān)心的還是房價(jià)是漲還是跌。

對此，早在2014年，SOHO中國董事長潘石屹在微博中就此政策評論道：這是好政策，如果今年實(shí)施，房價(jià)馬上會跌。

不動(dòng)產(chǎn)登記是實(shí)現(xiàn)住房所有權(quán)信息全國聯(lián)網(wǎng)，打造管理部門信息共享平臺的有效途徑;而這種統(tǒng)一的房產(chǎn)信息又是進(jìn)行房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。而房產(chǎn)稅，是我國構(gòu)建合理房價(jià)機(jī)制中的重要步驟。由于在前幾年房價(jià)快速上漲時(shí)期，我國出現(xiàn)了大量“一人多房”“投機(jī)囤房”的現(xiàn)象，因此，以不動(dòng)產(chǎn)登記作為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅有望通過增加房產(chǎn)的持有成本，而迫使囤房者吐出房產(chǎn)，從而推動(dòng)房價(jià)合理回歸。

從一般意義上來說，一個(gè)明確產(chǎn)權(quán)的積極信號，通過申報(bào)個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)，可以明確產(chǎn)權(quán)邊界，及時(shí)消除潛在的產(chǎn)權(quán)糾紛。從公簿持有到地產(chǎn)契據(jù)登記再到地產(chǎn)權(quán)登記，英國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的曲折歷史就表明，建立一種系統(tǒng)性的明確產(chǎn)權(quán)的制度，可以促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易，降低交易成本，避免產(chǎn)權(quán)不明晰的情況下更有市場勢力者占盡便宜的現(xiàn)象，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定之間的平衡關(guān)系。

另外，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有利于消除各部分分塊管理而形成的“信息孤島”，從而讓國家對全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)的分布和產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行了解，制定出更符合各地方實(shí)際狀況的具體政策。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺對房價(jià)的影響沒有想象中那么大。因?yàn)?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; color: rgb(192, 0, 0); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房價(jià)，只是以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅會影響。而且如果從3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅如何收繳也是未知數(shù)，因此，現(xiàn)在談不動(dòng)產(chǎn)登記對房價(jià)的影響為時(shí)過早。

此外，李總理多次申明，希望中國樓市平穩(wěn)發(fā)展。2014年以來，政府政策頻發(fā)，不斷給疲軟的樓市打強(qiáng)心針。現(xiàn)在中國樓市依然面臨去庫存的考驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)操以后，對房企來說短期確實(shí)是“雪上加霜”。

但坊間傳聞，政府已做好相關(guān)政策儲備，以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑及房地產(chǎn)市場低迷。儲備政策包括降低購買二套房的首付比例，并考慮調(diào)整二手房交易營業(yè)稅的免征期限，由5年后免征恢復(fù)至2年后免征。由此前的給力政策或許可以預(yù)見，2015或?qū)⑹钦哳l發(fā)的一年，是政府調(diào)控市場的一年。在不動(dòng)產(chǎn)登記棋至盤前之時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)證率先替換房產(chǎn)證，深入保護(hù)購房人權(quán)利，將促進(jìn)交易的公開透明以及高效，能有效地降低交易成本，中長期對樓市則是一大利好。

◆ 3月1日新政實(shí)施，今后你的房子每年要交多少錢？

網(wǎng)上有傳言稱，未來10年，房子將是最不值錢的東西，因?yàn)殡S之而來的房產(chǎn)稅內(nèi)容會是——

對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈型住宅消費(fèi)，每年按市場評估價(jià)征收1%到3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個(gè)人住宅可按租金收入12%交房產(chǎn)稅的規(guī)定；所有商業(yè)房產(chǎn)，每年按租金收入的12%交房產(chǎn)稅；家庭僅有的一套住宅，免征房產(chǎn)稅。

目前商業(yè)房產(chǎn)的房產(chǎn)稅確實(shí)是按照租金的12%來征收。正因如此，消息一經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳播，就有人信以為真，覺得房產(chǎn)稅真會有那么高。不得不得不佩服造謠者的能力——假消息里混含真內(nèi)容，怎能不讓人信以為真？

可是，再高仿真的謠言，也改變不了謠言的事實(shí)。Why？原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康多次透露過房地產(chǎn)稅改革的初衷，是調(diào)節(jié)貧富差距，而不是調(diào)控房價(jià)，并且第二套房應(yīng)從輕征收。按照這個(gè)目的，上述征稅的規(guī)定顯然不符合房地產(chǎn)稅改的初衷，在實(shí)際中也缺乏操作的可行性。

根據(jù)國務(wù)院656號文發(fā)布，從3月1日開始，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延，農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點(diǎn)農(nóng)村土地確權(quán)登記。

除了此前在重慶和上海試點(diǎn)開始征收的房產(chǎn)稅，目前我國尚未對房屋保有環(huán)節(jié)征稅，其中的一大原因正是產(chǎn)權(quán)登記不到位，連你到底有多少套房都不知道，那怎么對你征稅呢？

一位稅務(wù)行業(yè)的專家告訴邦地產(chǎn)記者，從稅的角度而言，統(tǒng)一登記制度的出臺，就為住宅在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)提供了征稅依據(jù)。這也就意味著，不管房產(chǎn)稅什么時(shí)候落地，不動(dòng)產(chǎn)登記至少是邁出了第一步，所以對住宅征稅絕非是“狼來了”。

賈康此前曾表示，對整個(gè)法治化國家的改革、發(fā)展、長治久安和可持續(xù)運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的支撐意義一定是全面的。但現(xiàn)在只是“暫行條例”，把它放在法規(guī)體系的組成部分之內(nèi)，不排除若干年以后有更成熟的條文，甚至上升為“不動(dòng)產(chǎn)登記法”，這將是一個(gè)動(dòng)態(tài)漸進(jìn)分步走的過程。

如此說來，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度越來越成熟，對稅源的控制就會越來越嚴(yán)格，這就為征稅提供了極大便利。唯一不確定的就是征稅時(shí)間表。賈康此前曾表示，產(chǎn)權(quán)登記很難完成，有媒體報(bào)道，2016年城鎮(zhèn)區(qū)域要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，2018年全國城鄉(xiāng)全部登記完畢。如果在2016年底之前，全國人大最后審批通過房地產(chǎn)稅立法，使保有環(huán)節(jié)也有稅，那么2017年就是依法執(zhí)行問題，而不是擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的問題。

也就是說，3月份不動(dòng)產(chǎn)登記開始后，房地產(chǎn)稅不太可能立馬開征，登記可不是一朝一夕就可以完成，征稅也不能一蹴而就。坐擁房子無數(shù)的“房哥”、“房姐”們，可以未雨綢繆了。

普通老百姓究竟要不要交稅，具體交多少稅？一戶家庭如果在全國不同城市同時(shí)擁有兩套住宅，要交房產(chǎn)稅嗎？老家那套是父母住，自己那套是工作地點(diǎn)，兩套房子都需要交稅嗎？

根據(jù)賈康和其他參與政策設(shè)計(jì)及制定的官員透露的信息，第一套房子免征的可能性很大，即使這套房子是豪宅，第二套房子則有可能從輕征收房產(chǎn)稅。

至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進(jìn)原則，更有可能是固定稅率，這樣才能實(shí)現(xiàn)賈康所設(shè)想的“調(diào)節(jié)社會貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距呢？

賈康之前透露，未來的房地產(chǎn)稅稅負(fù)應(yīng)該比上海和重慶試點(diǎn)的稅負(fù)稍高一些，覆蓋的范圍也會更大一點(diǎn)。

上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

重慶版房產(chǎn)稅的三個(gè)征收主體為:對于獨(dú)棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅；對于在重慶無戶口、無工作、無投資的“三無人員”在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的，從第二套開始要征收房產(chǎn)稅。對于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)2倍至3倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價(jià)值的0.5%征稅；對于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)3倍至4倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價(jià)值的1%征稅；4倍以上，按1.2%的稅率征稅。

根據(jù)賈康和其他稅收政策制定者所說，結(jié)合重慶和上海兩地的試點(diǎn)情況，我們可以預(yù)期，將在2017年或者更晚時(shí)間推出的房地產(chǎn)稅大概有這樣幾個(gè)特征:

一是第一套房基本可以確定免征；二是第二套房從輕征收的可能性很大。三是享受公共服務(wù)越多，征稅越多，一、二線城市房產(chǎn)的稅負(fù)將會大于三、四線城市；四是高檔房被征收的可能性很大。五是稅率不太可能像本文開頭提及的謠言那般夸張，為避免增加老百姓稅收負(fù)擔(dān)，稅率超過3%的可能性非常小。

如此一來，大家基本上可以了解未來的房地產(chǎn)稅將是怎么樣。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性；擁有四五套房子的，也不要過于擔(dān)心征稅會讓你破產(chǎn)；如果只有一兩套房子，就更不必?fù)?dān)心自己家交不起房地產(chǎn)稅。

從目前情況看，未來的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是大多數(shù)人都能交得起的。也正是因?yàn)橛蟹康禺a(chǎn)稅的存在，未來不住人的房子會變得越來越少。

來源：搜建筑

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