【編前話】今年2月，萬通控股董事長馮侖在2014亞布力中國企業(yè)家論壇閉幕式演講中透露，小米正在研究互聯(lián)網(wǎng)如何影響和改變房地產(chǎn)時(shí)，不少地產(chǎn)界名人對此嗤之以鼻。接著，2月11日，小米手機(jī)員工“鐘雨飛”在微博發(fā)布了一條消息稱，小米今年開建小米公寓作為員工福利。

傳言之后再無下文，許多人只當(dāng)玩笑。沒想到，在8月初，經(jīng)過車庫咖啡創(chuàng)始人蘇菂的牽線搭橋，雷軍只花5分鐘，便敲定了對you+國際青年公寓領(lǐng)投A輪融資的決定，并決定擔(dān)任顧問。在他看來，極有可能是一項(xiàng)比小米手機(jī)更偉大的事業(yè)。

you+國際青年公寓號稱三不租，45歲以上的不租，因?yàn)楣㈥P(guān)注的是年輕群體、結(jié)婚帶小孩的不租，因?yàn)榉块g和樓梯為單身成年人設(shè)計(jì)、不愛交朋友的不租。

幸運(yùn)地，這個(gè)有態(tài)度的公寓，在廣州已兩個(gè)現(xiàn)成項(xiàng)目，房源共200來套，具體從廣州海珠區(qū)的鳳凰新城地鐵站A口出來，繞過幾個(gè)繁瑣的路口，映入眼簾的是一棟在樓頂上掛著“You+國際青年公寓”牌子的八層大樓。“You+”的黃底灰字設(shè)計(jì)比較醒目，但整幢樓的深灰色外立面，又令它顯得很低調(diào)，但不失時(shí)尚。

you+國際青年公寓外立面

熟悉廣州的人都知道，這個(gè)地段這里沒有海珠區(qū)傳統(tǒng)的熱鬧喧嘩。站在這里觀察了一下，道路兩旁都是樓齡較舊的小樓，除了來往的汽車，街道上沒有太多行人，旁邊是一個(gè)塵土飛揚(yáng)的露天停車場。

這就是我要探訪的U+國際青年公寓。與其說是公寓，其實(shí)用“宿舍”來稱呼更合適。這里一度是個(gè)小倉庫改建而成的辦公樓，然后又被改建成一個(gè)年輕人群居的公寓。

讓我意外的是，要進(jìn)入公寓相當(dāng)不容易。大門是一棟1.5米寬的玻璃大門，大門上沒有鑰匙孔，也沒有刷卡器，我喊破嗓子，大門那邊好半天沒有動(dòng)靜。過了一會(huì)兒，一個(gè)身高目測有1.8米，留著胡須的壯漢出來迎接我。真讓我意外，我以為他是門衛(wèi)，結(jié)果他自我介紹說，他就是you+國際青年公寓的創(chuàng)始人劉洋。

他打開大門旁邊的紅色舊垃圾桶，揭開桶蓋，把一張黃色的門卡放到蓋子背面一掃，“嘟”的一聲，大門自動(dòng)打開了。

我還在糾結(jié)這重機(jī)關(guān)，沒過5分鐘，我就發(fā)現(xiàn)，在這座you+國際青年公寓里，不止是大門，通往小花園、健身房、公寓電梯等多處的大門，都暗藏著這樣“狗血”的機(jī)關(guān)：有隱藏在消防栓里的刷卡器、有需要拉動(dòng)彈珠機(jī)拉桿才能開門的機(jī)關(guān)。

你一定猜不到，最有趣的是什么。那是一個(gè)由三色按鈕組成的腳踏密碼器，你必須按照預(yù)先設(shè)定的順序，用腳依次踩下按鈕，大門才能打開。

沒錯(cuò)，要拉動(dòng)彈珠機(jī)的拉桿，旁邊的大門才能打開

要按照預(yù)先設(shè)置好的顏色順序踏下，否則就只能吃閉門羹了

　　我問劉洋，干嘛這么裝逼地搞這些設(shè)計(jì)？

　　“這個(gè)設(shè)計(jì)，一方面是要防止陌生人輕易進(jìn)入我們的公寓里，另一方面是通過新奇有趣的設(shè)計(jì)，為年輕人的生活注入更多的樂趣。”劉洋說，陌生人第一次來根本不明所以，這會(huì)給居住者帶來最好的安全感和歸屬感，放松時(shí)才更容易交流。

　　you+國際青年公寓的定位是給剛剛畢業(yè)、漂泊在外地尋求發(fā)展的年輕人提供性價(jià)比高的住處，讓他們能在這里認(rèn)識更多的朋友，從而有家的感覺。

　　走過重重機(jī)關(guān)，我看到了一個(gè)完全與眾不同的公寓：一樓是一個(gè)寬敞無比的大廳，擺著桌球臺，有健身房、小酒吧，還有個(gè)80寸投影電視的影視廳。與其說是大廳，不如說是年輕人的會(huì)所。

　　劉洋說，you+國際青年公寓在設(shè)計(jì)上最大的特點(diǎn)，是從每一個(gè)房間里省出一點(diǎn)空間，從而做出這樣一間達(dá)300平方米的大廳。做這么間大客廳是有目的的。住在這兒的，全是剛出大學(xué)的年輕人，有了這么個(gè)活動(dòng)場所，他們每天下班后不用鎖在各自房間里，而是在這里跟“家友”（you+賦予租客的名稱）聚在一起，不管是喝酒聊天還是打桌球，或者看一部電影，要么就玩玩Xbox360，甚至舉行生日派對和各種節(jié)日派對。一句話，要的就是人和人在一起交流的機(jī)會(huì)。

大廳配備的小酒吧

　　“每天晚上九點(diǎn)后，這里可熱鬧了，什么玩法都有?！眲⒀筇统鍪謾C(jī)，給我看里面的照片。最近的照片是前不久的萬圣節(jié)，這里剛剛舉辦的一場派對，“家友”裝扮成各式各樣的妖怪：木乃伊、日本女鬼、生化危機(jī)里的喪尸，這群逗逼的“妖魔”開始還在客廳里互相玩，后來玩high了，竟然跑到大街上嚇人，讓you+經(jīng)歷了一個(gè)不眠之夜。

在you+舉行的萬圣節(jié)化妝派對

　　從電梯上去，樓上的七層一共有100多套公寓，每個(gè)房間20來平，沒有規(guī)定主色調(diào)，房間里配備了懸空架床、柜子與獨(dú)立衛(wèi)浴。

　　房間的設(shè)計(jì)雖然簡單，但每個(gè)房間都一定有一面明亮的大窗戶，完全不會(huì)讓人有擁擠壓抑的感覺。更重要的是，you+允許家友在房間里隨意創(chuàng)作，增添各種設(shè)計(jì)，甚至可以在墻上涂鴉，完全展現(xiàn)自己的個(gè)性。退房后這些設(shè)計(jì)還不要求還原，也不會(huì)扣押金！

　　我發(fā)現(xiàn)，房間里都沒有配備廚房。劉洋說，多數(shù)年輕人沒有自己做飯的習(xí)慣，所以you+有一個(gè)食堂，提供午餐和晚餐，一頓飯十多塊錢，管飽。一樓也有一個(gè)公用廚房，讓那些想炫廚藝又缺乏毅力的人可以偶爾下廚。

　　是不是看著眼饞，也想來住住體驗(yàn)一下？

　　劉洋說，you+國際青年公寓在廣州只開了兩家，分別在海珠區(qū)的鳳凰新村和白云區(qū)的機(jī)場大道附近。多少錢??？2000~3000元/月。這樣的租金水平比周邊同等面積的房子低一點(diǎn)點(diǎn)。

　　價(jià)格并不是吸引年輕租客的決定因素。劉洋說，住在這兒的人，喜歡的不僅是時(shí)髦有趣的環(huán)境，更重要的是它能給年輕人特有的生活氛圍。

　　陳敏（化名）今年6月份搬進(jìn)了you+國際青年公寓。他說，之前兩年，他都住在周邊的出租屋里，直到自己搬走，他都不知道隔壁鄰居姓甚名誰，人與人之間的關(guān)系猶如隔了一堵厚墻。自從搬進(jìn)you+，他一下子認(rèn)識了一大撥來自五湖四海、年齡相近的朋友，每天下班后回到y(tǒng)ou+都是熱熱鬧鬧的，找到了大學(xué)時(shí)代住集體宿舍的感覺。

　　“前天晚上，凌晨一點(diǎn)，我肚子餓了，在家友自建的群里喊了一聲，一大堆夜貓子我：趕緊來我房間拿吃的吧，各式各樣的食品都有，這簡直把我樂壞了！”陳敏笑了。上個(gè)月有一次發(fā)燒在家休息，很多熱心的家友給他送藥，甚至煮粥送上。自從離開大學(xué)校門，他與鄰居的關(guān)系就沒有這么親近過。

　　這種熱情的生活氣氛，其實(shí)不是自然形成的，背后需要很高的管理難度。

　　劉洋說，you+國際青年公寓有一個(gè)“三不租”的規(guī)矩：一是45歲以上不租，第二是帶孩子的不租，第三是不愛交朋友的不租。我問他為什么要設(shè)置門檻，豈不把自己的市場范圍縮小了，這不是做生意的方法?。?/span>

　　他回答：前兩條的設(shè)定是為了讓年齡相近、生活習(xí)慣類似、剛在社會(huì)起步的年輕人生活在一起，這也是you+希望針對的細(xì)分市場；第三條規(guī)則其實(shí)是一個(gè)“考核”指標(biāo)，“家友”在入住前會(huì)有一次面談，喜歡交朋友的年輕人會(huì)更快獲得安排入住，入住后you+也會(huì)給你一個(gè)KPI考核。

　　什么？對房客進(jìn)行考核？我感覺我是聽錯(cuò)了。

　　對，劉洋說，內(nèi)容包括你要在一個(gè)月內(nèi)認(rèn)識多少“家友”，參加過多少次社區(qū)活動(dòng)等等，目的是讓居住在you+的年輕人敞開自己的心扉。

　　此外，you+國際青年公寓每個(gè)月都會(huì)舉行很多社區(qū)活動(dòng)，包括“五同”聚會(huì)（同星座、同鄉(xiāng)、同專業(yè)、同樓層、同愛好）、家友的生日派對、節(jié)日派對（圣誕節(jié)、萬圣節(jié)、光棍節(jié)）、戶外活動(dòng)（足球、漂流等運(yùn)動(dòng)），公寓的天臺還特意建了兩座燒烤爐，讓年輕人充分感受到生活的樂趣。

公寓大廳的墻上，掛滿了“家友”各種吃喝玩樂的照片

　　但是，吃喝玩樂是為了什么呢？

　　我在公寓里遛達(dá)時(shí)注意到，有不少家友拿著電腦在大廳里，似乎在討論著什么東西。劉洋告訴我，在公寓里有20-30％的家友是創(chuàng)業(yè)者，每天晚上大家都會(huì)在大廳里一起討論自己的項(xiàng)目進(jìn)展和技術(shù)難題，很容易迸發(fā)出思想的火花。更重要的是，“家友”里有法律、營銷、互聯(lián)網(wǎng)、編程等領(lǐng)域的人才，一旦資源整合起來，能產(chǎn)生1+1>2的效應(yīng)。

大廳里的60寸投影儀

　　所以，這才是真相。

　　通過租下一些位置不佳的樓宇，改造成公寓對外出租，這不算是什么新鮮的生意，但you+國際青年公寓最成功的地方在于，把冷冰冰的公寓改造成熱哄哄的社區(qū)，把人與人之間的隔膜融化掉。

　　劉洋告訴我，他年輕的時(shí)候也曾經(jīng)歷過在外漂泊的日子，一個(gè)人為了追尋夢想在異地生活，很清楚那種沒有親人、沒有朋友的孤獨(dú)感，在高房價(jià)、高房租的壓力下，年輕人很容易失去生活的激情，或者陷于每天的無聊。you+的創(chuàng)立，就是為了解決這個(gè)問題，讓這些年輕人即使在異地也有一個(gè)溫暖的家。誰敢說，這不是一個(gè)擁有龐大空間的剛需市場呢？

　　“很多開發(fā)商都在宣稱自己的社區(qū)服務(wù)是多么的好，但是等到房子一賣出去，剩下的只有冷冰冰的水泥墻?！?/span>

　　劉洋跟我說，前段時(shí)間他跟雷軍見面，雷軍一再叮囑他：you+國際青年公寓現(xiàn)在最需要的不是急著賺錢，而是用心地把這個(gè)年輕人的社區(qū)搭建好，要在明年落地更多的項(xiàng)目，讓更多剛在社會(huì)起步的年輕人能加入到y(tǒng)ou+的大家庭。

　　所以，you+正在籌備一個(gè)新的產(chǎn)品線——you+國際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，是在you+國際青年公寓的基礎(chǔ)上，給年輕創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公空間，讓這群創(chuàng)意無限的人聚集在一起，實(shí)現(xiàn)資源整合，you+可以請來成功的創(chuàng)業(yè)者或者風(fēng)投來交流，未來甚至可以嫁接資本幫助創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展，形成一個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化基地（來源：邦地產(chǎn)，作者 區(qū)家彥）

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《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014及配套規(guī)范

2014年11月27日——11月29日 北京

2014年12月23日——12月25日 昆明

了解，請看本微首頁“”欄目。

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