進入2017年，中國的房地產(chǎn)市場向何處去？未來的政策如何調(diào)整？土地市場又會有怎樣的變化？近日，中國指數(shù)研究院發(fā)表了相關(guān)預(yù)測報告。
住房回歸居住屬性
報告認為，進入2017年后，中國積極的財政政策不會改變，貨幣政策更注重穩(wěn)健中性，貨幣環(huán)境的全面寬松將不存在。針對房地產(chǎn)提出的“要在宏觀上管住貨幣”，顯示出明年房地產(chǎn)貨幣投放控制將會趨緊。
而堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，明確了房屋居住屬性，有利于引導社會形成合理的房屋消費預(yù)期。2017年房地產(chǎn)分化格局將持續(xù)，地方政府將繼續(xù)積極落實主體責任，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況進行調(diào)控。房價上漲壓力大的熱點城市采取適當?shù)恼{(diào)控手段，需求端差別化信貸政策將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，限購、稅收手段也將沿續(xù)，以促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展；供應(yīng)端將合理增加土地供應(yīng)，盤活城市閑置和低效用地，緩解供求緊張局面，滿足合理住房需求。同時，房地產(chǎn)庫存過多的三四線城市，將在繼續(xù)嚴控土地供應(yīng)、減緩供給速度、疏通銷售渠道的同時，進一步提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)水平，將去庫存與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，通過提高三四線城市的教育、醫(yī)療、交通等公共配套服務(wù)，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，促進農(nóng)民工市民化，釋放以新市民為主的新需求，促進庫存去化。
租賃市場相關(guān)立法將進一步完善。2017年推動住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展，探索建立支持經(jīng)營住房租賃機構(gòu)發(fā)展的相關(guān)政策體系將有較大空間。未來租賃市場相關(guān)立法將進一步完善，特別是如何繼續(xù)鼓勵熱點城市住房租賃市場的各類參與主體的積極性、有效保障各方權(quán)益將進一步明確，機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展也將繼續(xù)加快。
加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，推進完善住房體制建設(shè)。房地產(chǎn)長效機制的建立完善將是防止房地產(chǎn)市場大起大落的重要手段?？梢灶A(yù)期的是，未來圍繞房地產(chǎn)市場供給、需求及市場交易行為的一系列制度建設(shè)將步入快車道，行業(yè)發(fā)展預(yù)期將更趨穩(wěn)定。
區(qū)域一體化建設(shè)將加快節(jié)奏。京津冀、長三角、珠三角等城市群將進一步通過市場化的手段結(jié)合有效的政策引導，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能與人口分布的合理匹配，中心城市周邊中小城鎮(zhèn)，將加快與中心特大城市聯(lián)通，承接特大城市外溢的人口、需求及轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)，促進自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級調(diào)整，同步緩解特大城市的人口、房價壓力。
土地市場分化持續(xù)
2016年，熱點城市堅持“分類調(diào)控、因城施策”，相繼提出增大土地供應(yīng)、限購限貸等新政，房地產(chǎn)市場逐步趨于穩(wěn)定，非理性市場行為明顯減少。2017年，落實調(diào)控、確保平穩(wěn)將是房地產(chǎn)市場的主旋律，增供宅地與調(diào)控仍為重點城市關(guān)注重點，部分需求或?qū)⑼庖缰林苓叧鞘?；另一方面，房地產(chǎn)市場分化將持續(xù)，三四線城市仍需去庫存。
據(jù)預(yù)測，2017年各熱點城市將繼續(xù)執(zhí)行已出臺的限貸、限購、土地相關(guān)措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，打擊非理性投機行為。重點城市也將繼續(xù)調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。本輪調(diào)控中，增供成為各城市調(diào)控重點之一，多個城市明確2017年將繼續(xù)加大供地力度。另一方面，根據(jù)國土資源部要求，多個熱點城市已陸續(xù)發(fā)布2017～2019年三年住宅用地供應(yīng)計劃，此舉將提升土地供應(yīng)的靈活性，穩(wěn)定市場對未來住宅用地供應(yīng)的預(yù)期，有效防止恐慌性情緒產(chǎn)生。
2016年熱點城市陸續(xù)出臺了針對土拍規(guī)則、流程的調(diào)整，其中有對原有規(guī)則如“設(shè)定最高限價”的強化，也有對規(guī)則流程的創(chuàng)新，如南京、蘇州首創(chuàng)的“熔斷機制”和“搖號拿地”等。2017年，熱點城市將繼續(xù)調(diào)整競拍規(guī)則，完善交易方式，隨著調(diào)控工作的深入，未來將有更多推陳出新的土地拍賣規(guī)則出爐。
與此同時，隨著調(diào)控力度的加碼，熱點城市被調(diào)控擠壓的市場需求不斷向周邊城市外溢，環(huán)陜西省區(qū)域，長三角的無錫、常州，珠三角的東莞、佛山、廣州遠郊的從化和增城等地，成為承接各自區(qū)域內(nèi)熱點城市外溢需求的重要目的地。
2017年全國土地市場分化或?qū)⒊掷m(xù)，因一線城市受調(diào)控影響入市地塊量減少，二線城市將接棒成為土地市場交易主力。同時，三四線城市庫存大、銷售慢的現(xiàn)狀仍未改善，將繼續(xù)面臨去庫存壓力。通過公積金等相關(guān)制度改革釋放新需求、鼓勵農(nóng)村人口進城購房等方法或?qū)⒊蔀橹饕黄瓶凇?/span>
據(jù)此判斷，市場表現(xiàn)仍將持續(xù)分化。2017年，預(yù)計一線城市的調(diào)整幅度將弱于二線。主要源于一線城市此前限購政策并未放開，此輪需求釋放較為平穩(wěn)。且一線城市潛在購買力充足，市場供不應(yīng)求，預(yù)計政策收緊影響周期有限，全年降幅小于二線城市。而二線城市在嚴格的調(diào)控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市場調(diào)整下全年銷售面積將出現(xiàn)明顯回落。2017年，對于三四線城市的去庫存支持政策將繼續(xù)發(fā)力，信貸資源等也有望向三四線城市傾斜。在政策支持下，預(yù)計2017年三四線城市銷售面積將保持平穩(wěn)。（來源：中國建設(shè)報）
