數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的一年，陜西省、上海的二手房交易額占比已高達74%、72%，這個比例已經(jīng)達到成熟國家、成熟市場的水平。
最新資料表明，2016年中國二手房交易額已超過6萬億元，占住房交易總額的比例達到41%。因此，從這個關(guān)鍵指標看，中國目前總體上正處于由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。
市場角色發(fā)生改變
2016年，我國房地產(chǎn)向存量房時代邁出一大步，在這樣的市場背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域中各個角色都面臨新的挑戰(zhàn)，只有那些能夠真正貼近用戶需求、解決存量房交易痛點的企業(yè)，才能贏得存量房時代的回報。
“可以非常明確地說，當下的中國房地產(chǎn)市場，正在發(fā)生的顯著變化不是‘黃金時代’向‘白銀時代’的轉(zhuǎn)換，而是‘增量時代’向‘存量時代’的轉(zhuǎn)換，這是主賽道的切換，是一種更根本、更深刻的改變。”相關(guān)專家認為，如果說增量時代，開發(fā)商存在的最大價值在于讓超過1億的城市家庭擁有了自己的房屋產(chǎn)權(quán)；那么，存量時代的最大命題則是讓這些房屋資產(chǎn)得到更好的配置和管理，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。
由鏈家研究院首次發(fā)布的《存量時代·流通為王：2017年中國房地產(chǎn)市場展望》行業(yè)報告同樣分析了存量房時代的市場運行規(guī)律、市場價值空間、如何促進存量房市場發(fā)展等問題，為業(yè)界輸出了最新的學術(shù)成果。
報告指出，存量房時代開發(fā)商應主動尋求變革、找尋出路，建造并持有公寓、城市更新、主題地產(chǎn)將成為房企下一階段的轉(zhuǎn)型方向。同時，經(jīng)紀行業(yè)作為存量房流通的關(guān)鍵支柱，滲透率逐漸升高，服務范圍更廣；租賃市場迅速崛起，品牌公寓運營商將能夠在解決新市民租房問題上發(fā)揮極大的作用，甚至顛覆租賃市場過去的生態(tài)模式。
國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長王微則認為，中國房地產(chǎn)市場進入新階段后，出現(xiàn)了一些新的階段性特征，一是住房市場供求格局轉(zhuǎn)向供求基本平衡，供求的結(jié)構(gòu)性矛盾更加凸顯；二是城市之間發(fā)展趨勢在深度分化，未來住房市場的發(fā)展空間差距加大；三是住房的資產(chǎn)和財富屬性更加強烈，如果有合適的貨幣條件，極易產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。
“所以，未來在供求格局基本平衡的情況下，供求的結(jié)構(gòu)性矛盾，包括人群之間、不同城市之間的結(jié)構(gòu)性矛盾會更加凸顯。”對此，王微強調(diào)，中國住房投資峰值經(jīng)過拐點以后，住房投資的增速會發(fā)生很大變化。房地產(chǎn)作為財富在整個國民經(jīng)濟中所占的比重也會增加，住房的財富屬性會持續(xù)上升。
挖掘潛在的未來機會
進入新的發(fā)展階段，總有人問，中國房地產(chǎn)市場的未來機會在哪里？
“機會就在廣義的存量房市場。”相關(guān)專家認為。
中國廣義的存量房市場包括在售和待售新房庫存、二手房、商業(yè)辦公的交易市場及交易衍生服務；房屋租賃、管理以及衍生服務如搬遷、保潔、維修等；存量土地和房屋的更新改造；圍繞交易和資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)金融服務。
對此，相關(guān)專家進一步說明：“單純從資產(chǎn)端估計，中國存量房市場的資產(chǎn)價值約為245萬億元。按照2016年市價評估，住宅約為180萬億元，商業(yè)辦公約為50萬億元，已售待開發(fā)土地約為12萬億元，已建成待售庫存約為3萬億元。”
鏈家研究表明，2016年中國二手房交易量約為500萬套，存量住宅套數(shù)超過2億套，大致匡算的流通率為2%左右。相比之下，美國的流通率歷史均值為4.5%，峰值超過6%；美國二手房交易額占比曾達到93%，而中國目前只有41%。與此同時，中國存量資產(chǎn)的使用率只有0.6%，一線城市更低，只有不足0.4%。美國和日本的這一數(shù)字則分別為1.6%、0.9%。
“可以這樣說，在增量主導的時代，房地產(chǎn)金融的核心功能在于通過金融杠桿讓人們實現(xiàn)對所有權(quán)的獲取；在存量主導的時代，房地產(chǎn)金融的核心功能在于實現(xiàn)房屋資產(chǎn)的變現(xiàn)和投資，主要表現(xiàn)為房屋再融資和房地產(chǎn)REITs。前者提供變現(xiàn)渠道，在所有權(quán)和使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的條件下，讓資產(chǎn)實現(xiàn)更多的變現(xiàn)方式；后者提供投資渠道，無須直接擁有所有權(quán)和使用權(quán)，也能讓投資者獲取資產(chǎn)收益。”相關(guān)專家表示，從相對狹義的角度講，存量房市場的核心含義在于三點：交易、管理、金融。交易是為了達成所有權(quán)的流通和轉(zhuǎn)移，管理是為了實現(xiàn)資產(chǎn)的價值創(chuàng)造，金融是為了完成資產(chǎn)的價值兌現(xiàn)。
“目前來看，圍繞住宅類資產(chǎn)的服務及其收入規(guī)模僅僅只有1萬億元左右，考慮到超過200萬億元的資產(chǎn)規(guī)模，未來的盤活空間仍然極大。”展望未來的房地產(chǎn)市場，相關(guān)專家堅信，“中國已正式邁入存量房的‘黃金十年’、‘黃金二十年’——這是一個沒有終點、永續(xù)的市場，讓資產(chǎn)流通起來、流動起來，便是所有的機會。”（來源：中國建設報）
