來源：中建博雅

陜西星河灣今（右圖）夕（左圖）對比

在廣州星河灣，他們曾經(jīng)提出一個業(yè)界著名的“五把尺子”來要求規(guī)范自己：

第一把尺子：市場認(rèn)不認(rèn)同？

第二把尺子：對手認(rèn)不認(rèn)同？

第三把尺子：專家認(rèn)不認(rèn)同？

第四把尺子：業(yè)主認(rèn)不認(rèn)同？

第五把尺子：自己認(rèn)不認(rèn)同？

隨著星河灣在陜西的開發(fā)建設(shè)，星河灣再次提出了一個新的五把尺子來進(jìn)一步提升自己：

第一把尺子，是業(yè)主需要有70年滿意的生活和不斷增值的物業(yè)；

第二把尺子，是星河灣的景觀要做到50年不落后；

第三把尺子，是企業(yè)要有全國性甚至國際性的品牌；

第四把尺子，是星河灣每一個員工，要有對得起自己職業(yè)生涯的業(yè)績；

第五把尺子，是星河灣在這個行業(yè)里要有長遠(yuǎn)的生命力和別人無法替代的核心競爭力。

星河灣全成品的理念貫穿與整個開發(fā)過程中，土建裝修一體化使所有業(yè)主自入住的當(dāng)天，即可不受任何影響的享受星河灣式的優(yōu)質(zhì)生活；全冠移植使得業(yè)主一入住就享受成熟的園林環(huán)境；會所、學(xué)校、體育館和幼兒園等在業(yè)主入住時同時開始投入使用，這樣一種第一次開盤交樓就帶給業(yè)主完全成品的居住氛圍在陜西的房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)中是史無前例的創(chuàng)舉，星河灣開創(chuàng)了陜西全成品居住的新時代。

星河灣一直崇尚精細(xì)開發(fā)的理念，在單位面積的地塊上同類型的產(chǎn)品很少有能夠創(chuàng)造出像星河灣這樣高的產(chǎn)值。在廣州一些和星河灣同時間開盤的不少樓盤，地比星河灣多，在星河灣才開發(fā)一半的時候，他們已經(jīng)開發(fā)完畢了，但創(chuàng)造的產(chǎn)值卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于星河灣。

比如陜西星河灣的地板摒棄了傳統(tǒng)的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，這種方式對施工工藝有著更高的要求，也更費(fèi)板材，提高了成本，但它產(chǎn)生的效果要比傳統(tǒng)方式好得多。

比如陜西星河灣的路牙石之間的接縫不是用水泥填補(bǔ)的，而是手工打磨好后直接拼裝上的。室內(nèi)大廳的扶手——這樣一個小的細(xì)部設(shè)計也是一改再改，扶手簡單的一個曲線使得格調(diào)就進(jìn)一步得到提升。

從廣州星河灣到陜西星河灣，規(guī)劃的形態(tài)從圍合式、戶戶見江到陜西的大圍合，保留了星河灣的靈動、韻律、節(jié)奏。規(guī)劃突出了整體性、向心性、均好性，以高層板式為主的住宅建筑順應(yīng)地形、變化有序，使多數(shù)住戶南北朝向，避免了南北行列式的呆板和單調(diào)。

（1）營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進(jìn)人與自然的親和關(guān)系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團(tuán)休閑空間，構(gòu)建出親密和睦的鄰里關(guān)系）

（2）強(qiáng)調(diào)居住的均好性

（3）采用人車分流設(shè)計。（以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進(jìn)入地下車庫，社區(qū)成為步行區(qū)）

（4）完善的配套公建。（幼兒園、小學(xué)、會所、便民商業(yè)街，以外向型布局，既服務(wù)本區(qū)又向社區(qū)開放）

（5）與建筑交融的綠化體系。（連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間，以花園圍繞建筑，建筑坐落在花園中）

（6）主動創(chuàng)造場地高差。（庭院空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又不失私密性。下沉式花園結(jié)合地下車庫。下沉的園區(qū)泳池結(jié)合地下室。）

（7）注重園區(qū)周邊環(huán)境的改造。（星河灣對小區(qū)周邊環(huán)境的改造，不局限于小區(qū)本身）。

建筑以清雅的格調(diào)，質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細(xì)部錯落掩映于園林中。

（1）住宅首層抬高。（住宅首層抬高1.5米，可使地下車庫直接采光通風(fēng)。1.5米的高差形成坡地的立體綠化，自然延伸到樓墻窗前，首層推窗觸綠又可避免了視線干擾）

（2）立面設(shè)計細(xì)節(jié)豐富、美觀

（3）檐口富于變化

（4）墻身虛實(shí)對比有度

（5）無外露管線

（6）窗套及窗戶的設(shè)計有較多細(xì)部（從廣州到陜西有明顯的進(jìn)化）

（7）下部石材處理精雕細(xì)琢

（8）入口部位的著重裝飾

（9）建筑符號的重復(fù)運(yùn)用。（“八角亭”成為整個社區(qū)外立面的標(biāo)志性符號，這種建筑符號的重復(fù)利用，形成星河灣獨(dú)有的風(fēng)格）

（10）建筑材料運(yùn)用有所延續(xù)。（廣州、陜西星河灣外墻均采用澳洲沙巖和加拿大佛漆）。

陜西星河灣將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周邊的非紅線內(nèi)的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植。

（1）對沿街建筑進(jìn)行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹

（2）把13公頃綠化代征地，先期投入形成陜西星河灣生態(tài)公園

（3）完成青年溝改造

（4）完成四周圍墻、道路的改造和綠植

（5）通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚→各類大小灌木→喬木→圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富)

（6）街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了10個形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸)

空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷。

（1）注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結(jié)合。(大膽采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合、花草結(jié)合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動的景觀空間)

（2）強(qiáng)調(diào)組團(tuán)綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團(tuán)建筑的圍合，以及栽植與建筑的進(jìn)退關(guān)系，使自然的活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造出屬于組團(tuán)內(nèi)部的、令人感到親切的空間) 。

采用廣州星河灣獨(dú)特的立體式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36種高差的變化，形成自然的起伏。

（1）有效增大綠化面積(斜角邊大于直角邊)

（2）使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實(shí)現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合

（3）增強(qiáng)首層住戶的私密性，使其與環(huán)境形成有一定距離的親近感

從實(shí)際出發(fā)壓縮組團(tuán)內(nèi)部的道路和硬質(zhì)鋪裝面積，擴(kuò)大綠化面積。園林景觀中軟綠化較多(水景、植物等)，硬綠化較少(廣場、鋪地等)，在植物的選配上采用樹多、花多、草少的方法。

（1）在園林綠化建設(shè)中強(qiáng)調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。(草坪的維護(hù)浪費(fèi)大量的水資源，且相對制造氧氣的能力較弱。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣)

（2）與其他景觀要素結(jié)合配置成景。（使得園區(qū)步移景異，處處花團(tuán)錦簇，枝繁葉茂）

陜西星河灣南北朝向，東西對流，通風(fēng)向陽；整體可養(yǎng)殖水域約為12000立方(不含生態(tài)公園)，小區(qū)內(nèi)因地制宜的通過造園手法利用地勢營造自然落差，把小區(qū)的水域：生態(tài)公園----一期親水池塘----二期親水池塘----青年溝有機(jī)地融匯在一起，形成水體大循環(huán)。

（1）在循環(huán)過程中通過落差，充分讓其曝氣，增加養(yǎng)殖水體中的含氧量

（2）利用生態(tài)公園自然、物理沉淀作用達(dá)到過濾凈化作用

（3）親水池塘與青年溝平均水深為600mm,水源主要由湖水與雨水組成，水質(zhì)較穩(wěn)定

（4）水生植物配置豐富。(水生植物在配植時充分考慮了親水池塘周圍的陸地植物、建筑物、人工湖的駁岸曲線，以及整個人工湖想體現(xiàn)的主題和氣候特點(diǎn)。在配植構(gòu)圖上，也考慮了色彩的調(diào)和。清澈泛綠的水色是整個水景的底色，根據(jù)水生植物的生長特性和觀賞期，以及觀賞部位不同(如觀葉、觀花等)，錯落有致，深淺不一，綠色疊蕩，或紅或黃的花叢點(diǎn)綴，四季呈現(xiàn)色彩變化，充滿韻律感) 。

（1）應(yīng)用異形井蓋完善細(xì)部處理。(行道樹和經(jīng)修剪成型的灌木種植在斜坡綠地上，其下敷設(shè)部分市政管線，并將管井和非金屬可在頂部綠化的異形井蓋隱蔽在灌木叢中，不僅擴(kuò)大了綠化覆蓋面積，而且使路邊綠化更具立體層次感。道路采用隱形排水，其上井蓋經(jīng)過精心設(shè)計和處理，既防盜又平整。)

（2）采用鐵藝圍墻實(shí)現(xiàn)“透綠”。(緊靠斜坡綠地是比例尺度合適、半虛半實(shí)的鐵藝圍墻和歐式盆栽，高低錯落、通透處理，使小區(qū)內(nèi)外環(huán)境渾然一體。)

座椅、欄桿、燈具等造型獨(dú)巨匠心，與建筑統(tǒng)一和諧。

（1）園林小品獨(dú)具匠心、造型獨(dú)特。（在園林小品的選材上，多選用石(黃蠟石，用于景觀營造；大理石用于地面鋪貼)、木(進(jìn)口梢木)等天然材料。

（2）夜景照明系統(tǒng)采用環(huán)保暖光源。(夜景照明系統(tǒng)如：路燈、地?zé)?、臺階燈、樹燈、柱燈等均采用環(huán)保暖光源，光線柔和而不刺眼，既保護(hù)視力又美化環(huán)境，且節(jié)約能源。)

（3）配以磨砂燈罩。(夜景照明系統(tǒng)帶有磨砂玻璃燈罩的燈具，將不會對低層的住戶造成光污染) 。

即要推翻目前陜西以北溫帶為氣候特征的造園慣例，將江南的豐富的植物搭配等南方手法進(jìn)行實(shí)施。

（1）認(rèn)真分析當(dāng)?shù)貤l件。(了解分析所在地的氣候、土壤與水源條件)

（2）廣泛選擇植物種類。(提前一兩年則著手引種收集適用的大規(guī)格、高質(zhì)量苗木乃至成樹、大樹，其引種收集的范圍包括河南、河北、山東、陜西以及東北各地，并從比利時進(jìn)口了若干觀花、觀葉和地被植物品種。)

（3）采取多種技術(shù)措施保障成活率

（4）建立囤苗、假植的苗圃

（5）應(yīng)用落葉喬木帶冠移植技術(shù)、反季節(jié)栽植技術(shù)

（6）對需保護(hù)越冬的個別植物品種，采取防寒、增溫措施

（7）對全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性質(zhì)的措施等

星河灣經(jīng)過廣州一到四期，再到陜西對戶型的總結(jié)和變化已經(jīng)有了一個很成熟的總結(jié)和發(fā)展,不僅形式多樣能夠照顧各類人士的需要，而且還根據(jù)南北環(huán)境和居住習(xí)慣的不同重新調(diào)整豐富了戶型結(jié)構(gòu)和比例。陜西星河灣已建成的戶型有60余種，所有戶型均為大面寬小進(jìn)深（最大面寬達(dá)14.2米，最小進(jìn)深為9.9米）。

戶型多種多樣，布局、功能等均比較理想：

（1）起居廳方正，層高高于其它廳室

（2）餐廳相對獨(dú)立且與廚房用落地推拉玻璃門分隔，方便使用

（3）大主臥都帶步入式衣帽間和功能完備的獨(dú)立衛(wèi)生間

（4）次臥室和傭人房也都帶獨(dú)立衛(wèi)生間，方便使用

（5）考慮陜西寒冷多風(fēng)沙的氣候特點(diǎn)，適當(dāng)減少了陽臺

裝修標(biāo)準(zhǔn)高，主要用材和設(shè)備基本上以進(jìn)口材料和品牌為主：

（1）戶門：木飾面防火門，配防盜眼及意大利Salice taolo門鎖

（2）房門：“樹熊牌”木飾面門，配德國“海福樂”門鎖

（3）木地板及乳膠漆：采用加拿大“卡佛”乳膠漆，地面鋪“樹熊牌”木地板

（4）地柜與吊柜：德國“菲林格爾”高級地柜及吊柜

（5）廚房設(shè)備：德國“德格”牌煮食爐、洗碗機(jī)、烤箱、微波爐，伊萊克斯電冰箱，德國漢斯格雅水龍頭

（6）衛(wèi)生潔具：德國“豪式”牌高級按摩浴缸，配當(dāng)代牌洗浴水龍頭及花灑，日本（TOTO）牌豪華電腦控制坐廁（主臥衛(wèi)生間），TOTO牌雙洗面盆，杜拉維特豪華坐廁（客衛(wèi)）

（7）空調(diào)采用日本“三菱”戶式熱泵中央空調(diào)含新風(fēng)系統(tǒng)

（8）電氣：配法國羅格朗開關(guān)面板及插座，客廳配置法國羅格朗樓宇可視對講機(jī)

室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣：

（9）地面不同高度的落差設(shè)計（如餐廳、客廳和連接客廳的陽臺）

（10）多級、多層次的天花造型設(shè)計

天花多設(shè)計有發(fā)光燈槽和多級吊頂增加空間的層次感。由于層高（層高基本上都在3.2米左右）和選擇了合適的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，為多級吊頂?shù)膶?shí)現(xiàn)提供了很好的保障，分級落差較大，空間層次感效果更佳。

（11）搭配圓形疊式天花的圓形餐廳設(shè)計

（12）八角形的270度觀景主臥室。

高檔進(jìn)口石材的大量運(yùn)用，幾乎每個房間都能看到石材運(yùn)用的效果：

（1）地面（地面拼花的種類就有幾十種之多）

（2）墻面和墻面造型

（3）窗臺、門套、踢腳線等細(xì)節(jié)和收口

（4）石材加工精細(xì)、紋路優(yōu)美

（5）硬質(zhì)石材曲線形式加工

其它一些高檔裝修材料的綜合運(yùn)用：

（1）高檔馬賽克

（2）深木色為主的木裝修

（3）能消除墻面感覺的鏡子

（4）光芒四射的水晶吊燈

（5）主臥室的淺色地毯等等。

另，主要材料方面按照所用場所的主次，對材料材質(zhì)進(jìn)行不同選擇。

星河灣在做產(chǎn)品的時候始終是秉承“人性化”原則，對于細(xì)節(jié)的考慮深入而全面，不放過任何一個微小的細(xì)節(jié)，讓業(yè)主時刻能夠感到設(shè)計建造者的用心精細(xì)。每一個轉(zhuǎn)角、每一處接口、每一處細(xì)微的差別都體現(xiàn)出了對產(chǎn)品品質(zhì)不斷追求的努力。

（1）同樣材質(zhì)不同顏色的區(qū)分。（壁紙、乳膠漆等處于同一平面時）

（2）天花交接處理。（同一房間內(nèi)不同區(qū)域、不同高度層次的天花交接處理）

（3）不同種材質(zhì)和同材質(zhì)的相互之間精致、巧妙的交接處理

（4）安全性的設(shè)計。（石材和其他硬質(zhì)材料陽角的圓滑處理等）

（5）經(jīng)久耐用性的設(shè)計。（衛(wèi)生間木門框用石材墊高防潮等）

（6）使用便捷的設(shè)計。（廚房洗涮區(qū)和烹飪區(qū)臺面高差不同）

（7）地面材料鋪貼方式的設(shè)計。（石材橫豎紋理、木地板“人”字形方式鋪裝等）

（8）能消除墻面實(shí)體感增大空間感的銀鏡的運(yùn)用（鞋柜門、墻面）

（9）陽臺落水口的下凹處理

（10）推拉門的導(dǎo)軌保護(hù)等

在工程營造方面既使用普遍的工程管理框架結(jié)構(gòu)，同時結(jié)合自身特色，創(chuàng)新的設(shè)立了一些特有的管理方式和團(tuán)隊(duì)。

（1）設(shè)置主管景觀設(shè)計、施工管理的高層管理者

（2）景觀工程與土建結(jié)構(gòu)施工管理分開

（3）形成獨(dú)立的以效果、藝術(shù)感染為宗旨的管理團(tuán)隊(duì)

陜西星河灣以工程建設(shè)品質(zhì)為第一要務(wù)，在現(xiàn)場管理中采取簡潔的操作程序，工作效率和效果顯著。

（1）簡潔的變更審批程序。（變更審批基本在現(xiàn)場確定，基層員工根據(jù)公司品質(zhì)的一貫要求，現(xiàn)場完成一般變更審批）

（2）老板現(xiàn)場辦公進(jìn)一步加快決策和實(shí)施

（3）暢通、便捷的部門溝通和跨專業(yè)溝通。（部門經(jīng)理基本解決跨部門、跨專業(yè)的溝通，爭執(zhí)和誤解在公司中層管理者的工作中得以解決）

星河灣人為了實(shí)現(xiàn)品質(zhì)住宅全成品建設(shè)工程，用心的分析每一個工序、每一個工作細(xì)節(jié)，將品質(zhì)地產(chǎn)在工程建設(shè)階段推至極致。

（1）規(guī)范的整體工序。（對整體施工順序、單項(xiàng)施工順序、細(xì)部做法施工順序整體進(jìn)行了規(guī)范）

（2）安排有效控制建設(shè)周期。（如在外立面施工階段插入景觀大型喬木的移植、景觀施工，控制總體工期）

（3）嚴(yán)格的施工時間控制。（陜西星河灣將樹木移植時間全部安排在五一之前，確保全冠移植的實(shí)現(xiàn)，在景觀建成初期就完整體現(xiàn)園區(qū)景觀特色）

（4）景觀研究和營造創(chuàng)新。

整個小區(qū)整體觀感近乎隨意，近乎自然，但每個節(jié)點(diǎn)又極其精致，無數(shù)精細(xì)節(jié)點(diǎn)組成了整體精品小區(qū)。

（1）直接拼接的路牙石

（2）室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件

（3）精裝修細(xì)節(jié)

（4）暗藏式的道路雨水收集系統(tǒng)

（5）土壤改造

（6）5000噸黃蠟石的堆砌等

星河灣的成本控制在房產(chǎn)開發(fā)管理流程的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新，既確保了工程品質(zhì)，又縮短了審批時間，同時也合理控制了工程成本。

（1）工程招標(biāo)，以邀請長期合作伙伴進(jìn)行招標(biāo)或議標(biāo)

（2）建安工程招標(biāo)。（所有材料均由承包人采購）

（3）室內(nèi)裝飾裝修工程議標(biāo)。（所有石材等主要裝飾材料均由業(yè)主采購，同時業(yè)主給出較高的人工、機(jī)械及輔材單價）

（4）景觀工程議標(biāo)。（提前選苗、采購、假植于苗圃）

（5）工程款支付。（搶工階段采取半月一支付方式）

（6）迅速、靈活的價格確認(rèn)。（現(xiàn)場辦公解決品質(zhì)、成本等問題）

（7）設(shè)計、施工、成本相互溝通，全面考慮各系統(tǒng)工程成本。（如室外管線施工前，先確定各系統(tǒng)間的總體布置，再明確排水坡度及雨污水的布置）

一般房地產(chǎn)公司運(yùn)作中材料采購是為實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)而服務(wù)的，陜西星河灣的材料采購和成本控制沒有嚴(yán)格的相對制約關(guān)系，雖然舍得投入，但對整體投入又有總控指標(biāo)。

（1）采購過程。（材料采購與設(shè)計人員同時參加）

（2）價格審批。（設(shè)計人員確認(rèn)后當(dāng)時電話請示決定是否采購）

（3）苗木采購。（景觀設(shè)計人員承擔(dān)第一責(zé)任）

（4）總控成本指標(biāo)可溝通調(diào)整。（指導(dǎo)思想是品質(zhì)，然后是時間，最后才是價格）

（5）價格審批以設(shè)計效果為主，品質(zhì)決定各階段成本

（6）迅速有效的價格確認(rèn)制度

（7）公司領(lǐng)導(dǎo)每周不少于一次現(xiàn)場辦公

（8）積極保障施工單位權(quán)益

（9）材料選用緊跟時代步伐

（10）尊重設(shè)計師的設(shè)計成果

（11）密切關(guān)注國際市場產(chǎn)品的更新

星河灣提出全成品開發(fā)是一種高難度開發(fā)，是對產(chǎn)品生產(chǎn)和管理模式的挑戰(zhàn)，因?yàn)樯a(chǎn)管理必須做到合縱連橫。橫向理解，做到全成品開發(fā)，就要從產(chǎn)品設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計、物業(yè)管理服務(wù)設(shè)計等方面都環(huán)環(huán)相扣，不能割裂，交叉施工很普遍?？v向考察，產(chǎn)品設(shè)計線從規(guī)劃到施工到監(jiān)理必須對縫很準(zhǔn)，不能走樣。用星河灣設(shè)計總監(jiān)的話說：“設(shè)計公司給我們出一百張圖，我們拿過來后，吸收他們的設(shè)計精華，要出同樣多的一百張圖，這樣才能讓設(shè)計思路變成可執(zhí)行的方案，同時還能與環(huán)境或室內(nèi)裝修相銜接?！?/p>

最高領(lǐng)導(dǎo)在廣州、陜西星河灣建設(shè)過程中始終站在項(xiàng)目建設(shè)的最前線，是產(chǎn)品最終實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新突破的第一保證。

星河灣項(xiàng)目在工程建設(shè)過程中也不斷出現(xiàn)爭執(zhí)，但各級員工、各部門經(jīng)理、主管副總都能很好的溝通和解決。

星河灣建設(shè)目標(biāo)是打造地產(chǎn)界的勞斯萊斯，在這樣的目標(biāo)指引下，去確定各種配件的品質(zhì)，確定各階段的成本。

以精裝修施工單位為例,和星河灣合作的單位最初有30多家，目前合作的僅剩5-6家，這些單位都是通過和星河灣的合作得到了市場和甲方的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的不斷壯大。材料供應(yīng)商在和星河灣的不斷合作中也在得益，開發(fā)商務(wù)必對材料商進(jìn)行引導(dǎo)和指導(dǎo)，從而在材料方面實(shí)現(xiàn)對產(chǎn)品品質(zhì)的保障。

來源：百度文庫，中建博雅采編整理。

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