來(lái)源：號(hào) 鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道 鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng) 中國(guó)基金報(bào)（泰勒） 德科地產(chǎn)頻道 如是金融研究院 大偉看樓市 @唐史主任司馬遷等 建領(lǐng)

今天住建部一則大消息，刷屏了——住宅按套內(nèi)面積算。一時(shí)間，“別了公攤面積“的興奮聲、“羊毛出在羊身上”的質(zhì)疑聲等討論不斷，到底該如何看待這一新變化呢？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？更有最新辟謠稱將此文件解讀為“公攤面積取消“是完全錯(cuò)誤的理解……

01

住建部新文件掀波瀾

買房告別“公攤”？

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。

在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/span>

這批征求意見稿是住建部組織中國(guó)城市建設(shè)研究院有限公司等單位進(jìn)行起草，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時(shí)，向社會(huì)公開征求意見。意見反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。雖然只有短短的一句話，但這一點(diǎn)無(wú)疑是《規(guī)范》中吸睛度最高的，足以激起千層浪。

住宅交易面積從建筑面積轉(zhuǎn)向套內(nèi)面積？不知市場(chǎng)的接受度會(huì)有多高？對(duì)此附件中也做了相關(guān)說(shuō)明： 

02

“買100平米只得70平！”

一圖看懂“公攤面積”到底有多坑？

“公攤面積”這個(gè)銷售概念源自香港，脫胎于香港20世紀(jì)50年代“賣樓花（期房）”的售樓模式，2013年起香港轉(zhuǎn)向以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的銷售模式。

對(duì)于我國(guó)大部分省市來(lái)說(shuō)，目前購(gòu)買的房屋面積包括兩個(gè)部分：即：套內(nèi)面積+公攤面積。根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;

2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

公攤面積飽受質(zhì)疑在于，容易使消費(fèi)者產(chǎn)生價(jià)格幻覺(jué)，買到比預(yù)期面積更小的房子，其次會(huì)造成多部門多收費(fèi)：房產(chǎn)交易中按照建筑面積繳納稅費(fèi)，公攤越多，費(fèi)用越多。

而早在2002年，重慶就已執(zhí)行按套內(nèi)面積交易。2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。該條例于當(dāng)年8月1日施行。

來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng) 財(cái)經(jīng)連環(huán)話cjlhh888

去年一篇《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來(lái)的？》的文章火爆，揭露出這個(gè)矛盾已久的問(wèn)題。此后，新華社、人民日?qǐng)?bào)等都發(fā)文質(zhì)疑該制度的不合理。

新華社指出，近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、陜西等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時(shí)，能正視公攤面積亂象，探索更科學(xué)、合理的計(jì)價(jià)方式，切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益。

04

套內(nèi)計(jì)價(jià)，房價(jià)會(huì)漲嗎？

如是金融研究院：公攤面積導(dǎo)致實(shí)際房?jī)r(jià)高出三成以上，取消是人心所向！

1、公攤面積是中國(guó)特有，導(dǎo)致實(shí)際房?jī)r(jià)比統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)高出30%以上。國(guó)內(nèi)房屋計(jì)算的是建筑面積。大多數(shù)國(guó)家地區(qū)計(jì)算的是實(shí)用面積或使用面積。所以中國(guó)房?jī)r(jià)要除以得房率才能得到可與國(guó)外對(duì)比的實(shí)際房?jī)r(jià)，這至少要比原有的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)高出30%。 

2、公攤面積被詬病已久，取消是人心所向。公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，一般來(lái)說(shuō)，塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%，多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%，但也有個(gè)別商品房公攤面積甚至超過(guò)50%，缺乏沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際核算時(shí)亂象叢生。按套內(nèi)面積交易，對(duì)購(gòu)房者而言所購(gòu)即所得，可以減少購(gòu)房糾紛。  

3、后續(xù)不會(huì)很快落地，全面執(zhí)行存有難度。從2002年以來(lái)，重慶就率先強(qiáng)制推行“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)，并對(duì)違反規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行處罰。但目前在全國(guó)推行至少面臨兩大挑戰(zhàn)：一是按套內(nèi)面積計(jì)算，計(jì)價(jià)基礎(chǔ)變化后房?jī)r(jià)會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%以上，給地產(chǎn)調(diào)控更大壓力；二是取消公攤后，開發(fā)商提供的電梯、樓道等公共領(lǐng)域品質(zhì)該如何保證。

微博網(wǎng)友唐史主任司馬遷：?jiǎn)蝺r(jià)會(huì)提升，但不是樓價(jià)上漲了！

地產(chǎn)取消公攤這個(gè)事其實(shí)討論很多年了，公攤本來(lái)就是我們自己搞出來(lái)的貓膩，如取消是跟國(guó)際市場(chǎng)接軌而已，所以不用過(guò)度解讀，這事對(duì)消費(fèi)者絕對(duì)是好事，以后是透明消費(fèi)了，我買多少平就是多少平。

但造成的影響有：

1、新盤因?yàn)榘磳?shí)際面積銷售，單價(jià)會(huì)提升。不是樓價(jià)上漲了，只是公攤那部分錢又羊毛出在羊身上了而已。這就好像共有產(chǎn)權(quán)房看起來(lái)很便宜，但你去算一下自己所有部分的產(chǎn)權(quán)也一樣是差不多是市價(jià)。當(dāng)然這些都是短期影響。

2、中期來(lái)看，就是會(huì)影響二手房的估價(jià)模式，在存量房中，消費(fèi)者會(huì)更加注重折合成為套內(nèi)面積的單價(jià)。換句話說(shuō)：現(xiàn)有二手房公攤大的會(huì)更難賣出去。

3、長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商品房的設(shè)計(jì)，尤其是配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，會(huì)變得更加集約，尤其是剛需房。簡(jiǎn)而言之，樓宇設(shè)計(jì)會(huì)變得像香港。不是以豪宅為設(shè)計(jì)理念的，都會(huì)盡可能減少公攤。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：對(duì)購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，但“羊毛出在羊身上”！

是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

2、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

3、羊毛出在羊身上，如果出臺(tái)套內(nèi)計(jì)價(jià)模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策。從未來(lái)趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有改變的可能性。

05

警惕！市場(chǎng)可能存在過(guò)度誤讀

業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為該規(guī)范剛剛開始征求意見，具體落地需要時(shí)間，具體實(shí)施細(xì)則和實(shí)施后的效果尚不好判斷。

還有分析師認(rèn)為，此次住建部官網(wǎng)掛出的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿本身只是一個(gè)工程設(shè)計(jì)規(guī)范，不宜過(guò)度解讀。而非關(guān)于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設(shè)計(jì)院和施工單位，明顯是針對(duì)設(shè)計(jì)與施工的，與房產(chǎn)交易的關(guān)系微乎其微。

地產(chǎn)專家劉德科發(fā)文稱：

首先，「交易」和「計(jì)價(jià)」是兩個(gè)不同的概念。其次，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，主要是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)不在這份文件的管轄范圍之內(nèi)。

 

如果真的要實(shí)施套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第 88 號(hào)，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規(guī)定：「商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?！?/span>

民生證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師由子沛認(rèn)為：

此次住建部官網(wǎng)掛出的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿本身只是一個(gè)工程設(shè)計(jì)規(guī)范，不宜過(guò)度解讀。

住建部官網(wǎng)也明確表示，工程規(guī)范是開展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

由子沛說(shuō)，該征求意見稿通篇都是在講工程規(guī)范的，而非關(guān)于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設(shè)計(jì)院和施工單位，明顯是針對(duì)設(shè)計(jì)與施工的，與房產(chǎn)交易的關(guān)系微乎其微。

在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿的起草說(shuō)明中，起草單位包括：中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)院有限公司、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、建研科技股份有限公司、中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院、中國(guó)市政工程華北設(shè)計(jì)研究總院、中國(guó)建筑技術(shù)集團(tuán)有限公司、龍信建設(shè)集團(tuán)有限公司、中國(guó)中建設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司、西安建筑科技大學(xué)、重慶大學(xué)、黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院、上海建工集團(tuán)、陜西建筑大學(xué)。

辦法千萬(wàn)條，安居第一條，計(jì)價(jià)不規(guī)范，親人淚兩行。

最后，愿天下沒(méi)有難買的房。

來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合自財(cái)經(jīng)連環(huán)話，央視新聞，中國(guó)基金報(bào)（泰勒），德科地產(chǎn)頻道，如是金融研究院，大偉看樓市，@唐史主任司馬遷等

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