來源：號 PPP大講堂 建領(lǐng)

3月5日，十三屆全國人大二次會議上，總理在政府工作報告中表示，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。3月8日，全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書作關(guān)于全國人民代表大會常務(wù)委員會工作的報告。栗戰(zhàn)書說，集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等。

去年兩會政府工作報告中提出，“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，從“穩(wěn)妥”與“穩(wěn)步”的變化，一字之差，會有多少含義。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對媒體表示，從文字語法上來看，是指立法調(diào)研、起草等可能性，意味著房地產(chǎn)稅正逐漸進(jìn)入立法程序制定中。 

從一般的立法程序來看，一個法律公布需要經(jīng)過“提出法律草案”、“審議立法議案”、“立法議案表決通過”、“公布法律”等主要階段，其中涉及到征求意見、修改方案等環(huán)節(jié)，還要經(jīng)歷人大一審、二審、三審等程序才可以最終通過，整體時間周期較長。

圖：中國立法程序示意(點(diǎn)擊圖查看大圖)

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從立法的層面看，房地產(chǎn)稅至少要走5個核心環(huán)節(jié)。

第一、立項(xiàng)和立法人員確立，即所謂的組織架構(gòu)需要搭建，這需要一些既懂財稅又懂房地產(chǎn)的人士加入，同時也需要一些懂得住房制度改革的人加入。

 

第二、調(diào)查研究，不排除包括上海和重慶會成為重點(diǎn)調(diào)研的對象，同時針對近期的類似公攤面積等熱點(diǎn)問題，也會納入到調(diào)研之中，另外也包括國際歷史經(jīng)驗(yàn)的研究。

 

第三、發(fā)布征求意見稿，估計(jì)這個征求意見稿至少需要一年的時間，即會比別的法律更為謹(jǐn)慎。

 

第四、審查。審查的過程，其實(shí)就是對房地產(chǎn)稅開征以后的市場影響進(jìn)行評估，這個評估要結(jié)合類似物權(quán)法等概念進(jìn)行。

 

第五、發(fā)布。這個過程預(yù)計(jì)需要一段時間?！?/span>

2018年3月，財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在十三屆全國人大一次會議記者會上曾透露，全國人大常委會預(yù)算工委、財政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法草案。當(dāng)年9月7日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，包括各類立法項(xiàng)目116件，其中，房地產(chǎn)稅法被列入“條件比較成熟，十三屆全國人大常委會任期內(nèi)擬提請審議”的第一類項(xiàng)目中。

全國人大常委會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“對于列入立法規(guī)劃一類的立法項(xiàng)目，原則上應(yīng)當(dāng)完成，因情況發(fā)生新變化，確實(shí)難以按計(jì)劃提請審議的，或者需要作出調(diào)整的，有關(guān)方面要向全國人大常委會作出書面說明”。這也就是說，在2018年3月-2023年3月的五年之間，房地產(chǎn)稅法應(yīng)當(dāng)完成立法或提請審議。

3月9日，全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員烏日圖在十三屆全國人大二次會議上表示，房地產(chǎn)稅法由全國人大常委會預(yù)算工作委員會會同財政部組織起草，目前，相關(guān)部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。

房地產(chǎn)稅立法作為新一輪財稅改革的重要任務(wù)之一，按照財稅改革時間表，2020年前要完成重要領(lǐng)域關(guān)鍵領(lǐng)域的改革，因此有些財稅專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法將在2020年前完成。 

 從國際經(jīng)驗(yàn)來看，土地和財產(chǎn)稅已是大多數(shù)發(fā)達(dá)國家悠久的稅種之一，對穩(wěn)定政府財政收入，維持城市運(yùn)轉(zhuǎn)具有重要的作用。同時，隨著整體稅收政策體系的不斷完善，無論是短期還是長期，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中確實(shí)起到了一種正方向的引導(dǎo)。房地產(chǎn)稅長期有利于降低房價的波動性，提高房地產(chǎn)市場運(yùn)行的穩(wěn)定性已被許多國家證實(shí)。

在我國，部分城市存量住房規(guī)模龐大，部分城市快速城鎮(zhèn)化階段下仍然有較多的增量住房需求，因此，針對個人自用住房持有環(huán)節(jié)稅從無到有的改變將直接對市場的供求機(jī)制形成新的預(yù)期引導(dǎo)，從而形成新的市場供求格局，由于預(yù)期的改變，對短期成交量有可能起到階段性抑制的作用。

2018年的“兩會”上，時任財政部時任副部長史耀斌稱，房地產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)局面收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進(jìn)社會公平的作用。同時，籌集財政收入，滿足政府提供公共服務(wù)的需求。也即，房產(chǎn)稅首先是調(diào)節(jié)稅，然后才是組織財政收入。

有專家指出，房地產(chǎn)稅征收既是全國稅制改革的重要一環(huán)，也是住房體制改革的需求。房地產(chǎn)稅其實(shí)包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種。“征收房地產(chǎn)稅將抑制投資、投機(jī)性需求，盤活存量，進(jìn)而使房子回歸居住本質(zhì)，長遠(yuǎn)看有益于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”。該人士表示。 

廣義上來看，房地產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、持有過程中國家所課征的賦稅。房地產(chǎn)稅收體系根據(jù)課稅環(huán)節(jié)不同，主要分為取得稅、保有稅、所得稅三大類。

房地產(chǎn)稅收體系中，國際上相對更重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收，即狹義上的房地產(chǎn)稅。這是財產(chǎn)稅的一種，又稱為房屋稅或房產(chǎn)稅，是指單純以房屋及其產(chǎn)權(quán)、使用交易為課稅對象的稅種，或以房產(chǎn)與地產(chǎn)的共同體為課稅物所征收的賦稅。

由以上定義可以看出，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是有區(qū)別的，確切的來說，房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)。

2017年11月，時任財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》撰文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

這里提到針對“個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”，正是大家關(guān)心的的持有型的房產(chǎn)稅。

從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)征收稅種類來看，包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

2011年1月，上海、重慶開展對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。上海適用稅率暫定為0.6%，征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。重慶征收對象為個人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房。 

房地產(chǎn)稅在世界多個國家和地區(qū)征收，房地產(chǎn)稅制設(shè)置和稱謂上，存在一定差異，但也具有一定共性：

1，確定稅基是前提

計(jì)稅依據(jù)明確、稅率水平合理，確定稅基是做好稅收工作的重要前提和基礎(chǔ)，國際上都通過完善土地登記、地籍系統(tǒng)，提高稅收的覆蓋度，拓寬稅收面。同時，在寬稅基的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅率水平也較合理，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，并在經(jīng)濟(jì)波動時適時降低不動產(chǎn)稅稅率。

2，地方政府征收

房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源，房地產(chǎn)稅主要?dú)w地方政府征管，中央政府只承擔(dān)很小部分的責(zé)任。

3，基于房地產(chǎn)價值評估體系

房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一，房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度，其中建立基于價值的房地產(chǎn)評估體系是房地產(chǎn)稅征收的前置條件之一，根據(jù)價值征收房地產(chǎn)稅。

4，不動產(chǎn)登記、申報查詢技術(shù)支持

稅收征管手段信息化，信息技術(shù)廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)稅收的整個過程，包括房地產(chǎn)登記、評估、納稅申報、稅款征收、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政復(fù)議和行政訴訟等各個環(huán)節(jié)，降低征稅成本，提高征管效率。 

個人房地產(chǎn)稅征收核心關(guān)鍵，與免征面積和稅率區(qū)間直接相關(guān)。

2018年兩會期間，時任財政部副部長史耀斌針對記者提問，回應(yīng)關(guān)于房地產(chǎn)稅問題，談到全球房地產(chǎn)稅收的共性問題，他說：“一是所有的工商業(yè)住房和個人住房，都會按照它的評估值來征稅，也就是按照評估值來征稅。二是在所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排里面，都有一些稅收優(yōu)惠。比如可以作出一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，或者是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。當(dāng)然具體的方式不一樣，水平不一樣，但是都有一些稅收優(yōu)惠。”

據(jù)東部某省財稅系統(tǒng)內(nèi)部人士表示，按照征稅原則，在起征點(diǎn)的設(shè)置上，以面積計(jì)算起征點(diǎn)比按套數(shù)征收更容易計(jì)算，也更顯公平合理。

財政部財政科學(xué)研究所稅收政策研究室主任張學(xué)誕此前建議，房地產(chǎn)稅應(yīng)按照“低稅率、廣覆蓋、輕稅負(fù)”原則征收。主要分為兩個方面：一是房地產(chǎn)稅由國家統(tǒng)一制定人均免稅面積40平米-60平米標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)；二是個人住房房地產(chǎn)稅稅率為0.2-1.2%。

從2011年就開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅的重慶和上海來說，首套房就沒有征收房產(chǎn)稅，只從第二套房開始，并且稅率也比較低，重慶為0.4%，上海為0.5%-1.2%。

對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)公共政策研究所首席研究員、央視財經(jīng)評論員蘇培科認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是一個地方稅種，具體標(biāo)準(zhǔn)由各個地方自己確定。談標(biāo)準(zhǔn)之前首先必須要對不動產(chǎn)進(jìn)行登記，如果不登記很難執(zhí)行，假如你在西安有兩套房，在陜西有兩套房，哪里的第一套房算首套房，按陜西的稅率征稅，還是按照西安的稅率征收，兩個地方的房價相差甚遠(yuǎn)，征稅帶來的影響自然很大。

“在明確了上一點(diǎn)的基礎(chǔ)上，一般而言首套房免稅，第二套、第三套開始遞增征稅，但是也必須要考慮面積的合理性，假如你首套房500平方米，自然也會征稅?！碧K培科說，房地產(chǎn)稅是一個很復(fù)雜的事情，除了標(biāo)準(zhǔn)問題，還涉及房地產(chǎn)相關(guān)稅種，既包括土地出讓和建設(shè)環(huán)節(jié)，也包括交易和保有環(huán)節(jié)，尤其是土地環(huán)節(jié)的稅收和持有環(huán)節(jié)之間是否存在重復(fù)征稅問題；此外，還涉及房屋性質(zhì)界定，我國的房地產(chǎn)市場除了商品房，還有大量房改房、福利房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

此外，張學(xué)誕也談到，房產(chǎn)稅的征收必須要有兩個技術(shù)前提，那就是房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)和房產(chǎn)價值評估系統(tǒng)，即掌握好個人住房信息和房產(chǎn)價值信息。 

房產(chǎn)稅如何計(jì)算， 根據(jù)1986年9月頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，條例中規(guī)定：

1、房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（上海之前為依照房產(chǎn)原值一次減除20%的余值計(jì)算繳納）

2、沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

3、房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

4、房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

通常情況下，個人房產(chǎn)稅大致有兩種計(jì)稅方法：從價或從租征收兩種情況。

• 從價計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。

從價計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1一減除比率）×1.2%

假如你在上海有一套原值500萬的房產(chǎn)，如果按照上海市房產(chǎn)稅細(xì)則征收的話，每年的房產(chǎn)稅是：500萬×80%×1.2%=4.8萬元。

• 從租計(jì)征房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

從租計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，因?yàn)槭浅钟衅诙愘M(fèi)，的確很難轉(zhuǎn)嫁，但需要注意的是，住宅類物業(yè)不同于商用，政策會有很大比例自用豁免扣除，肯定是按照人均面積，不可能按照套。

關(guān)于房產(chǎn)稅征收時間：

1、個人住房的房產(chǎn)稅繳納：原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，則從生產(chǎn)經(jīng)營之月開始繳納房產(chǎn)稅；自建房屋的，則從建成次月起；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)的次月起；購置商品房的，則從屋交付使用次月起；購置存量房的，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，開始繳納房產(chǎn)稅。

 

2、出租房的房產(chǎn)稅繳納：出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)的第二月開始；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借自建商品房的，則從房屋使用或交付的第二月起，繳納房產(chǎn)稅。 

我國的房地產(chǎn)稅稅負(fù)結(jié)構(gòu)呈“重增量住房輕存量住房，重開發(fā)建設(shè)與交易環(huán)節(jié)輕保有環(huán)節(jié)”的特點(diǎn)。房產(chǎn)稅自始至終都是整個房地產(chǎn)稅收體系的重要組成部分，只不過因其屬于房屋保有階段的稅種，對民眾持有住房的成本產(chǎn)生較大影響而成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)稅推出，是否會短期內(nèi)造成大量的房產(chǎn)拋售，對市場產(chǎn)生沖擊？

“首先要明確一點(diǎn)，房地產(chǎn)稅與房價上漲沒有必然關(guān)系，也就是說房地產(chǎn)征稅不一定會導(dǎo)致房價上漲，房價的走勢一是看貨幣供給情況，二是看房屋市場的供需關(guān)系，房產(chǎn)稅的征收只能從一定程度上促進(jìn)房屋市場供需關(guān)系的改善，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅針對的是存量市場，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給部分市場帶來一定的存量供給。從市場的供需關(guān)系來講，住房交易市場供給的增加會緩和供需矛盾，平抑房價。 ”蘇培科說。

房地產(chǎn)稅究竟會如何影響？中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長，央行貨幣政策委員會委員樊綱在央視中國經(jīng)濟(jì)大講堂上說：

房產(chǎn)稅基本的功能就是增加持有有成本，美國2008年房地產(chǎn)泡沫破裂以后，中國有炒房團(tuán)聽說美國房價跌了要去抄底，走了一圈房子是便宜，但每年要交3%左右的房產(chǎn)稅，大家全部回來了。房產(chǎn)稅是房產(chǎn)市場的自動穩(wěn)定器，美國有一個朋友，當(dāng)年50萬美金買了一個豪宅，漲到了150萬，這房子是漲錢了，但是他張羅著要賣房子。為什么賣房子呢？百分之三點(diǎn)幾的房產(chǎn)稅，他的工資收入不夠交稅了。賣大房子就是增加供給，換一個小房子就是減少需求，這樣在市場上，房價漲一方面增加了供給，同時減少了需求，這就使得房價容易趨于平衡。

 

反過來如果房價跌了，就可以賣小房子買大房子，增加需求，減少供給。有了房產(chǎn)稅，別的因素還可以使房價上漲，但是沒有房產(chǎn)稅，容易失衡的供求關(guān)系會引起房地產(chǎn)價格暴漲。 

房產(chǎn)稅的征收，將帶來樓市投資邏輯的變化，房屋持有成本大幅度增加。但是，房產(chǎn)稅一定也會有個起征面積或者豁免條件。這就表示，對于普通的老百姓，也就是剛需一族，其實(shí)影響并不大。但對于投機(jī)炒房客和租客有不同程度影響。

炒房客。持多套房的投資者，持有成本加大，流動資金有可能會受到一定影響。有投資需求的購房人需要判斷房地產(chǎn)稅的征收，對持有成本和投資收益的影響。

租房者。房地產(chǎn)稅開征將提高房產(chǎn)持有成本，因此房東會有可能將其轉(zhuǎn)嫁到房租中。這其中要觀察租房市場的均衡程度，像以賣方(房東)市場為主的城市，因?yàn)樽夥勘容^緊張，稅收的成本會轉(zhuǎn)嫁給租客，而租房供需平衡的城市，甚至供大于需的城市，房主需要承擔(dān)一部分的稅收成本。此外，如果租賃房源增加，則也可能導(dǎo)致房租下跌。 

中指研究院報告指出，對企業(yè)來說，房地產(chǎn)稅制的改革將推動房企在城市布局、產(chǎn)品定位等方面的調(diào)整。

城市布局方面，由于房地產(chǎn)稅在抑制投資投機(jī)需求方面將起到了一定作用，房地產(chǎn)稅對市場預(yù)期的影響不容忽視，投資比重較高的城市受到的影響相對較大，房企應(yīng)調(diào)整布局策略，提前準(zhǔn)備好應(yīng)對措施；

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，若房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)考慮到房屋面積，針對大戶型征收率較高，且結(jié)合多數(shù)國家在房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)上，體現(xiàn)出了保護(hù)剛需及低收入群體的原則，購房者購買中小戶型產(chǎn)品的傾向或?qū)⒓又亍楦悠鹾鲜袌龊诵男枨螅?/span>房企需優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以需定產(chǎn)。

近幾年來，房地產(chǎn)稅的立法在政府工作報告上屢次被提及，但表述上略微有調(diào)整。2014年房地產(chǎn)稅立法首次被提及，政府工作報告的表述是“做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作”。從起，房地產(chǎn)稅正式列入全國人大立法計(jì)劃。時隔四年，2018年的政府工作報告對此獨(dú)立成句，表述是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”；到2019年，表述是“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

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