【評論背景】央行、住建部、銀監(jiān)會30日聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

（來源/藩絲財政廳 作者/董藩）

一、姍姍來遲的組合拳

忠實藩絲們都知道，限購限貸政策剛一推出，我就堅決反對。我認為這些政策違反法律，侵犯人權(quán)，悖逆經(jīng)濟規(guī)律，長期實施下去必然會帶來經(jīng)濟災難。我一直在呼吁取消限購限貸政策，呼吁放松信貸管制，我在里也多次談過這個觀點，但那時中央政府很難聽進去。盡管經(jīng)濟增長形勢不斷惡化，中央政府也不斷向市場做出讓步，但此前卻一直不愿意明確回到放松房地產(chǎn)市場管制的思路上來——雖然默許了地方政府救市，并也很希望房地產(chǎn)市場景氣線回升。

2014年11月21日，央行宣布出臺信貸新政，中央政府算是用行動宣告：無論房地產(chǎn)業(yè)還是其他行業(yè)，必須一起救起來，要采取有力措施，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增長下滑趨勢。隨后，我在里發(fā)表了曾引起廣泛關(guān)注的預測文章《習李有意，市場無情——“強刺激”組合拳可能被迫推出！》。當時我估計，從2014年12月底至2月間，中央政府可能打出一系列組合拳，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟下滑的趨勢。否則頹敗現(xiàn)象全面顯現(xiàn)，將嚴重影響新一屆中共中央和中央政府的形象，也給后面的救市帶來巨大難度。

當時的央行在其官方聲明中仍把該次調(diào)整稱之為一個“中性政策操作”，說它并不代表著貨幣政策取向發(fā)生變化。雖然我諷刺他們是“此地無銀三百兩”，不愿意扯下自己的遮羞布，不愿意承認此前的貨幣政策不當，但我沒想到的是，他們真的就一拖再拖，不斷貽誤著救市時機，直到遮羞布被危機現(xiàn)實徹底撕爛！

當時看到央行的說法，我真是“急在心上”。大家知道，2014年9月，我曾斗膽在和微博上推送了文章《要防止人為制造出經(jīng)濟災難》，力諫中央政府盡快放松管制，否則危機必然發(fā)生。那篇文章的閱讀量也很大，僅新浪長微博的閱讀量就接近500萬次。作為不情愿看見但卻準確預測了這次危機（官方不承認）的學者，我是多么希望調(diào)控政策真的能做到“相機抉擇”，但央行的態(tài)度讓我失望——我絕對不指望他們雞鳴候旦，但救市時機一誤再誤，的確是很令人痛心的事情！

今年3月初，兩會召開，我們終于在國務(wù)院的《政府工作報告》中看到了變化：總理重提“穩(wěn)定住房消費”，“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這些表述與去年有著明顯區(qū)別，不僅未見“調(diào)控”、“抑制”等提法，更是明確要“支持”、“促進”，“研究開征房產(chǎn)稅”等說法也不見了蹤影。在“兩會”結(jié)束后的記者見面會上，總理甚至直接為開發(fā)商站臺，還規(guī)勸老外在中國買房，救市心情之迫切溢于言表。

3月27日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了多條救市措施。3月30日，中國人民銀行、住建部、中國銀監(jiān)會聯(lián)合宣布，下調(diào)二套房個人貸款首付比例，將最低首付比例調(diào)整為40%；同日財政部發(fā)文放寬個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限，由購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

組合拳終于打出——但是，晚了，真的晚了！也許這個說法太悲觀、太沉重、太不給政府面子，那就換個文雅點兒的詞匯，叫“姍姍來遲”吧！

二、不要低估救市的決心：后面還有連續(xù)政策

每當房地產(chǎn)市場出事時，我從來就不懷疑政府會救市！我也從來沒有說錯過——這是由房地產(chǎn)業(yè)的地位和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性決定的！

2008年，中國受“次貸危機”影響，經(jīng)濟危機全面爆發(fā)。此前的嚴厲打擊再加上經(jīng)濟危機的沖擊，使得房地產(chǎn)市場遭受重壓。2008年12月開始，我接連做了幾場演講，主題都是強調(diào)“沒有房地產(chǎn)業(yè)救不了中國”，并給中央政府提了一系列救市建議。雖然這個觀點使我遭受了幾個月的“口誅筆伐”，但這條救市思路最終在2009年被當時的中央政府采納，當年商品房交易規(guī)模達到了7萬億以上，這還不包括數(shù)量巨大但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中未體現(xiàn)的農(nóng)村房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、城中村自建房等。

交易的恢復、價格的上漲，給中央政府帶來了巨大壓力，溫總理又認為打擊“投資投機需求”十分必要。在控制不住房價上漲的情況，2010年春天，中央政府推出了至今未徹底取消的限購限貸政策，市場面臨巨大壓力。我堅決反對實施這些違法也違反經(jīng)濟規(guī)律的政策，預感到這樣下去“請得了神送不了神”，可能給國民經(jīng)濟帶來災難，于是又做了一系列主題為“沒有房地產(chǎn)業(yè)保不住中國”的演講。我的觀點同樣引起軒然大波，《人民日報》、央視等帶頭對我大批特批。2012年4月27日《人民日報》還專門發(fā)表文章《不要低估調(diào)控決心救市只是傳言》，讓我等主張放松管制的學者死心，并警告“不論是購房者還是開發(fā)商”，都不要“對樓市調(diào)控政策的放松充滿期待。”

此前，面對不斷下滑的經(jīng)濟增長率，中央政府對房地產(chǎn)市場確實沒有救市想法，至少遲遲沒有推出有效的救市措施。我曾經(jīng)在“藩絲財智廳”里給藩絲們解釋過其中原因：

一是源于對經(jīng)濟規(guī)律特別是房地產(chǎn)市場規(guī)律和房地產(chǎn)行業(yè)地位的認識明顯不到位。我在給北大、清華、上海交大等房地產(chǎn)總裁班和廈大房地產(chǎn)EMBA上課時，每次都有系統(tǒng)論述，在前面的一些評論文章中也間接提到一些這方面的內(nèi)容；

二是源于對其他救市措施可能產(chǎn)生的效果的誤判。我在前面那些評論中多次提及政府在高鐵、地鐵、水利、水電、核電、公路、棚戶區(qū)改造等領(lǐng)域正在進行巨大的投資活動，但中央政府似乎不知道這些行業(yè)的拉動效應(yīng)很弱，因為沒想過這些行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)的差別；

三是鑒于溫總理時代大規(guī)模救市留下的產(chǎn)能過?，F(xiàn)實和輿論詬病，本屆中央政府不希望再回到“房地產(chǎn)業(yè)救中國”的道路上，讓大家重新議論“又走老路”。《人民日報》信誓旦旦地說“不要低估調(diào)控決心”，認為中央政府不可能救市，主要就是源于這條理由；

四是政治局和中央政府提出了新的發(fā)展思路——“調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生”，也降低了對經(jīng)濟增長速度的要求，不希望既有安排這么快就被打亂，否則會影響到執(zhí)政能力和政治形象評價。

但是，此前以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，輔以棚戶區(qū)改造為基本內(nèi)容的救市思路終于被證明效果有限，無法阻止經(jīng)濟增長速度的下滑。中央政府也終于認識到冷落房地產(chǎn)業(yè)是不對的，沒有房地產(chǎn)業(yè)確實保不住中國的經(jīng)濟增長。先是具有特殊身份背景的厲以寧先生轉(zhuǎn)變說法，釋放口風，接著看到了總理說法和政策的大轉(zhuǎn)身，然后是一系列政策的推出。

一些跟房地產(chǎn)業(yè)“中了仇”的媒體和個人很不情愿看到這一切，私下里仍然繼續(xù)唱衰，在網(wǎng)上可以看到大量這方面“證據(jù)”。但是，我想再跟《人民日報》唱個反調(diào)：不要低估救市的決心。不但中央層面還會有降準、降息等政策，各地政府也還會有連續(xù)政策推出。至于還有哪些具體的政策內(nèi)容，到“藩絲財智廳”里找我在3月份救市組合政策出臺前推送的文章《疑似房地產(chǎn)救市方案流出——“藩絲財智廳”驚現(xiàn)兩級救市政策匯總》，讀一讀吧！

三、不要高估救市的結(jié)果：沉重的代價已不可避免

既然我說不要低估政府救市的決心，后面還有連續(xù)政策，那么問題來了：救市是否會達到2009年那樣的滿意效果呢？

答案是否定的！盡管中央政府表態(tài)積極，各部委政策頻出，地方政府救市也賣力，甚至愿意掏錢收購開發(fā)商賣不掉的商品房，但仍難以達到理想救市效果——一、二線及少量三線城市交易量會上升，大部分樓盤的價格也會止跌，熱點區(qū)域甚至會繼續(xù)上升，但也有很多三、四線城市將長期處于“痛苦”狀態(tài)，個別城市的損失永遠無法挽回——這根本不是所謂“房地產(chǎn)泡沫”破滅，而主要是權(quán)力過度干預市場的代價！鄂爾多斯、溫州等個別城市的問題，則與城市功能發(fā)育不足、主導產(chǎn)業(yè)震蕩與衰退，及投機文化帶來的市場共振有關(guān)。

房地產(chǎn)業(yè)的高增長過程還沒有結(jié)束，但分化甚至分裂已成必然。我說不要高估救市的結(jié)果，是有原因的——

第一個原因當然是我說的“救晚了”——物理學上有個“加速度”(acceleration) 概念，是用來表征單位時間內(nèi)速度改變程度的矢量。如果某物體從坡上滾落，呈加速運動狀態(tài)，初期想阻擋它，所用力量較?。辉酵?，則所需力量越大。從今天我在基層所了解的經(jīng)濟增長狀況來看，這個代價實在太大——早一年救市，完全不會出現(xiàn)危機；早半年救市，衰退程度可控。具體表現(xiàn)在大部分三、四線城市的存貨和可預售的面積積壓比較嚴重，一些城市的高利貸崩盤，百姓鬧事，由此帶來很多企業(yè)的關(guān)、停和社會秩序的惡化。而面對這么大的商品房供應(yīng)及此前一些項目的債務(wù)危機甚至爛尾現(xiàn)實，讓百姓重拾信心、放心買房，實在是很難的事情；

第二個原因是政策還會出很多，但有些最有用的政策不會被立即起用。有些人記得我在“藩絲財智廳”里推送過一篇閱讀量很高的文章《樓市必須救，大廈不能傾——關(guān)于救市的“董氏藥方”》，文中我說過，只要采取我所說的五條思路（不只是五條措施，有的思路可以包含多條政策內(nèi)容），救樓市其實“易如反掌”。但問題是，我的有些建議不會被立即采納：（1）中央政府明確宣布在全國范圍內(nèi)取消限購限貸政策，尤其是一線城市的限購政策必須取消，買房貸款不受套數(shù)限制，只受還款能力限制；這樣一線城市交易量及價格大漲，必然對全國市場產(chǎn)生連鎖帶動效應(yīng)；（2）放緩棚戶區(qū)改造進程，先解決好去庫存問題，防止雪上加霜；（3）通過中央文件，重新承認房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導和先導產(chǎn)業(yè)地位，引導輿論，改變市場預期——當然我希望奇跡出現(xiàn)，這三條能被采納，那問題就好解決了。

第三個原因在于龐大的政體開支與不斷衰退的國民經(jīng)濟之間形成了沖突。中國的政治體制與西方國家完全不同，有龐大的公務(wù)員體系、龐大的黨務(wù)體系、龐大的事業(yè)單位要運轉(zhuǎn)，還有龐大的維穩(wěn)開支、龐大的軍費開支，以及較為普遍、嚴重的腐敗帶來的財政支出“滲漏”。這決定了財政收入不能下降。但目前“三駕馬車”都已經(jīng)處于“半熄火”狀態(tài)，國民經(jīng)濟似乎背不動現(xiàn)行“政體”。只要土地財政枯竭，政體運轉(zhuǎn)就受到威脅。而越賣地商品房供應(yīng)就越大，不賣地又不行，經(jīng)濟價值高的土地卻在減少——難題出現(xiàn)了！

第四個原因是救市的大環(huán)境不如過去。江河日下的房地產(chǎn)業(yè)地位與聲譽，落后的房地產(chǎn)學科教育，房地產(chǎn)問題的政治化、道德化、娛樂化、社會化傾向，對開發(fā)商妖魔化、暴力化的情緒表達，以及錯誤觀點泛濫并演化為主流認識和決策依據(jù)的客觀事實，都對這次救市及今后房地產(chǎn)業(yè)的健發(fā)展很不利的，而這些問題都具有長期性，在短期內(nèi)無法解決。另外《不動產(chǎn)登記條例》的出臺和反腐敗斗爭的深入推進，對市場交易的影響很大。意識形態(tài)和思想政治領(lǐng)域的新動向，都增加了市場恐慌情緒，使很多資金流向了海外房地產(chǎn)市場。

來源：洛德地產(chǎn)金融觀察，版權(quán)歸原作者所有。

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