導(dǎo)讀：有一個(gè)段子說(shuō)，過(guò)去24個(gè)月我們把各種救世良方挨個(gè)試驗(yàn)了一遍：從克林頓的高新產(chǎn)業(yè)大眾創(chuàng)新，到馬歇爾計(jì)劃，弗里德曼的貨幣供給，再到里根的供給測(cè)改革，然后是凱恩斯的政府刺激總需求，最后終于回到了中國(guó)特色的房地產(chǎn)拉動(dòng)上。然而，這一次房地產(chǎn)可能也救不起來(lái)了。

和一個(gè)炒房致富的朋友聊天

　　昨天，越女和一個(gè)朋友Z君聊天。他十幾年來(lái)，一直在炒房，在陜西二三環(huán)內(nèi)有數(shù)套房產(chǎn)。

　　其中，國(guó)貿(mào)的一套辦公房，每月有4萬(wàn)元的租金收入；而他自住的一套房子，也從200萬(wàn)元漲到了2000多萬(wàn)。

　　Z君自謙自己是趕上了好時(shí)候，在從前，沒(méi)有那么多理財(cái)?shù)那溃孔涌梢哉f(shuō)是唯一重要的投資品，而在央行不斷放水的背景下，大家只能借錢去買房、炒房，房?jī)r(jià)就這樣不斷的上漲。

　　他正是抓住了這個(gè)時(shí)機(jī)，通過(guò)不斷的貸款買賣房產(chǎn)，達(dá)到了財(cái)富自由的目標(biāo)。

　　但Z君也坦言，房產(chǎn)投資，現(xiàn)在基本走到了盡頭，價(jià)格門檻已經(jīng)太高，只能用來(lái)保值，無(wú)法再用來(lái)獲得巨額財(cái)富。

　　越女分享這個(gè)故事，是想說(shuō)，在當(dāng)下——

　　房子已經(jīng)不再是唯一重要的投資品了。

　　即使央行出臺(tái)了重磅政策，把買房的首付款降到了20%，未還完房貸再次買房的首付款降到了30%，如此盡心盡力的救市，也無(wú)法改變這一點(diǎn)。

　　現(xiàn)在，互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新，拉低了我們理財(cái)?shù)拈T檻，豐富了投資的種類，海外投資渠道的建立，也讓我們有機(jī)會(huì)分享全球的財(cái)富。

　　已經(jīng)有無(wú)數(shù)人，有錢人、有見(jiàn)識(shí)的人，把眼光從樓市移開，轉(zhuǎn)向了其他的理財(cái)產(chǎn)品。Z君也說(shuō)，他現(xiàn)在不再那么關(guān)注樓市，而是開始接觸保險(xiǎn)公司、私人財(cái)富公司，開始探索其他的理財(cái)渠道。

　　這對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，是更加健康的模式，但是對(duì)于已經(jīng)過(guò)于依賴樓市的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)痛苦的自愈過(guò)程。

　　今天，在央行再次降首付救市后，我的另一位朋友發(fā)出這樣一段話——

　　太原，恒大的房子，只要十萬(wàn)首付，中介就幫你辦好；平遙，只要3萬(wàn)首付款，立馬拎包入住。實(shí)際上，三四五線地方城市的首付早就松動(dòng)了。

　　關(guān)鍵的關(guān)鍵是，還是沒(méi)人買。

來(lái)源：越女讀財(cái)

作者：夏夏

洪灝：中國(guó)房地產(chǎn)大周期即將見(jiàn)頂

　　房地產(chǎn)大周期即將見(jiàn)頂；降低首付也無(wú)法刺激房地產(chǎn)投資：對(duì)無(wú)限購(gòu)的城市降低首付并不能逆轉(zhuǎn)中國(guó)的房地產(chǎn)周期進(jìn)入長(zhǎng)期下行的趨勢(shì)。一線城市房?jī)r(jià)漲幅很快就會(huì)放緩，而其它二、三、四線城市的漲幅將會(huì)反轉(zhuǎn)。經(jīng)過(guò)住房通脹和CPI調(diào)整后的實(shí)際利率已在年初達(dá)到了頂峰，并隨后開始快速下行。

　　接踵而來(lái)的是歷史的輪回——偉大的中國(guó)泡沫在6月破裂。以史為鑒，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期也最終將在股市泡沫破滅后半年左右見(jiàn)頂，(焦點(diǎn)圖表1和2)。盡管自2014年9月30日以來(lái)首付一直在下調(diào)，并激活了一線和部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)并沒(méi)有回暖。土地銷售和新開工面積的增長(zhǎng)持續(xù)回落。為什么房地產(chǎn)政策會(huì)在此刻失效？

　　讓我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算。我們的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在建的住宅面積為51億平方米。根據(jù)人口普查平均每戶2.97人估算，中國(guó)的14億人口相當(dāng)于約4億6千萬(wàn)戶家庭。假設(shè)中國(guó)的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買家將很容易地吸收所有的在建住宅面積。而且平均每戶的面積達(dá)到110平方米左右。

　　這個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算里，我們對(duì)住房擁有率和人均居住面積的假設(shè)相對(duì)于全球的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)都是非?？犊摹Ｎ覀兺瑫r(shí)還忽略了由于樓價(jià)高企而產(chǎn)生的租房和合居的需求。也就是說(shuō)，即使在我們樂(lè)觀的估計(jì)下，中國(guó)房地產(chǎn)供給在全國(guó)水平來(lái)看已經(jīng)飽和了。這就是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的極限。供給飽和過(guò)剩，加上高昂的價(jià)格的現(xiàn)象證明了中國(guó)房地產(chǎn)很難說(shuō)不是泡沫。

焦點(diǎn)圖表1：實(shí)際利率已經(jīng)快速下行，領(lǐng)先股市約6個(gè)月，領(lǐng)先房地產(chǎn)約12個(gè)月。

焦點(diǎn)圖表2：偉大的中國(guó)泡沫已在半年前破滅；下一個(gè)是樓市泡沫。

　　政策選擇的兩難；房地產(chǎn)泡沫是一個(gè)比人民幣貶值更大的風(fēng)險(xiǎn)；上證下行趨勢(shì)尚未完成：當(dāng)下，我們更關(guān)心的是在人民幣貶值，資本外流和貨幣寬松的環(huán)境下中國(guó)面臨的政策選擇，以及這些政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。在我于2014年3月17日發(fā)表的題為“人民幣貶值將刺破房地產(chǎn)泡沫”的報(bào)告里，我討論了中國(guó)央行把人民幣每日交易區(qū)間從1%到2%的顯著意義。

　　“央行突然宣布擴(kuò)大人民幣兌美元匯率浮動(dòng)幅度，每日波幅上限從1%擴(kuò)大至2%。這是一個(gè)歷史性時(shí)刻。市場(chǎng)對(duì)公告的解讀仍然大都集中在如何從擴(kuò)大匯率波動(dòng)演繹出日后的貨幣政策發(fā)展。然而，在從央行對(duì)媒體問(wèn)答稿件的字里行間，我們認(rèn)為央行這次的舉措背后對(duì)大類資產(chǎn)定價(jià)有更深層意義”。

　　我寫道?！叭嗣駧诺墓乐邓坪跻堰_(dá)到了一個(gè)長(zhǎng)期均衡點(diǎn)。值得注意的是，此說(shuō)法與中國(guó)生產(chǎn)力增長(zhǎng)速度已然見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)間吻合。假如我們的解讀是正確的，那么自2005年7月匯率改革以來(lái)所展開的人民幣升值趨勢(shì)終于將告一段落，人民幣的匯率定價(jià)從此以后將大致由市場(chǎng)主導(dǎo)?！?/p>

　　“假如人民幣升值的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，那么對(duì)于投資者長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)還有更多需要擔(dān)心的”。我續(xù)道。“一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家可通過(guò)廉價(jià)的匯率推動(dòng)出口，以增強(qiáng)外匯儲(chǔ)備。然后，國(guó)家可以開始讓貨幣升值，以便進(jìn)行大規(guī)模的資產(chǎn)價(jià)值重估。

　　一旦匯率升值至接近平衡點(diǎn)，資產(chǎn)價(jià)值重估將會(huì)停止。這些匯率調(diào)整的步驟反映出財(cái)富如何通過(guò)廉價(jià)的貨幣制度首先從國(guó)外生產(chǎn)商轉(zhuǎn)移至國(guó)內(nèi)生產(chǎn)商，然后通過(guò)資產(chǎn)重估轉(zhuǎn)移至上層階級(jí)，最終轉(zhuǎn)移至大部分人——資產(chǎn)泡沫的最終接捧者”。

　　“這個(gè)過(guò)程聽起來(lái)耳熟能詳。2005年7月，當(dāng)中國(guó)開始進(jìn)行人民幣升值，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備只有8000億美元，但現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字已增長(zhǎng)四倍至3.8萬(wàn)億美元。與此同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格已急升至泡沫水平。若以史為鑒，人民幣貶值將會(huì)是中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格上漲的強(qiáng)大阻力，這些資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)，而股票也將難以幸免?！?/p>

　　自我2014年3月發(fā)表報(bào)告之后，二線城市房地產(chǎn)價(jià)格一直無(wú)法上漲，而在三級(jí)城市已經(jīng)開始下降。如果房地產(chǎn)泡沫最終爆裂，那么它將會(huì)引起債務(wù)通縮潮。鑒于這種顯著風(fēng)險(xiǎn)，政策必然的選擇是繼續(xù)寬松貨幣政策以延長(zhǎng)甚至試圖逃避泡沫最終的宿命。與此同時(shí)，人民幣匯率將承壓。

　　因此，我認(rèn)為政策的選擇將是施行某種形式的資本管制，同時(shí)穩(wěn)定人民幣匯率并繼續(xù)貨幣寬松。目前，有報(bào)道稱使用銀聯(lián)買境外保險(xiǎn)每筆交易不能超過(guò)5000美元。但是，由于供給飽和過(guò)剩，房地產(chǎn)投資增速很難恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)放緩，而人民幣貶值的壓力將持續(xù)。

　　中國(guó)的外匯儲(chǔ)備將在匯率維穩(wěn)的過(guò)程中繼續(xù)消耗。盡管政策干預(yù)，房地產(chǎn)泡沫最終將無(wú)法逃脫如其他泡沫破滅的宿命。以史為鑒，相關(guān)的表征有可能在2017年更加顯而易見(jiàn)的。這是中國(guó)和全世界都必須警惕的風(fēng)險(xiǎn)。而上證未完的下行趨勢(shì)似乎早已山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓(焦點(diǎn)圖表3)。

　　焦點(diǎn)圖表3：上證下行趨勢(shì)尚未結(jié)束(這里顯示的是房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)和上證綜合指數(shù))

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