來源：號 ppp前線 深悅會 房產(chǎn)頭條 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 財(cái)經(jīng)早餐

前段時間廣東省醞釀取消商品房預(yù)售制，樓市風(fēng)聲鶴唳。

作為先行者，中山市最近推出的地塊全部都要求現(xiàn)售！

最近新推的競拍的地塊，統(tǒng)統(tǒng)都是不許預(yù)售的。

不過，中山那還只是新拍地塊，一切看上去很遙遠(yuǎn)，很多人猜測新政落地要到明年或者更長時間，誰知道才過半個月，有個城市就炸了，全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目正式亮相，引起了市場的強(qiáng)烈關(guān)注。

沒錯，又是深圳！

這座曾是小漁村的城市，不僅是內(nèi)地最先引進(jìn)商品房預(yù)售制度的城市，如今，在預(yù)售制度改革方面也率先打響了第一槍。

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現(xiàn)售試點(diǎn)，正式亮相

△全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府

據(jù)悉，龍華金茂府總建面約20萬平米，共建設(shè)有7棟超高層住宅，配套底層商業(yè)和幼兒園。項(xiàng)目包含155平-240平的4-5房，精裝修現(xiàn)樓。

作為備受矚目的全國首個現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，龍華金茂府項(xiàng)目上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

取消預(yù)售終于還是來了，開發(fā)商的日子更加艱難了

預(yù)售制這根從香港移植過來的杠桿，撬動了房地產(chǎn)二十年來高歌猛進(jìn)的歷史進(jìn)程，現(xiàn)在撤下這根杠桿，不止小房企要倒下一大批，有些大房企也逃不了厄運(yùn)。

開發(fā)商空手套白狼的本事，取經(jīng)于香港！

“當(dāng)時，不用什么本錢，就賺那么多錢，收錢收到自己都害怕。這樣賣下去，不知要賺多少錢！”

1954年，香港“土地爺”霍英東用100萬不到的本金，在一年時間里“蓋好”并出售了100余棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈，凈賺1000萬港元，連他自己都沒料到。

他這套四兩撥千斤的本事，歸功于他生平一得意之作——“賣樓花”。

賣樓花，也就是我們所說的預(yù)售期房！

開發(fā)商的資本金根本建不完整個工程，但借助于預(yù)售制，可以先拿到客戶們的錢，繼續(xù)開發(fā)！

高杠桿效應(yīng)刺激他們進(jìn)一步激進(jìn)拿地?cái)U(kuò)張，投機(jī)者輪番涌入炒樓花，再次助推了地價、房價的飆漲。

1994年，內(nèi)地引入了商品房預(yù)售制度，頒布《城市房地產(chǎn)管理法》。由此，內(nèi)地房企正式多了一條融資渠道，房地產(chǎn)大佬的好日子來了。

近十年來，在中國的各大富豪排行榜上，地產(chǎn)大佬占據(jù)最大席位，恒大的許家印，多次登上首富寶座。

取消預(yù)售制，就是在樓市來了一次釜底抽薪?，F(xiàn)售對房企資金的要求是成倍地增長！原本就準(zhǔn)備入冬的開發(fā)商更加雪上加霜了。

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隱患重重的預(yù)售制

敢于豪賭的，最后都賺得盆滿缽滿！

恒大和碧桂園，都是將杠桿加到極致的一方！也是獲利最大的一方！

2017年底，恒大總資產(chǎn)突破1.7萬億，中國有11個省份的GDP排在恒大之后，2018年，恒大半年凈利潤就突破500億，是中國最賺錢的民企，也只有寥寥幾家央企能跟它媲美！

這一切都得益于“空手套白狼”的賣樓花！

再疊加上高周轉(zhuǎn)，恒大和碧桂園就成了宇宙房企！

世界五百強(qiáng)里，有五家地產(chǎn)公司，全部來自中國！

這種極致的高杠桿和高周轉(zhuǎn)循環(huán)模式，產(chǎn)生了沒有預(yù)料到的后果——宏觀經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)“綁架”。

在廣東省下發(fā)的文件中，官方認(rèn)為預(yù)售制存在管理風(fēng)險、消費(fèi)風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險，具體而言：

一，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。一方面損害購房人切身利益，另一方面也給社會穩(wěn)定造成挑戰(zhàn)。

二，使違法違規(guī)銷售有機(jī)可乘，房地產(chǎn)市場亂象叢生。

三，交易不公平，以期房銷售的名義，將現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了社會。

四，房屋面積管理職能難以厘清，易產(chǎn)生行政風(fēng)險。

五，造成不平衡發(fā)展和低效率競爭，門檻的降低導(dǎo)致大量社會資金涌入炒房，也刺激房地產(chǎn)過度投資開發(fā)。

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現(xiàn)實(shí)的矛盾，質(zhì)量的問題

預(yù)售取消，買房就買現(xiàn)成的！

預(yù)售制一旦被扔進(jìn)歷史的垃圾堆里，房企的“高周轉(zhuǎn)模式”將徹底失效。

今日不同往時，過去我們搞這個制度，是為了緩解開發(fā)商的資金困境，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，但現(xiàn)在各個財(cái)大氣粗的開發(fā)商，還要玩著高周轉(zhuǎn)高杠桿的把戲，房產(chǎn)催生的巨額債務(wù)不僅綁架了購房者、綁架了銀行、更是綁架了整個宏觀經(jīng)濟(jì)！

取消預(yù)售制對房企的影響：一是會導(dǎo)致恒大、碧桂園和萬科等龍頭房企利潤下滑，二是對過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)貸和高周轉(zhuǎn)的企業(yè)傷害更大，三是會增加建房成本，加速行業(yè)淘汰。

很顯然，取消預(yù)售制，很多房企將面臨杠桿斷裂危機(jī)，不僅是中小房企，很多高杠桿的大房企也無法逃脫！

對于廣大有住房需求的消費(fèi)者來說，現(xiàn)售制是一個大利好。盡管從表面上看，期房似乎比現(xiàn)房在價格上有一定優(yōu)惠。

但從實(shí)際角度考慮，現(xiàn)房的房屋價格基本穩(wěn)定，不會像期房那樣出現(xiàn)大幅波動。此外，期房只能看到效果圖，實(shí)際房屋和效果圖可能差距不小。

最最重要的是，什么是現(xiàn)房？

擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。

現(xiàn)房基本可以滿足“拎包入住”的需求，即便是毛坯房，購房者只需要裝修好便可入住。省去了購房者對房產(chǎn)證漫長的等待時間，以及等待交房期間的租金支出。

所以說，總體而言，放眼當(dāng)下，預(yù)售制仍舊是房地產(chǎn)市場主流的銷售制度，輕易舍棄，勢必牽一發(fā)而動全身，引起地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)烈震動。

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破而后立

可以斷言，本輪樓市調(diào)整的大趨勢已經(jīng)確立！中國房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時代已經(jīng)過去了！

以前房企是瘋狂囤地高價賣出去，賺的盆滿缽滿；但現(xiàn)在，一邊是降價引發(fā)的密集維權(quán)，一邊是資金鏈巨大壓力，樓市寒冬一個也逃不掉！

我們的高房價，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價值。

現(xiàn)在一二線城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。

這也就是說：換到股市，就相當(dāng)于70倍的市盈率。

而現(xiàn)在，我大A股的平均市盈率也不過才14倍而已。

是時候改革了。

不破不立，雖然破了立了之后，可能立地成佛，也可能落地成魔。

無論如何，高漲的房價是以透支大多數(shù)普通年輕人的激情，消耗一個家庭六個錢包的生命力為代價的存在，這種透支未來幾十年的掙錢模式，的確不是長久之計(jì)。

目前畸形的房地產(chǎn)市場，需要改革，將資金趕到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上去，大家的收入才能增長，消費(fèi)能力才能提升，中國經(jīng)濟(jì)才能脫胎換骨。

路雖然漫長，但路的盡頭有曙光。