作者：一力、馬克

來源：房地產(chǎn)決策參考、搜狐財經(jīng)

一、從春運人口遷徙看哪些地方樓市危險了

一年一度的春運時節(jié)，是史上最大規(guī)模的人口遷徙，每年都有數(shù)以億計的國人在短短十?dāng)?shù)天內(nèi)從都市返鄉(xiāng)，再從農(nóng)村返回都市。

三十多年來，春運大軍從1億人次增長到今年的28億人次，如果按照一個人在春運中平均買4次票，乘4次車算，28億除以4，等于全國春運中有7億人口在流動。

通過百度一年一度的人口遷徙熱力圖，我們切身感受到了這場人口大遷徙的熱潮洶涌。

從遷徙圖上看，人口遷入城市最多的前五名分別是重慶、贛州、北京、玉林、阜陽；而人口遷出城市最多的前五名則是北京、上海、深圳、東莞、廣州。

按百分比看，每100個流出人口中，就有10個人從北京流出，8.9個人從上海流出，8.6個人從深圳流出，4.8個人從廣州流出。

這個數(shù)據(jù)說明什么問題？說明了人口依然呈現(xiàn)出從東部沿海地區(qū)向中西部地區(qū)，從北上廣深向內(nèi)陸二三線城市遷徙的趨勢，說明了北上廣深依舊是全國老百姓爭相涌入的地方，只有這樣，才會出現(xiàn)春節(jié)時大量的返鄉(xiāng)潮。

人口流入是決定一個城市房價走向的關(guān)鍵因素。人口往哪里流動，說明哪里的資源(包括貨幣)必然就越多，地區(qū)也越是繁榮，相應(yīng)的對房地產(chǎn)的需求必然就多。反過來，從人口返鄉(xiāng)潮看，中西部和東北城市的房地產(chǎn)的前景堪憂。重慶、江西贛州、安徽阜陽、廣西玉林、河南周口、江西上饒、湖南衡陽、河南信陽這些城市的樓市存在危險。大批人口的外出務(wù)工證明了政府資源并沒有投到所在城市。高鐵貫通全國以后，有沒帶動沿線地區(qū)的發(fā)展不好說，反而更加劇了人口向資源集中地區(qū)(北上廣深和省會)流動的趨勢。前不久出現(xiàn)的兩縣爭高鐵的新聞，背后的含義是，高鐵通了以后，更方便外出務(wù)工了。

值得一提的是東北和三亞，東北人口凈流出200萬，所以東北的房價整體不容樂觀。三亞這個城市比較特別，人口不多，樓盤非常多，美其名曰養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。但真去三亞考察一番，會發(fā)現(xiàn)那里盡是爛尾樓。而且這個城市還限購。許多東北人在三亞購房，也就是冬季過來住兩三個月，其余時間都空著。三亞人口僅70萬。有些夸張的說，走在三亞街頭，一半是東北人。

三亞的最大問題在于它只是一個旅游城市，只在亞龍灣和西部的海灘附近的地區(qū)有價值，在往里就是山區(qū)了，環(huán)境并不好。這個城市沒有其他產(chǎn)業(yè)和資源，所以不會有太多人選擇常住。雖然很多來三亞旅游的人都發(fā)朋友圈稱想一輩子住在這里，都是葉公好龍罷了。從百度人口遷徙圖上看，春節(jié)期間北上廣還有東北人都往三亞跑，像候鳥一樣，過完年就又回去了。三亞并不是一個人口凈流入的城市，所以三亞的樓市前景并不是太好。

二、從遷徙大數(shù)據(jù)揭開房價漲跌的人口密碼

最近一則新聞，日本2014年日本首都圈（東京都及周邊三縣）的流入減去流出的凈流入人口為109408人，比上年增長12884人，連續(xù)19年增加。

東京市區(qū)是日本凈流入人口最集中的地區(qū)，流入約7.3萬人，且主要是15歲至29歲的年輕人；農(nóng)村和小城鎮(zhèn)是人口流出最明顯的地區(qū)，全國有70%以上的村鎮(zhèn)為凈流出，其中有200多個村鎮(zhèn)的凈流出人口超過當(dāng)?shù)乜側(cè)丝诘?%。

日本總務(wù)省說，由于中小地方城市經(jīng)濟長期低迷不振，就業(yè)形勢嚴峻，而首都地區(qū)的經(jīng)濟恢復(fù)勢頭明顯好于地方中小城市，很多年輕人為了尋找適合自己的職業(yè)，紛紛從中小城市流入東京等大城市。為扭轉(zhuǎn)這種狀況，日本政府制定了經(jīng)濟成長戰(zhàn)略，努力“振興地方經(jīng)濟與增強地方活力”，倡導(dǎo)在東京的大企業(yè)將總部部分職能部門或者生產(chǎn)基地遷移到地方城市，并為此制定了非常優(yōu)惠的稅收政策，但尚未取得明顯的效果。

根據(jù)日本總務(wù)省公布的數(shù)據(jù)，截至2014年7月，日本空置房屋達到820萬戶，創(chuàng)歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%（七分之一）；空置數(shù)比2008年增加了63萬戶，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計，到2023年全日本將有20%的房屋空置。

但與此同時，占日本全國人口和經(jīng)濟總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。

這三地房價從2006年開始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內(nèi)，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。形成對比的是，從1992年地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價則連續(xù)22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。

日本的房價表現(xiàn)，與區(qū)域人口增減關(guān)系密切，以此足以管窺我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域前景。

如東京所示，人口凈流入可以作為一個地區(qū)房價前景重要的判斷指標(biāo)。2014年，《價值線》雜志選取了2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。

其中上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬。人口凈流入超過100萬的城市共有22個。

值得注意的是，目前中國房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市里面。除了北京、上海和深圳，廣州的人口凈流入也達到了461萬，廈門的人口凈流入雖然只有204萬，但常住人口與戶籍人口之比高達2.05比1。

可見，人口流入與房價漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。無流入或凈流出，房價上漲乏力。道理很淺顯，茲不贅述。

春節(jié)期間，騰訊公司根據(jù)每天100億次位置定位請求，生成了一個全國出行熱度圖，對中國春運人群出行情況進行了一次可視化的呈現(xiàn)，這個大數(shù)據(jù)遷徙圖，對房地產(chǎn)也很有說服力。

地圖顯示，春節(jié)期間，中國五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國范圍內(nèi)排行前五的出行熱門路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

這恰恰說明，五大遷出城市，正是中國人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向全球以及中國中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢風(fēng)起云涌、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區(qū)凈流入的樞紐。

因此，這里就涉及到一個人口流動和轉(zhuǎn)移最重要的概念——產(chǎn)業(yè)。房價漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出；而人口流入流出的密碼，則在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景以及由此決定的收入水平。

產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力，推動社會經(jīng)濟不斷向前發(fā)展。英國經(jīng)濟學(xué)家克拉克提出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展以第一次產(chǎn)業(yè)為主，向以第二次產(chǎn)業(yè)為主、繼而向以第三次產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)變，人均收入變化引起勞動力流動，進而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高層級演變。

產(chǎn)業(yè)升級在集聚大量人口的同時，亦為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國洛杉磯為例，其房價和紐約基本持平，且明顯高于芝加哥。1987年紐約房價為19萬美元/套，洛杉磯為13.1萬美元/套，而2013年紐約達50.8萬美元/套，洛杉磯達48.9萬美元/套，明顯高于芝加哥的18.6萬美元/套。這主要是由于洛杉磯所在的加利福尼亞州集中了美國主要高科技產(chǎn)業(yè)，如計算機、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業(yè)人口，房價趕超紐約，可見產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著影響一個地區(qū)的房價水平。

產(chǎn)業(yè)對房價的影響，主要通過三個方面：人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和收入。產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場增長空間越有限，房價上漲的后勁不足，房地產(chǎn)需求量多由本市居民支撐。

以我國深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產(chǎn)市場增長空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房價仍將保持上漲。

與深圳類似的還有北京、上海、杭州等服務(wù)業(yè)驅(qū)動型城市。

這類城市往往依托于金融、文化創(chuàng)意、物流、軟件互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)鏈而穩(wěn)步發(fā)展，吸納大量人口流入，房地產(chǎn)市場需求強勁。

相反，那些往往依托于自然資源的重工業(yè)驅(qū)動型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經(jīng)歷過工業(yè)化發(fā)展階段的短暫繁榮之后，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場增長空間有限，房價上漲的后勁明顯不足。

還有一類城市，就是一些新興工業(yè)驅(qū)動城市，比如蘇州、無錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產(chǎn)業(yè)鏈輻射、依托先進制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)吸納大量勞動力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進制造業(yè)，且呈現(xiàn)年輕化特征。催生的房地產(chǎn)市場需求空間大，人們支付水平高，房價上漲空間較大。

但是，目前一個重要的趨勢也不可忽視，就是隨著中國人口紅利迅速衰減，全球化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢明顯，美國制造業(yè)復(fù)興，中國大量制造業(yè)向東南亞等人力成本較低的區(qū)域轉(zhuǎn)移，將嚴重影響中國上述城市的發(fā)展。這類城市如果不能在產(chǎn)業(yè)升級的大潮中迅速把握機遇，其城市發(fā)展的命運將如同前述重工業(yè)驅(qū)動型城市，走向衰敗。

事實上，這種現(xiàn)象正在發(fā)生。東部地區(qū)大量新興工業(yè)驅(qū)動城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數(shù)都在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。

不惟廣東，事實上，自2011年起，原來流動人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現(xiàn)了斷崖式下滑。除了天津以外，京滬粵浙蘇五個經(jīng)濟強省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數(shù)據(jù)一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的1/4。

以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1 .89萬。而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增加了29.77萬、達990萬人。與杭州規(guī)模、實力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變化特征與杭州非常相似。

新興工業(yè)驅(qū)動城市人口流入的減少，表明原有產(chǎn)業(yè)規(guī)?；鲩L的高峰期已經(jīng)時過境遷，創(chuàng)新驅(qū)動增長的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業(yè)崗位。無疑，這是衰敗的前兆。

因為，產(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性。

起碼，上述三類城市還有產(chǎn)業(yè)布局。對于中國大多數(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的城市而言，在重復(fù)建設(shè)帶來的產(chǎn)業(yè)存量過剩、創(chuàng)新難上加難的背景下，數(shù)量型的招商引資也十分困難，更談不上升級產(chǎn)業(yè)的引入，吸引不了高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人群、服務(wù)業(yè)人群，人口幾乎沒有凈流入，或者流入數(shù)量杯水車薪，而書記、市長在任內(nèi)拼命賣地，在這樣的城市買房，如果是出于投資而非自住，后果一定是不言而喻的了。

分化，是未來10年中國城市的母題，也是中國房地產(chǎn)市場、中國房價漲跌的主題。

“哪些事件，會登上中國的頭條？”美國《外交政策》雜志對的中國做出新預(yù)測，其中包括一條：農(nóng)村人口不再強烈渴望涌入大城市。

這明顯是扯蛋。如果聽它的，你就慘了。

和小日本的大東京一樣，即使中國人口政策沒有本質(zhì)的調(diào)整，人口增幅減緩的趨勢不發(fā)生變化，京滬粵三大城市群，以及自然條件優(yōu)越、經(jīng)濟發(fā)達的南方區(qū)域中心城市，房價增長，還是一個短時期內(nèi)難以被撤下的“頭條”。

來源：明源地產(chǎn)研究院

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