作者：周其仁

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授

東京是一個(gè)現(xiàn)代大都會(huì)，但東京不是哪里都現(xiàn)代，1986年前后，東京的一些街區(qū)看上去也是陳舊、亂糟糟的。東京沒(méi)有采取全城大拆大建，而是在某些點(diǎn)位上進(jìn)行城市更新，一小塊一小塊來(lái)，然后累積出的一小塊一小塊地，叫“都更”——都市更新。五年一看、十年一看，這里就發(fā)生了變化，這個(gè)街區(qū)就是很有名的六本木。

當(dāng)時(shí)有一個(gè)民營(yíng)企業(yè)家對(duì)城市改造有意愿，他想在街區(qū)修建充滿魅力的文化都市，建一個(gè)立體城市花園。日本是土地私有制，這塊地面積上有400個(gè)土地所有者，為了說(shuō)服這400個(gè)人，這位企業(yè)家花了14年時(shí)間和他們溝通。他領(lǐng)著他的隊(duì)伍每天去給土地所有者深度鞠躬，討論這個(gè)街區(qū)要不要改造，最后約定將來(lái)開(kāi)發(fā)的收益可以在某種程度上由原來(lái)的業(yè)主享有。接下來(lái)他們還要跟東京都的城市規(guī)劃部門協(xié)調(diào)，因?yàn)樗臉?gòu)想和原來(lái)的城市規(guī)劃不一致。

從這個(gè)企業(yè)家提出構(gòu)想，用了14年的努力再加上3年的開(kāi)發(fā)時(shí)間，到2003年的時(shí)候，六本木就開(kāi)發(fā)出來(lái)了，最高的樓是一個(gè)高層建筑，上面可以俯瞰整個(gè)東京，底樓設(shè)計(jì)有花園和小橋流水還有住宅。這里有800戶人家、2000人口住在這塊土地上，這就是錯(cuò)落有致的商業(yè)文化。

這個(gè)樓我們?nèi)ミ^(guò)的人都會(huì)印象深刻，因?yàn)檫@塊地并不是一個(gè)天然的土地，而是架在高速公路上的人造地基，有3400平方米的面積。因?yàn)槿毡镜缆贩ㄒ?guī)定，公共道路上空是不能有上蓋建筑的。他們和規(guī)劃當(dāng)局做了很多溝通，最終說(shuō)服了規(guī)劃當(dāng)局對(duì)法律做出了新的解釋，當(dāng)然，增加的這塊空間還是屬于東京市民，屬于公共空間。

這個(gè)大樓還有一個(gè)演藝中心，這也是我下面要討論的，為什么我們現(xiàn)在演出劇市場(chǎng)上不來(lái)？如果我們下了班再看演出，坐什么車去、怎么下來(lái)、怎么停車都是問(wèn)題，無(wú)疑看演出的需求量就下去了。再看這個(gè)建筑，它把很多演藝場(chǎng)所放在地鐵車站上，人們出了地鐵站就可以看戲，里面有很多不同種類的演藝場(chǎng)所。更了不起的是演藝廳樓頂還有一個(gè)空中立體城市花園，花園中間還有一塊水稻田，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為水稻是文化的根兒，所以每年水稻成熟之際，這位企業(yè)家都會(huì)領(lǐng)著住地的小孩子們割水稻。

這個(gè)項(xiàng)目改造了17年。它在城市中心離皇宮不太遠(yuǎn)的地方形成了一個(gè)交通樞紐，完成了城市更新計(jì)劃，變成了東京的一個(gè)新地標(biāo)。

現(xiàn)在每年有4000萬(wàn)人到這塊11.2公頃的土地上訪問(wèn)、參觀、購(gòu)物、看演出，形成了一種新的城市形態(tài)?，F(xiàn)在大概平均一天10萬(wàn)人，周末會(huì)有20萬(wàn)人到50萬(wàn)人，這成了東京的一個(gè)景觀。而這塊地的面積是多少？不到10萬(wàn)平方米，建筑面積是76萬(wàn)平方米。聽(tīng)起來(lái)容積率非常高，可是現(xiàn)場(chǎng)去過(guò)的朋友都知道，它不會(huì)讓人有壓迫感，而是把疏密處理地很好，表明人類在城市建設(shè)方面其實(shí)是有很多發(fā)展空間的。

我和杜平2010年訪問(wèn)東京的時(shí)候看到，受六本木改造成功的影響，這里也進(jìn)行了都市改造，叫做“都心”，就是城市中心地區(qū)的改造，跟我們這里上一程的城市規(guī)劃路線是相反的。我們是不斷地往大攤、往外擴(kuò)，一個(gè)新區(qū)一下子就跳出去30公里，最后兜來(lái)兜去再往回走，增加城市中心地帶的活力。

我們今年再去看到，這里已經(jīng)出了23區(qū)，是其中一個(gè)獨(dú)立市，叫做吉祥寺。這個(gè)地段是很好的，因?yàn)橛锌礄鸦ǖ墓珗@，原來(lái)是皇家公園，后來(lái)向平民開(kāi)放，周邊的地產(chǎn)也非常具有吸引力，價(jià)格非常高。日本房產(chǎn)泡沫破滅以后，其他地方的房?jī)r(jià)下去了，而這個(gè)地方的房?jī)r(jià)還是穩(wěn)升，要排號(hào)才能買到這里的房子。它的經(jīng)驗(yàn)是什么？就是把很多城市設(shè)施和車站緊緊攏到一起，一條是日本很有名的日鐵，還有一條就是八王子鐵路公司。

我們的鐵路包括高鐵，很多車站都是遠(yuǎn)離城外，不在城里。我們是條塊分割，鐵路是鐵路，城市是城市，國(guó)務(wù)院給錢就給你修里程，給你報(bào)有多少客流量。這個(gè)沒(méi)有什么錯(cuò)，所以車站修得遠(yuǎn)，因?yàn)榈貎r(jià)便宜，不會(huì)修到城市中間來(lái)。因此對(duì)坐交通的人來(lái)說(shuō)，“北京到天津是29分鐘”實(shí)際上是指北京南站到天津東站29分鐘，而不是北京到天津29分鐘。我們的鐵路沒(méi)有修到城市當(dāng)中去，沒(méi)有把鐵路的利益和城市的利益攏到一起，而日鐵是攏到一起的。它的鐵路是兩邊打通的，不影響城市的活力。他們也有一個(gè)理論叫“車站城市理論”，就是通過(guò)有軌交通來(lái)集散城市的人口，增強(qiáng)城市的承載力，增加居民的便利性。

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