一、高鐵站選址目前都存在哪些不足？

上面雖然說了高鐵所帶來的相關(guān)利好，但同時也存在很多不足。

例如：貴陽東站作為貴陽北站高鐵線路的分流車站，在2017年年底正式開通。由于車站距離市中心較遠，基礎(chǔ)配套設(shè)施目前仍不完善，給不少旅客的出行帶來不便。

在貴陽工作的王女士家住在遵義，經(jīng)常在兩地間往返，開通的渝貴鐵路本該方便她的出行，但卻因為要去貴陽東站乘車，讓她哭笑不得。她介紹，貴陽東站特別遠，距離老城區(qū)20公里以上。坐高鐵半小時就到達貴陽，但是從貴陽東站到市區(qū)要花兩小時。而且貴陽東站禁止網(wǎng)約車進入，只能打出租車，但出租車師傅一般不愿意去那里。所以王女士回家一般選擇老牌火車站——選擇貴陽站，或者貴陽北站，絕對不去貴陽東站。她說，坐高鐵很方便，然而從高鐵站到市區(qū)花的時間比坐高鐵還要長，有點得不償失。

再例如：正在建設(shè)中的南陽臥龍高鐵站也面臨同樣的問題。南陽臥龍高鐵站位于河南省南陽市宛城區(qū)茶庵鄉(xiāng)洪營自然村，站區(qū)距市核心地區(qū)（南陽市民服務(wù)中心）直線距離有10多公里，需要一個多小時才能到達。許多當(dāng)?shù)厥忻衿谂胃哞F建成的同時，也開始擔(dān)憂起高鐵建成后能否方便出行。不少遠在城郊的高鐵站周邊紛紛涌現(xiàn)“高鐵新城”。不過，即便有高鐵站點，但因為新城地處偏遠，就業(yè)、服務(wù)等資源都比較匱乏，開盤后市場購買力明顯不足。

二、為何會導(dǎo)致目前高鐵站存在這些問題呢？

一方面是因為選址如果選在郊區(qū)、新城，有助于建設(shè)新城、價值提升，地方政府可以在新區(qū)開發(fā)中獲得更多增值收益；另一方面是征地拆遷成本較低，所以歷史上很多高鐵站都會選擇在郊區(qū)建設(shè)，這符合目前中國發(fā)展階段和格局。所以高鐵站選址偏遠更多主要還是出于經(jīng)濟和發(fā)展的考慮。

那么也許有人會有疑問了，那高鐵站到底該如何選址呢？

對于這個問題我們認為，還是應(yīng)該要因城而異，在實際操作中，要因地制宜。對于成熟的大都市，如北上廣深，要盡量把高鐵站選擇在建成區(qū)，方便老百姓出行，實際上也是這樣操作的；而對于新發(fā)展的城市、空間較大的城市，如果出于對建新城的考慮，在城市相對邊緣區(qū)域建高鐵車站是比較經(jīng)濟的做法。在現(xiàn)實中，二者相協(xié)調(diào)的情況較多，即一方面要建一個距離城市不遠的車站，另一方面也需要通過軌道交通等公共交通的發(fā)展來實現(xiàn)有效銜接。

為了推進高鐵車站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)，文件也給出了指導(dǎo)意見：高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)要落實最嚴(yán)格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。有關(guān)城市要綜合考慮人口集聚規(guī)模和吸納就業(yè)情況，按照城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量相掛鉤要求，合理確定高鐵車站周邊用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及土地開發(fā)和供應(yīng)時序，堅決防控單純房地產(chǎn)化傾向。要實現(xiàn)高鐵建設(shè)的經(jīng)濟、可行，高鐵開發(fā)不能成為土地炒作行為。從這一點看，“指導(dǎo)意見”很好，但還是需要從規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)方面進行嚴(yán)格審查。

三、為什么這份文件對高鐵站建設(shè)以及高鐵房的影響深遠呢？

1、2017年全國鐵路固定資產(chǎn)投資完成8010億元，投產(chǎn)新線3038公里，其中高速鐵路2182公里。全國鐵路營業(yè)里程達到12.7萬公里，比上年增長2.4%，其中，高速鐵路營業(yè)里程達到2.5萬公里，惠及180余個地級市，370余個縣級城市。2017年，中國高鐵動車組累計旅客發(fā)送量從去年的50億增加到70多億，相當(dāng)于世界人口的總和！平均每天乘坐高鐵出行的人數(shù)超過400萬，單日最高人數(shù)則接近800萬！

2、2016年7月，國家發(fā)展改革委、交通運輸部、中國鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布了《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》，勾畫了新時期“八縱八橫”高速鐵路網(wǎng)的宏大藍圖。

高鐵不僅可以帶動區(qū)域中心城市的資源要素擴張，盤活以前無法輻射到的市場，還能帶動一批有戰(zhàn)略布點和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求的企業(yè)，推動了城市產(chǎn)業(yè)功能的重新布局。高鐵新城也同樣吸引了大批房地產(chǎn)的投資者，希望在這個“高鐵紅利”時代，分得一杯羹。

然而作為炒房者，一個人暴富的背后是更多的人被房子所裹挾，艱難前行的同時還要擔(dān)負巨大的債務(wù)危機！最后可憐的其實當(dāng)?shù)匕傩眨绰訆Z的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個青年家庭一生的財務(wù)支出，更讓人熱衷于投機，而不是發(fā)展實業(yè)。

從這里就可以看出，這份文件的出臺對于中國高鐵站的建設(shè)以及很多老百姓關(guān)心的高鐵周邊房價是否會上漲給出了一個定心丸。而對于投機炒房者要注意了，為什么連高鐵房這樣在整個中國房地產(chǎn)市場大蛋糕中相對占比不是很起眼的一個點上，政府都要格外注意嚴(yán)控？因為高鐵所能覆蓋的區(qū)域及面積廣影響范圍大，如果高鐵建設(shè)或者是高鐵房效應(yīng)控制不好，那么對于中國本來就已經(jīng)過度“火熱”的房地產(chǎn)市場無疑是火上澆油。所以對于高鐵單純的房地產(chǎn)化的局面控制顯得尤為重要。

四、鐵總旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來如何？

2017年，中國鐵路總公司在經(jīng)營范圍加上了“鐵路土地綜合開發(fā)利用，房地產(chǎn)開發(fā)，銷售商品房”等內(nèi)容，開始布局高鐵新城，擁有3億平米的可開發(fā)土地儲備。這一數(shù)字超過目前房企土地儲備量最高的中國恒大(2.76億平方米)，位居全球第一。曾有鐵總內(nèi)部人士透露：“此前鐵路局系統(tǒng)基本沒有參與過房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)經(jīng)驗上有所欠缺，但假以時日，全方位投入房地產(chǎn)市場，那對整個行業(yè)的沖擊，難以估量?！?br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" />

在《重磅！萬億鐵路局進軍房地產(chǎn)，3億平米土地儲備世界第一！百座高鐵新城碾壓地產(chǎn)商！》一文中，大家驚呼這個房企巨無霸進入后，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，特別是高鐵新城業(yè)務(wù)會帶來怎樣的影響，是會讓房價繼續(xù)高漲收割紅利，還是會以身作則為老百姓及剛需房用戶某福利，當(dāng)時大家都還惴惴不安。而如今中國鐵總站在這份聲明的背后給出了一個明確的答案，同時考慮到鐵總的深厚背景，這次的聲明必然也是國家意志的體現(xiàn)，所以從這里也看出國家嚴(yán)控房價的決心。

五、關(guān)于債務(wù)問題

“指導(dǎo)意見”還特別提到，地方應(yīng)堅決遏制隱性債務(wù)增量，列入地方政府債務(wù)風(fēng)險預(yù)警范圍的高風(fēng)險地區(qū)原則上不得舉債搞建設(shè)。關(guān)于債務(wù)問題在之前《市場不是永遠吃不飽的貪吃蛇：建筑業(yè)市場需求總量的臨界點正在到來，2018不會有更高的總量！》一文中都提到了關(guān)于地方政府債務(wù)問題的嚴(yán)峻性。包括近期多部委對PPP項目的多面態(tài)度，比如《嚴(yán)控央企參與，鼓勵民資入局，2份重要文件詮釋了中央政府對PPP項目的態(tài)度！》等，都是國家對政府債務(wù)控制的相關(guān)手段。只不過此次對高鐵站的指導(dǎo)意見相當(dāng)于是一個點，但是從整個面來說，前后還是統(tǒng)一的。

其次雖然在《重磅！16省市工程建設(shè)項目審批迎來重大改革，審批時間壓減一半以上！》一文中說了，面對嚴(yán)峻的外部形勢，2008年強剌激、寬貨幣的老路又走不了，中國經(jīng)濟該往何處去呢？當(dāng)然主要還是基建托底、民間投資和消費再啟動。這里說的基建托底并不意味著以后的開發(fā)模式還是像08年那樣的普遍“撒幣”的模式，而是會開啟“精打細算”的模式，這是需要大家著重注意的地方。所以這也意味著以前高鐵項目審批不管三七二十一“大干快上”的局面以后不會有了。