來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院，作者：王恒嘉，版權(quán)歸原作者所有。

日前，明源地產(chǎn)研究院在深圳舉辦了“營(yíng)改增”研討會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)火爆，數(shù)百位房企財(cái)務(wù)總參加了這次活動(dòng)。會(huì)上，國(guó)內(nèi)著名稅務(wù)專(zhuān)家張偉分享了他從權(quán)威渠道得到的各種消息，以及應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的獨(dú)特技巧。會(huì)后，明源君獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)了張偉老師，張偉老師提供了一種與現(xiàn)在的日常交易無(wú)關(guān)，卻可以合法取得大量進(jìn)項(xiàng)抵扣的辦法……干貨多多，請(qǐng)聽(tīng)明源君一一道來(lái)。

?理解營(yíng)改增的本質(zhì)有助于判斷

理解增值稅的本質(zhì)，有助于幫助大家判斷哪些政策是可能出臺(tái)的，哪些政策是不能出臺(tái)的，而不至于偏聽(tīng)偏信，也不至于去進(jìn)行毫無(wú)用處的努力。

馬克思《資本論》中著名的公式：商品價(jià)值=C+V+M，即商品價(jià)值 = 不變資本+可變資本+剩余價(jià)值。其中c表示的是生產(chǎn)資料價(jià)值，v表示的是勞動(dòng)力的價(jià)值，m表示的是剩余價(jià)值。規(guī)范的增值稅就是對(duì)“V+M”征收增值稅。

張偉認(rèn)為增值稅按照固定資產(chǎn)的抵扣方法分為以下三類(lèi)：1.不允許固定資產(chǎn)抵扣：生產(chǎn)型增值稅；2.允許固定資產(chǎn)一次性抵扣：消費(fèi)型增值稅；3.固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。

2009年，深陷金融危機(jī)的上一屆政府，啟動(dòng)了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M(fèi)型增值稅的改革，即：允許固定資產(chǎn)一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。從2012年在上海試點(diǎn)，開(kāi)始了營(yíng)改增大潮。目前經(jīng)過(guò)四輪營(yíng)改增的推進(jìn)，已經(jīng)有“三加七”的行業(yè)納入營(yíng)改增范圍。

而之前還沒(méi)有納入營(yíng)改增范圍的金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)，所以說(shuō)營(yíng)改增是房地產(chǎn)企業(yè)生死線(xiàn)并不為過(guò)。

根據(jù)相關(guān)原理幾乎肯定不能抵扣的部分包括：1、職工薪酬；2、政府規(guī)費(fèi)；3、稅金；4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)；5、毛利；6、無(wú)專(zhuān)用票的。

?房地產(chǎn)營(yíng)改增的時(shí)間：年內(nèi)肯定出臺(tái)，最大可能是10月！

《求是》雜志2014年刊登李克強(qiáng)總理文章《關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革的若干問(wèn)題》。李克強(qiáng)表示，系統(tǒng)考慮，營(yíng)改增還有“五步曲”：第一，2014年繼續(xù)實(shí)行營(yíng)改增擴(kuò)大范圍；第二步，基本實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增全覆蓋；第三步，進(jìn)一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實(shí)行增值稅立法。請(qǐng)注意，李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)2015“全覆蓋”。

財(cái)政部部長(zhǎng)長(zhǎng)樓繼偉兩會(huì)期間稱(chēng)“今年，按照計(jì)劃應(yīng)該完成‘營(yíng)改增’的改革，也就是把生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅?！?/span>

“按照收入中性的原則，應(yīng)當(dāng)是稅率都要提高一點(diǎn)，才能使得總收入不下降，因?yàn)榇蠹叶际芤媪恕５?，在?jīng)濟(jì)的下行期間，我們也不能夠完全這樣做，因此設(shè)計(jì)起來(lái)很麻煩……現(xiàn)在正在做這個(gè)方案，很難的一個(gè)方案，是“營(yíng)改增”最難的一步，也是我們今年要出臺(tái)的。因?yàn)楹茈y，我不敢跟你說(shuō)哪天能出來(lái)，反正今年得出來(lái)?！?/span>

也就是說(shuō)，營(yíng)改增肯定會(huì)在內(nèi)全面落地。而根據(jù)張偉所知道的內(nèi)部消息，最大可能是在10月。

內(nèi)部消息稱(chēng)，正在修訂報(bào)送中政策目前可能如下，但仍有大變動(dòng)的可能：

?稅率: 金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適11%稅率，均適用一般計(jì)稅方法。出口服務(wù): 對(duì)出口服務(wù)實(shí)行零稅率或免稅政策。

明源君認(rèn)為，房企最大的兩塊成本支出是地價(jià)和融資成本，因此大家最關(guān)心的是借款利息、土地，能否進(jìn)行抵扣。而據(jù)張偉目前得到的消息是暫不允許抵扣借款利息進(jìn)項(xiàng)稅；更有說(shuō)法指土地不允許抵扣的聲音占了上風(fēng)，這將是房企不能承受之重?。◤垈ブv這個(gè)的時(shí)候明源君聽(tīng)到現(xiàn)場(chǎng)一片哀嘆?。。?/span>

張偉認(rèn)為，如果最終出臺(tái)的政策，地價(jià)可以抵扣，將可能有以下幾種方案：1、土地部門(mén)作為增值稅納稅人，例如1.11億元的地價(jià)，增值稅按照11%分離后，銷(xiāo)售價(jià)格1億元，0.11億元由開(kāi)發(fā)企業(yè)抵扣。在地價(jià)不變的情況下，實(shí)際上是地方政府讓利了。但是土地價(jià)格是否上漲，則是開(kāi)發(fā)商與地方政府的博弈；

土地比照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票，在招拍掛土地免稅的基礎(chǔ)上實(shí)行按照11%比例核定抵扣。這種做法可能會(huì)有空轉(zhuǎn)的情況，收取土地出讓金并抵扣后，通過(guò)政府獎(jiǎng)勵(lì)的方式進(jìn)行返還，從而侵蝕稅基；3、無(wú)論是土地部門(mén)作為增值稅納稅人，還是由開(kāi)發(fā)商核定抵扣，核定抵扣率定為6%。

?新增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作為留抵稅額，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

上文已經(jīng)提到，允許固定資產(chǎn)一次性抵扣的是消費(fèi)型增值稅；固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣的是收入型增值稅。也就是我國(guó)以后將是消費(fèi)型和收入型增值稅并存。

?出臺(tái)政策的思路和過(guò)程

而上述規(guī)定出臺(tái)的過(guò)程，張偉作了如下分析（因?yàn)殚L(zhǎng)期在稅務(wù)部門(mén)工作，張偉的分析有助于大家理解政策出臺(tái)的過(guò)程和影響政策的關(guān)鍵因素。明源君覺(jué)得，大家自己也可以根據(jù)這個(gè)思路進(jìn)行一些分析）：

立法者面對(duì)營(yíng)改增至少有三個(gè)難題： (一)經(jīng)過(guò)測(cè)算，不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增減稅效應(yīng)過(guò)大。幾乎幾千億元的減稅，在經(jīng)濟(jì)下行通道時(shí)期，減稅效應(yīng)過(guò)大，財(cái)政難以承受。 (二)"冰火兩重天"。住宅開(kāi)發(fā)商下游作為終端消費(fèi)者，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，而建筑企業(yè)增稅基本是定局的，其增加的稅負(fù)必然向后傳導(dǎo)，住宅開(kāi)發(fā)商兩邊不靠，稅負(fù)可能會(huì)有所上升。而商業(yè)地產(chǎn)，由于下游能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，減稅額度大的驚人。總體看，不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增減稅力度很大，但卻是冰火兩重天。

為了解決減稅過(guò)大的問(wèn)題，原來(lái)的思維無(wú)外乎兩個(gè)方面：

嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)，比如采取土地抵扣率降低或不允許抵扣等方法。但是這種方式，一巴掌打下去，住宅與商業(yè)地產(chǎn)一塊打，影響民生！

干脆不允許購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)抵扣，同時(shí)給予較為寬松的土地抵扣政策。這樣做，倒是不影響住宅，因?yàn)樽≌揪筒荒艿挚?。但是，一刀切不允許購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)抵扣，減稅過(guò)大問(wèn)題解決了，政策紅利也幾乎消失殆盡。已經(jīng)有一個(gè)借款利息不允許下游抵扣了，不動(dòng)產(chǎn)再不允許抵扣，增值稅鏈條傳導(dǎo)機(jī)制受到了極大破壞，更不是好方案。

想來(lái)想去，左右為難，而目前的方案有"柳暗花明又一村"之感：

允許下游抵扣，但是每年抵扣5%，減稅效應(yīng)大大遞延，每年5、6百億元的減稅效應(yīng)，財(cái)政可以支撐，政府滿(mǎn)意了;由于解決了減稅效應(yīng)過(guò)大的問(wèn)題，對(duì)于土地等抵扣項(xiàng)政策可以適當(dāng)從寬，開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)意了;而購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)用于抵扣的下游，畢竟是允許100%抵扣，雖然分期抵扣，優(yōu)惠力度大大降低，還是比營(yíng)業(yè)稅時(shí)代強(qiáng)得多，下游客戶(hù)也可以滿(mǎn)意。這樣從理論上來(lái)說(shuō)，幾個(gè)方面都可以滿(mǎn)意，至少不是強(qiáng)烈不滿(mǎn)了。應(yīng)當(dāng)是較好的制度設(shè)計(jì)。

購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)的企業(yè)多年繳不到稅的問(wèn)題也迎刃而解了。例如，由于購(gòu)買(mǎi)一座大樓，商場(chǎng)居然4、5年不繳稅，由于購(gòu)買(mǎi)廠(chǎng)房，工廠(chǎng)4、5年不交稅，你讓本屆政府情何以堪？每年讓你按照折舊額抵扣，有減稅，但是也不至于繳不到稅，也算皆大歡喜。

自己建造大樓自己出租的企業(yè)怎么辦呢？難道是先視同銷(xiāo)售全額繳納增值稅，然后再自己按照20年抵扣么？可是企業(yè)缺乏納稅必要資金??！諸多征管難題，將會(huì)考驗(yàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)，收入型增值稅，征管難度將相當(dāng)高！

改革是利益的重新組合，牽一發(fā)而動(dòng)全身，幾家歡樂(lè)幾家愁：既要考慮稅制原理，體現(xiàn)營(yíng)改增改革初衷;又要顧及各行各業(yè)的利益不能波動(dòng)太大，做到平穩(wěn)過(guò)渡;最重要的是必須保證財(cái)政能夠承受減稅金額。三個(gè)方面都理順了，營(yíng)改增這艘大船方能破浪前行！

而對(duì)于各方都很關(guān)心的存量房問(wèn)題，張偉認(rèn)為粗暴過(guò)度的可能性不大，比較大的可能性是有一個(gè)過(guò)度政策，其中簡(jiǎn)易征收5%的可能性最大。也有可能繼續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅。最終會(huì)劃定一個(gè)線(xiàn)，新房新辦法老房老辦法，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，怎么認(rèn)定“新”、“老”，將考驗(yàn)稅務(wù)部門(mén)的能力和智慧。

明源君之前曾在《營(yíng)改增秘籍，地產(chǎn)大佬2015學(xué)不會(huì)就下課》一文中給出9個(gè)日常管理的建議，讓房企取得盡可能多的專(zhuān)用票： 1、和具備正規(guī)資質(zhì)的企業(yè)合作。2、增加面對(duì)企業(yè)客戶(hù)的銷(xiāo)售，增加商業(yè)地方投資。3、提高精裝修房銷(xiāo)售比例。4、提升企業(yè)內(nèi)控水平。5、做好增值稅發(fā)票的收集和申報(bào)工作的時(shí)間控制。6、項(xiàng)目對(duì)外經(jīng)營(yíng)做好核算。7、合同要對(duì)增值稅發(fā)票有專(zhuān)門(mén)約定。8、所有對(duì)外交易合同要全部以企業(yè)名稱(chēng)對(duì)外簽訂。9、加強(qiáng)對(duì)承包人和分公司的管理。（了解該文章詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)文末“”）。

而張偉老師提出了一些嶄新的角度，和大神級(jí)的解決方案：

?要重利潤(rùn)輕收入，注意進(jìn)銷(xiāo)項(xiàng)彼此之間的配比

在營(yíng)業(yè)稅條件下，銷(xiāo)售回款100萬(wàn)，銷(xiāo)售收入也是100萬(wàn)，而營(yíng)改增后，銷(xiāo)售回款100萬(wàn)，銷(xiāo)售收入等于100/（1+11%）=90.09。也就是說(shuō)，相同回款的情況下，賬面上的銷(xiāo)售收入將下降9.91%！

也就是說(shuō)，在相同回款的情況下，收入會(huì)下降。所以：

（1）如果是上市公司，要在發(fā)布公告時(shí)詳細(xì)解釋?zhuān)f(shuō)明銷(xiāo)售收入下降或增速放緩的營(yíng)改增原因；

（2）企業(yè)內(nèi)進(jìn)行考評(píng)時(shí)，同營(yíng)改增前比較銷(xiāo)售收入業(yè)績(jī)，要換算，不能直接比較。

營(yíng)業(yè)稅階段，銷(xiāo)售回款100萬(wàn)，支付價(jià)款80萬(wàn)，銷(xiāo)售成本為80萬(wàn)，稅金5萬(wàn)，利潤(rùn)為15萬(wàn)，而增值稅階段，銷(xiāo)售收入如上所述為90.09，如果要保持15萬(wàn)利潤(rùn)，則繳納稅金仍為5萬(wàn)，也就意味著：

當(dāng)“銷(xiāo)售回款”與“支付價(jià)款”一致的情況下，至少需要取得4.91萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)稅額，則利潤(rùn)與營(yíng)改增前保持不變。換算為11%的稅率，即：100萬(wàn)的銷(xiāo)售回款，在購(gòu)買(mǎi)成本不變情況下至少44.64萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)金額取得專(zhuān)用發(fā)票。

而由于營(yíng)改增動(dòng)了所有行業(yè)的奶酪，因此銷(xiāo)售回款與支付價(jià)款都可能發(fā)生聯(lián)動(dòng)變化，需要按照此方法重新進(jìn)行測(cè)算。

地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的另一個(gè)新問(wèn)題是，進(jìn)項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)能否互相配比，以下兩個(gè)方案，企業(yè)可以自行選擇：

（1）采取一般方法，則預(yù)售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，缺乏銷(xiāo)項(xiàng)與之相配比，導(dǎo)致預(yù)售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。

（2）采取對(duì)預(yù)售收入按照預(yù)征率預(yù)征，完工決算清算的方式，預(yù)售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問(wèn)題。

?專(zhuān)用發(fā)票，謹(jǐn)防變形票

張偉老師曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)甚至能通過(guò)系統(tǒng)初步審核，只是后來(lái)被查出曾涂改過(guò)的專(zhuān)用發(fā)票；

也曾經(jīng)接觸過(guò)通過(guò)虛假交易等獲得乃至購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)用發(fā)票，相關(guān)人員最終獲刑的案例，他提出以下注意事項(xiàng)：

（一）180天內(nèi)必須認(rèn)證?。ǘ┱J(rèn)證當(dāng)月必須抵扣；（三）票貨款三流一致；（國(guó)稅發(fā)[1995]192號(hào)文件）（四）第三方票堅(jiān)決不能要；（五）發(fā)票形式也很重要（印章不符、非防偽稅控清單）（六）謹(jǐn)防變形票；（七）建議招聘一個(gè)有增值稅報(bào)稅經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)，或者外包給有經(jīng)驗(yàn)的事務(wù)所，平穩(wěn)過(guò)渡營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)期（八）虛開(kāi)與接收虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的刑事責(zé)任。

?終極絕招：買(mǎi)專(zhuān)用票違法，但并購(gòu)企業(yè)獲得進(jìn)項(xiàng)不違法

之前，有許多專(zhuān)家討論如何取得“富裕稅票”，但張偉告訴明源君，這種單純的買(mǎi)賣(mài)，或者通過(guò)虛假交易的形式獲得專(zhuān)用票，都是違法的，甚至有可能觸犯刑法被判刑。

這是否意味著企業(yè)在現(xiàn)在的日常交易中無(wú)法獲得足夠?qū)Ｓ闷?，就沒(méi)有操作空間了呢？張偉給出了一個(gè)終極絕招：并購(gòu)歷史上有富裕進(jìn)項(xiàng)的企業(yè)。

張偉告訴明源君，通過(guò)并購(gòu)企業(yè)，獲得所并購(gòu)的企業(yè)的富裕進(jìn)項(xiàng)，用于企業(yè)新的銷(xiāo)項(xiàng)的抵扣，是完全合法的行為。之前許多工業(yè)企業(yè)，比如鋼鐵企業(yè)，都有大量富裕進(jìn)項(xiàng)，但因?yàn)闆](méi)有新的銷(xiāo)項(xiàng)，進(jìn)項(xiàng)沉淀無(wú)用。這些企業(yè)的并購(gòu)價(jià)格對(duì)實(shí)力雄厚的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都不是太大，通過(guò)并購(gòu)這些企業(yè)獲得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)，夠許多房企今后幾年乃至10年之用。

更多好文推薦分享，請(qǐng)?zhí)砑用髟吹禺a(chǎn)研究院副主編個(gè)人號(hào)mypx2014

這里只關(guān)乎建設(shè)者的夢(mèng)想！

有態(tài)度、有情趣、有抓手！

歡迎來(lái)自工程施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、甲方、咨詢(xún)單位的一線(xiàn)小伙伴關(guān)注本，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)慎入！

“PPP模式政策解讀與《合同指南》實(shí)務(wù)操作”班

1、6月16日-19日 西安市

2、6月25日- 28日 烏魯木齊市

了解，請(qǐng)看本微首頁(yè)“”欄目。