縱觀2016年，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前三季度房地產(chǎn)銷售市場行情火爆，主要是受到個(gè)人購房貸款增長的影響與去庫存政策的大力刺激。從2016年10月開始，熱門城市陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策。在國家出手調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場將發(fā)生什么樣的變化？是否意味著行業(yè)寒冬的到來？去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上確定的去庫存任務(wù)，從企業(yè)角度看完成得怎么樣？

　　2016年，我國部分城市房價(jià)出現(xiàn)過快上漲。這輪房價(jià)上漲中，炒房起了推波助瀾的作用。部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲50%以上，買房時(shí)還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過100%。

　　2016年國慶前后，先后有二十幾個(gè)城市針對(duì)房價(jià)快速上漲、泡沫迅速積累的突出問題，出臺(tái)了限購限貸等調(diào)控政策。從去年10月和11月數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策已經(jīng)起到了預(yù)期效果，房價(jià)過快上漲勢頭得到了遏制，市場預(yù)期趨向平穩(wěn)和理性。

　　日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價(jià)走勢明顯趨穩(wěn)。去年11月，上海、深圳、杭州、廈門等11個(gè)城市的新建商品住宅都出現(xiàn)了價(jià)格下降，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。

　　2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，房子是用來住的、不是用來炒的，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。

　　對(duì)之前的炒房熱潮，相關(guān)人士表示，高房價(jià)、高地價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響一個(gè)城市、一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展能力和國際競爭力。當(dāng)前，我國正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，要實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)，必須要集中精力，把主要社會(huì)資源和能力投放到改革創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展上來。在這個(gè)階段，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，抑制住房的投機(jī)屬性，并用政策合理引導(dǎo)投資屬性，不要為了追求虛擬的住房價(jià)值而把過多的社會(huì)資源投入其中。

　　如何管住“炒”？相關(guān)人士認(rèn)為，一是可以通過信貸政策加大“炒的負(fù)擔(dān)”，包括提高貸款利率等；同時(shí)降低“炒的能力”，包括提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款等。二是通過稅收政策給炒房者“去動(dòng)力”，比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。

　　從調(diào)控實(shí)踐來看，限購作為一種行政手段，對(duì)于快速遏制炒房現(xiàn)象來說，還是最有效、最快捷的方式。當(dāng)然，光有限購還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場監(jiān)管手段，即將經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的手段有機(jī)結(jié)合起來，綜合運(yùn)用，形成“組合拳”。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，之前一線城市和熱點(diǎn)城市之所以房價(jià)上漲，土地供給不足是主要原因，如果下一步想讓一線城市房價(jià)穩(wěn)定就要增加土地供給。

　　不少房企負(fù)責(zé)人肯定這種做法，但同時(shí)指出，供給的方法需要更多創(chuàng)新。正如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出的，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。加快這些小城市建設(shè)，加快城市群之間的交通建設(shè)，使得部分需求能夠疏導(dǎo)出去，有助于減輕一線城市的土地供給壓力，有助于房價(jià)穩(wěn)定。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

　　房企作為供給側(cè)重要的一環(huán)，在未來如何轉(zhuǎn)型？如何滿足社會(huì)需求？

　　對(duì)此，相關(guān)人士分析，當(dāng)前我國住房市場總體上已經(jīng)跨過了極度短缺期，進(jìn)入了相對(duì)飽和期。出現(xiàn)一個(gè)很明顯的特點(diǎn)：一方面，對(duì)一二線城市的部分居民，新進(jìn)入和將要進(jìn)入城市的居民住房嚴(yán)重不足；另一方面，一部分中高收入階層居民，在解決自住房問題后，擁有不斷增長的需求。

　　在這種背景下，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來，特別是2017年，將是房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品年。

　　“實(shí)際上在一線城市，大家都知道土地獲取的價(jià)格不低了，那么這就在客觀上促使開發(fā)商去做更好的產(chǎn)品，來滿足市場的多層次需求。”相關(guān)人士說。

　　據(jù)分析，在客戶的需求端上，現(xiàn)在改善性需求大概占30%多。所以房企如何提高自己的產(chǎn)品性能，如何提高產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，滿足這樣的市場需求，需要做出更多努力，包括裝修一次性到位，提升產(chǎn)品的環(huán)保性、節(jié)能性等等。從整體來看，這要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全系統(tǒng)創(chuàng)新。“現(xiàn)在，大的開發(fā)商都在提供服務(wù)升級(jí)。（來源：新華網(wǎng)）