為構建一個市場經營行為規(guī)范、規(guī)則明晰、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，保障廣大租房群眾合法權益，促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《房屋交易合同網簽備案業(yè)務規(guī)范（試行）》（建房規(guī)〔2019〕5號）、《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（建房規(guī)〔2019〕10號）、《西安市關于培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（市政辦發(fā)〔2019〕35號）等文件精神，市住建局研究起草了《西安市關于規(guī)范住房租賃市場管理的實施意見（征求意見稿）》，為了能夠更好的實施該意見，現(xiàn)廣泛征求社會各界的意見和建議。

 征求意見期限為2020年4月3日至2020年5月2日。您的寶貴意見可通過以下途徑向市住建局反饋。

1. 通過郵箱反饋，郵箱：xaszjjzlc@163.com；

2. 通過傳真，將書面意見和建議進行反饋，傳真：029-87613295。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設局

2020年4月3日

西安市關于規(guī)范住房租賃市場管理的實施意見

（征求意見稿）

第一章  總    則

第一條  為了加強住房租賃市場管理，明確住房租賃綜合管理職責，規(guī)范住房租賃行為，保護住房租賃當事人的合法權益，著力解決西安市住房租賃市場監(jiān)管制度措施不完善、市場秩序不規(guī)范等問題，根據有關法律、法規(guī)，結合西安市住房租賃市場實際情況，制定本實施意見。

第二條  西安市行政區(qū)域內國有土地上的住房租賃及其監(jiān)督管理，適用本實施意見。

本實施意見所稱的住房租賃行為，是指房屋權利人作為出租人將房屋出租給承租人使用，并由承租人支付租金的行為。

本實施意見所稱的住房租賃不包括旅館業(yè)客房、學校和企業(yè)自建宿舍等。

公共租賃住房按照中省市保障性住房相關規(guī)定管理。

第三條  住房租賃管理堅持管理與服務相結合的原則，實行屬地管理。

第四條  西安市促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調領導小組各成員單位按照各自工作職責，各負其責，協(xié)作配合，建立多部門失信聯(lián)合懲戒機制，形成齊抓共管的強大合力，確保各項管理工作落實到位。

市公安部門對租賃房屋實行治安管理，負責建立登記、安全檢查等管理制度；督促指導社區(qū)居民委員會、村民委員會及其治安保衛(wèi)委員會做好租賃住房的安全防范、法制宣傳教育和治安管理工作。

市住建部門負責建設西安市住房租賃交易服務平臺；發(fā)布租賃市場相關信息；制定全市國有土地上住房租賃管理的相關政策；建立健全住房租賃市場主體信用管理體系；指導區(qū)（縣）、開發(fā)區(qū)做好本轄區(qū)內的住房租賃日常管理工作。

市市場監(jiān)管部門負責從事住房租賃活動企業(yè)的注冊登記；在職責范圍內，查處企業(yè)無照經營行為；監(jiān)督處理利用合同侵害國家利益、社會公共利益的違法行為；查處違反公平、自愿原則，迫使合同相對人接受關聯(lián)服務，并亂收費的行為。

市應急管理部門、市消防救援機構等市級有關部門及公安派出所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、城市街道辦事處、村民委員會、居民委員會依法依規(guī)履行對租賃住房消防安全的相關職責。

市金融部門負責協(xié)調有關部門查處住房租賃市場非法金融業(yè)務活動和非法金融機構，打擊住房租賃市場非法金融行為。

市資源規(guī)劃、市城管、市司法等其它相關部門依職責開展住房租賃市場管理工作。

第五條  各區(qū)（縣）政府、開發(fā)區(qū)管委會負責統(tǒng)籌、協(xié)調轄區(qū)內住房租賃監(jiān)督管理工作。承擔住房租賃相關信息的采集、住房租賃合同網簽備案、企業(yè)開業(yè)信息登記等事項，并建立信息報送制度，發(fā)現(xiàn)重大輿情時應及時將信息反饋至有關部門；做好政策法規(guī)和房屋使用安全知識宣傳；運用信息化手段，加強對轄區(qū)內租賃住房的動態(tài)管理；指導、督導街道辦事處建立疑難問題解決機制、突發(fā)事件應急處置機制、糾紛投訴解決處理機制以及日常管理機制等，做好房屋租賃信訪維穩(wěn)工作，確保各類問題得到及時妥善處理。

第六條  街道辦事處作為住房租賃市場日常管理工作實施主體，負責管轄范圍內住房租賃市場管理的具體事務，建立疑難問題解決機制、突發(fā)事件應急處置機制、糾紛投訴解決處理機制以及日常管理機制等；加強對住房租賃市場的日常檢查；建立信息報送制度，發(fā)現(xiàn)重大輿情時應及時將信息反饋至區(qū)（縣）政府、開發(fā)區(qū)管委會；指導、督導社區(qū)居民委員會協(xié)助開展住房租賃管理工作。

第七條  社區(qū)居民委員會實施住房租賃自治管理。社區(qū)居民委員會應當協(xié)助開展住房租賃管理工作;指導網格員、物管人員切實履行巡查、發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告等工作職責;對租賃住房中違法違規(guī)行為進行核查，并及時將信息反饋至街道辦事處。

第八條  推行住房租賃網格化管理。依托網格化管理體系，將住房租賃管理納入到網格化管理體系中，形成及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的動態(tài)化住房租賃管理機制。

第二章  住房租賃行為規(guī)范

第九條  出租的住房應當符合消防、治安、安全、環(huán)保等方面的相關規(guī)定，并具備給排水、供電、供氣等必要的基本居住條件。

有下列情形之一的住房不得出租：

（一）屬于違法建筑的；　

（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；　

（三）違反規(guī)定改變住房使用性質的；　

（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第十條  出租住房應當遵循以下標準：

（一）最小出租單位標準。出租住房最小單位應當以原房屋設計的房間為最小出租單位，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方住宅設計的有關規(guī)定改造后出租。如改建住房涉及利害關系人的，應征得利害關系人的同意，保障其合法權益。改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

（二）最低人均租住面積標準。人均租住住房使用面積不得低于5平方米。但為了滿足租賃住房特定需求，集中開發(fā)且符合規(guī)劃、消防、安全等規(guī)定的租賃住房集約式產品另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十一條  出租住房管理應當遵循下列規(guī)定：

（一）從事住房租賃活動的企業(yè)，應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或登記系統(tǒng)，并將相關登記信息報送轄區(qū)公安、住建等部門備案；

（二）出租自有閑置合法住房的個人，應切實履行其作為出租房屋安全管理責任人的義務，協(xié)助公安部門做好流動人口信息登記，不得向沒有合法有效證件、來歷不明的人員出租住房。房屋所有權人將住房委托他人出租、管理的，應當及時向房屋所在地的社區(qū)居民委員會進行登記；

（三）向境外單位、人員出租、轉租、轉借房屋，或者承租人留住境外人員的，房屋權利人、承租人應當遵守國家和本市國家安全管理的有關規(guī)定。

第十二條  出租人和承租人應當依法簽訂住房租賃合同，并應遵守下列規(guī)定：

（一）租賃雙方須按照公平、自愿的原則簽訂住房租賃合同，鼓勵租賃當事人使用住房租賃合同示范文本；

（二）租賃當事人簽訂住房租賃合同時，需認真閱讀合同條款，明確雙方的權利義務，出租人應對承租人做到合同相關條款的風險提示；

（三）承租人將租賃住房轉租給第三人，應當經房屋產權人書面同意；

（四）出租人不得在租賃期限內單方面任意提高租金標準，隨意變更租金調整頻次和租金漲幅；

（五）出租人收取押金的，應當在租賃合同中約定押金的數(shù)額、管理方式和返還時間。除合同約定的扣除押金條款外，不得惡意克扣押金；

（六）出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。

第十三條  住房租賃交易實行合同網簽備案。租賃當事人達成租賃成交、變更、解除意向后，應當通過西安市住房租賃交易服務平臺辦理住房租賃合同網簽備案相關手續(xù)。

第十四條 出租人應當履行下列義務和責任:

（一）查驗承租人的身份證件，并登記承租人的姓名、身份證件的種類和號碼；

（二）發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃住房從事非法活動和無證無照經營的，及時報告有關部門；

（三）按照國家和本市的有關規(guī)定，與承租人及時辦理住房租賃合同網簽備案等相關手續(xù)；

（四）配合有關部門開展對承租人違法違規(guī)行為的調查、制止及處罰等工作；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務及責任。

第十五條 承租人應當履行下列義務和責任:

（一）如實向出租人提供姓名、身份證件的種類和號碼；

（二）按照國家和本市的有關規(guī)定，與出租人及時辦理住房租賃合同網簽備案等相關手續(xù)；

（三）承租人不得擅自改變房屋用途，不得利用租住房屋進行非法活動；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務及責任。

第十六條  住房租賃產生的糾紛處置機制:

（一）租賃當事人因租賃住房發(fā)生糾紛的，依據住房租賃合同的相關條款協(xié)商解決；

（二）街道辦事處、居民委員會應為發(fā)生租賃糾紛的當事人提供調解服務；

（三）租賃當事人不接受調解結果或者協(xié)商未達成一致的，可以通過司法途徑維護自身合法權益。

第三章 住房租賃市場主體規(guī)范

第十七條  在我市從事住房租賃活動的企業(yè)，應當依法辦理市場主體登記，其經營范圍應當注明“住房租賃”。住房租賃企業(yè)開展業(yè)務前，應當向工商登記住所地住建部門推送開業(yè)信息。

第十八條 建立住房租賃資金監(jiān)管制度，住建等部門指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶，規(guī)范企業(yè)經營行為。

第十九條  從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)通過各類信息平臺發(fā)布的房源信息、企業(yè)資質、從業(yè)人員等相關信息，應當對其真實性負責，不得發(fā)布虛假信息。

第二十條  從事住房租賃活動的房地產經紀機構應合法誠信開展住房租賃居間代理業(yè)務，提供真實有效的住房租賃信息，不得為不符合規(guī)定的租賃住房及相關租賃當事人提供經紀服務，不得參與或教唆他人參與不符合規(guī)定的住房租賃行為。

第二十一條  從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)不得擾亂住房租賃市場秩序；不得與未經國家金融監(jiān)管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展“租金貸”業(yè)務；不得強制或誘騙承租人使用“租金貸”。

第二十二條  從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)從業(yè)人員應當熟知與住房租賃業(yè)務相關的各項法律法規(guī)、行業(yè)政策規(guī)定，并為承租人提供實名服務、誠信服務，在服務過程中不得損害租賃當事人合法權益。

第二十三條  建立健全房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)和個人信用管理體系。全面建立相關主體的信用檔案，實行信用評價管理和公示制度，建立多部門失信聯(lián)合懲戒機制。   

第四章  附    則

第二十四條 公安、住建、市場監(jiān)管、資源規(guī)劃、城管、金融、消防等相關部門按照各自職責，加強日常監(jiān)測和違法違規(guī)行為查處，涉及違法犯罪的，由公安機關依法查處。

第二十五條  法律法規(guī)對保障性住房、直管公房、單位自管房的租賃另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十六條 本意見自2020年*月*日起施行，有效期五年。