中國(guó)旅游業(yè)邁入萬億投資的文旅時(shí)代，文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已勢(shì)不可擋，不但提供了一種全新的生活方式，成為這個(gè)時(shí)代下的消費(fèi)主流，也為眾多企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游行業(yè)帶來千載難逢的時(shí)代機(jī)遇。

如何搶占文旅產(chǎn)業(yè)先機(jī)，指導(dǎo)文旅項(xiàng)目順利開發(fā)？這里借助五礦哈施塔特小鎮(zhèn)與韶山銀河旅游區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目，通過階梯分析四步推進(jìn)法，從開發(fā)角度，看頂層設(shè)計(jì)如何助推文旅特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目戰(zhàn)略落地。

一、把握需求：明確企業(yè)“文旅時(shí)代”訴求

文旅時(shí)代，企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更趨復(fù)雜，但同時(shí)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，也開啟了大企創(chuàng)新，萬企創(chuàng)名的時(shí)代。在不斷創(chuàng)造自我品牌價(jià)值的同時(shí)，兩類企業(yè)成為發(fā)展文旅項(xiàng)目的重要企業(yè)。

1. 品牌升級(jí)需求。多為大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這類企業(yè)有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有視野、有運(yùn)作力，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，易于接受新生產(chǎn)品并勇于嘗試，開發(fā)文旅項(xiàng)目在于探索易于復(fù)制的模式，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，提升品牌生命力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的多元化發(fā)展。這類企業(yè)需走出適合自己發(fā)展的路，形成獨(dú)具特色的開發(fā)模式，如萬達(dá)、恒大、海昌、碧桂園、綠城、五礦等企業(yè)。

2. 跨界整合需求。多為上市、國(guó)營(yíng)等企業(yè)，這類企業(yè)原有主業(yè)與旅游地產(chǎn)相關(guān)性不高，跨界進(jìn)入文旅產(chǎn)業(yè)在于尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，擺脫現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)困局，或者尋求新的產(chǎn)業(yè)延伸，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、品牌創(chuàng)新，進(jìn)而資產(chǎn)持續(xù)增值。如華誼兄弟、復(fù)星集團(tuán)、福星科技、韶灌工程管理局等。

二、找準(zhǔn)方向：破題突圍實(shí)現(xiàn)“文旅開發(fā)”

從開發(fā)的角度采用倒推分析法細(xì)分項(xiàng)目難點(diǎn)與重點(diǎn)，最短時(shí)間解決“文旅開發(fā)”核心問題，尋找最佳突破口，迅速破題。

1. 創(chuàng)建模式轉(zhuǎn)型擴(kuò)張需求

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：五礦哈施塔特小鎮(zhèn)位于惠州博羅縣，總規(guī)模1800畝，總投資60億元。 其中住宅115萬平米，商業(yè)配套2萬平米。依托哈施塔特小鎮(zhèn)建筑風(fēng)貌以及未開發(fā)的土地資源，需明確小鎮(zhèn)未來開發(fā)方向，打造傳統(tǒng)景區(qū)，旅游地產(chǎn)還是主題公園？同時(shí)如何建立“五礦模式”，便于復(fù)制與品牌輸出？

解決策略：小鎮(zhèn)已具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和大游客量基礎(chǔ)，在對(duì)比交通區(qū)位、資源條件、消費(fèi)群體與場(chǎng)地條件等分析后，我們認(rèn)為項(xiàng)目具備開發(fā)文旅產(chǎn)業(yè)的條件，確定打造一站式全齡全包全時(shí)度假綜合體，以此為突破口，形成可復(fù)制創(chuàng)新性五礦模式。

2. 跨界融合多元發(fā)展需求

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：韶山灌區(qū)位于湖南省湘潭市，流經(jīng)湘鄉(xiāng)市、湘潭縣、韶山市，長(zhǎng)度約52公里。作為湖北省最大的引水灌溉水渠，通水50年以來，以續(xù)建配套工程與節(jié)水改造為主。2016年韶灌工程管理局明確轉(zhuǎn)型方向，將韶山灌區(qū)打造成為全國(guó)現(xiàn)代灌區(qū)示范試點(diǎn)——韶山銀河旅游區(qū)。開發(fā)難點(diǎn)在于如何拓展灌渠的功能，進(jìn)行最佳產(chǎn)品組合與產(chǎn)業(yè)融合，以求最佳綜合效益，實(shí)現(xiàn)良好的招商。

解決策略：從投資角度分析，較強(qiáng)的招商吸引力和商業(yè)價(jià)值，在于凸顯產(chǎn)品的特色、發(fā)展?jié)摿途C合收益。因此產(chǎn)品策劃階段明確了以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)。

三、核心創(chuàng)意：有效凸顯利用“文旅資源”

避開撒網(wǎng)式、雷同式開發(fā)，因地制宜，從資源特色出發(fā)，對(duì)地塊“文旅資源”進(jìn)行有效開發(fā)與利用，提煉開發(fā)較為成熟且具有潛力的地塊做引爆點(diǎn)，打造一系列精品旅游線路，串聯(lián)逐點(diǎn)突破。

1. 地產(chǎn)項(xiàng)目的“文旅” 升級(jí)

五礦哈施塔特小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)要解決的是一個(gè)典型的地產(chǎn)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)“文旅” 升級(jí)。從五礦哈施塔特小鎮(zhèn)升級(jí)為一站式全齡全包全時(shí)度假綜合體，我們制定了四個(gè)步驟。

第一步：注入強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，全產(chǎn)業(yè)鏈下產(chǎn)品落位。

建立七大產(chǎn)業(yè)鏈條，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。

構(gòu)建兩大核心產(chǎn)業(yè)：文旅地產(chǎn)+幸福文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

形成五大支撐產(chǎn)業(yè)：休閑商業(yè)+商務(wù)會(huì)議業(yè)+健康運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)+生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)+親子教育產(chǎn)業(yè)。

對(duì)七大產(chǎn)業(yè)鏈展開梳理

以婚慶產(chǎn)業(yè)分析為例

第二步：明確特色鮮明主題文化。

三大維度明確小鎮(zhèn)發(fā)展文化內(nèi)涵

第三步：創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，為企業(yè)定制可復(fù)制推廣的運(yùn)營(yíng)模式。

第四步：量身定制、化繁為簡(jiǎn)，提供一站式服務(wù)。

一站式一價(jià)包服務(wù)包括接送機(jī)服務(wù)、住宿、一日三餐及全天候茶點(diǎn)飲料、運(yùn)動(dòng)和娛樂項(xiàng)目、演出和晚間娛樂活動(dòng)等，關(guān)注和迎合客人需求。

一站式服務(wù)模式結(jié)構(gòu)圖

2. “不沾邊”旅游項(xiàng)目的“文旅” 復(fù)興

韶山銀河旅游區(qū)作為惠民工程，50年來以蓄水、灌溉、泄洪抗旱、供水發(fā)電等為主要功能，從韶山灌渠升級(jí)為韶山銀河旅游區(qū)，我們制定了六個(gè)步驟。

第一步：細(xì)分研學(xué)旅游與休閑度假兩大主力市場(chǎng)客群，精準(zhǔn)滿足客戶需求。指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

四類研學(xué)旅游主力客群

第二步：拓展產(chǎn)業(yè)鏈，挖掘具有開發(fā)價(jià)值的產(chǎn)品，注入新的產(chǎn)業(yè)增強(qiáng)旅游區(qū)活力。

現(xiàn)代水利綜合功能區(qū)功能結(jié)構(gòu)示意

第三步：體現(xiàn)地塊資源價(jià)值，打造情景體驗(yàn)、營(yíng)造即時(shí)的歷史現(xiàn)場(chǎng)感，與非紅旅游聯(lián)動(dòng)。

產(chǎn)品布局與主題文化緊密結(jié)合

第四步：組團(tuán)式開發(fā)，主題化打造，取舍有道， 注重旅游+運(yùn)用。

第五步：立體交通串聯(lián)景區(qū)內(nèi)外，解決最后一公里問題，實(shí)現(xiàn)暢達(dá)旅游體驗(yàn)方式。

第六步：開發(fā)模式注重長(zhǎng)中短期結(jié)合。

采用綜合價(jià)值最佳的開發(fā)模式：最值得想的旅游項(xiàng)目（人氣、品牌）+最值得做的地產(chǎn)項(xiàng)目（溢價(jià)、升值）+最值得拿的水電項(xiàng)目（短期見效，收入穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)?。?。

綜合價(jià)值最佳的開發(fā)模式

四、量化效益：謀劃“文旅價(jià)值”效益最大

根據(jù)企業(yè)資金狀況與投資需求，長(zhǎng)線與短線收益結(jié)合，謀求“文旅價(jià)值”綜合效益最大化，制定最佳財(cái)務(wù)規(guī)劃。

1. 價(jià)值溢價(jià)、低投入高回報(bào)，立見成效

目前五礦模式——一站式全齡全包全時(shí)度假模式正在構(gòu)建中。

2. 體現(xiàn)大投資、惠民工程與經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合

目前湖南建工集團(tuán)已與韶灌工程管理局簽訂韶山銀河旅游區(qū)戰(zhàn)略合作，計(jì)劃投資65億元，重點(diǎn)打造“全國(guó)生態(tài)水利先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)樣板區(qū)、產(chǎn)業(yè)融合示范區(qū)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌引領(lǐng)區(qū)、改革創(chuàng)新探索區(qū)”的現(xiàn)代灌區(qū)新模式。

文旅一直是一個(gè)有情懷有溫度的話題。文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式和盈利模式，也是當(dāng)下熱點(diǎn)探索創(chuàng)新課題。中國(guó)的文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，投身其中的企業(yè)堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新、商業(yè)創(chuàng)新、金融創(chuàng)新，為文旅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展文旅項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)大的實(shí)力保障。

推薦案例：相關(guān)文旅特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式研究

1. 束河模式——企業(yè)參與的旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)模式

案例簡(jiǎn)介：

位于云南的束河是世界文化遺產(chǎn)麗江古城的重要組成部分，于2005年入選CCTV“中國(guó)魅力名鎮(zhèn)”。束河古鎮(zhèn)在開發(fā)過程中依靠“一個(gè)資源、一個(gè)企業(yè)、一個(gè)特色旅游城鎮(zhèn)”的模式，使得得天獨(dú)厚的資源得到充分利用，發(fā)展成一個(gè)具有國(guó)際影響力的旅游小城鎮(zhèn)。

發(fā)展特點(diǎn)：

①公司開發(fā)與政府監(jiān)管相結(jié)合

束河鎮(zhèn)政府將經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓給昆明鼎業(yè)集團(tuán)，鼎業(yè)集團(tuán)僅一年就投入多達(dá)3億的資金，充分解決了小鎮(zhèn)政府開發(fā)資金來源不足的問題。開發(fā)過程中企業(yè)可以決定資金支配和開發(fā)進(jìn)程，但必須在政府的引導(dǎo)和監(jiān)督下進(jìn)行，不能在損害當(dāng)?shù)鼐用窭婧秃蟠娴那闆r下進(jìn)行開發(fā)。

②公司開發(fā)與居民參與相結(jié)合

鼎業(yè)集團(tuán)在開發(fā)過程中，注重對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窭娴谋Ｗo(hù)，推行“游富帶民富”策略。集團(tuán)讓當(dāng)?shù)鼐用癯蔀殚_發(fā)的參與者，推出“庭院旅游”，通過家庭客棧、庭院商店、家庭茶吧等項(xiàng)目帶領(lǐng)居民參與到旅游開發(fā)中來，共享利益。這使得當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨酱蟠筇岣?，社區(qū)和諧度大大提升。

③公司開發(fā)與古鎮(zhèn)保護(hù)相結(jié)合

鼎業(yè)集團(tuán)在開發(fā)過程中非常重視對(duì)古鎮(zhèn)的保護(hù)，一方面，鼎業(yè)集團(tuán)對(duì)古鎮(zhèn)現(xiàn)有景區(qū)進(jìn)行修復(fù)和保護(hù)；另一方面，著力恢復(fù)鎮(zhèn)區(qū)古時(shí)街道風(fēng)貌。這些舉措在對(duì)古鎮(zhèn)進(jìn)行保護(hù)的同時(shí)完成了古鎮(zhèn)旅游景觀的構(gòu)建，對(duì)于公司和古鎮(zhèn)而言是雙贏的舉措。

④公司開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合

鼎業(yè)集團(tuán)先后投入了1.2億加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成了包括連接束河古鎮(zhèn)與香格里拉大道長(zhǎng)1.1km的四車道柏油馬路、6km五花石古巷道路、7.1km“三線兩管入地”等基礎(chǔ)設(shè)施工程的建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施的提升為束河未來旅游的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2. “五朵金花”綻放——對(duì)接大都市旅游小鎮(zhèn)發(fā)展模式

案例簡(jiǎn)介：

成都三圣鄉(xiāng)以種植花卉為主要旅游資源，花卉種植面積多達(dá)8000余畝?！叭セㄠl(xiāng)”涵蓋成都錦江區(qū)的五個(gè)村落，包括幸福村的“幸福梅林”，江家堰村的“江家菜地”，紅砂村的“花鄉(xiāng)農(nóng)居”，駙馬村的“東籬菊?qǐng)@”，萬福村的“荷塘月色”，五個(gè)村子并稱為“五朵金花”，形成“春有紅砂，夏有荷塘，秋有菊?qǐng)@，冬有梅林，江家菜地四季皆宜”之旅游情景。

發(fā)展特點(diǎn)：

①滿足都市人向往田園的需求，實(shí)現(xiàn)田園生態(tài)化

大都市人群平時(shí)生活節(jié)奏快、壓力大，在周末或節(jié)假日時(shí)親近自然、享受自然的愿望更加強(qiáng)烈。三圣鄉(xiāng)所采用的生態(tài)農(nóng)業(yè)結(jié)合旅游農(nóng)業(yè)的農(nóng)家樂模式恰好滿足了大都市人群這方面的需求。不論是“江家菜地”展示的“周末都市菜農(nóng)采摘忙”的場(chǎng)景，還是“東籬菊?qǐng)@”營(yíng)造的“采菊東籬下，悠然見南山”的浪漫，都深深吸引了都市人，為他們?cè)卩l(xiāng)村找到了心靈的棲息之所。

②對(duì)接都市的基建標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)施服務(wù)城市化

三圣鄉(xiāng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面也積極接軌城市，充分考慮了人性化的需求。道路建設(shè)依傍地勢(shì)地貌和自然山水，交通布局做到人車分流；水電供應(yīng)穩(wěn)定；電話、寬帶到戶；天然氣供應(yīng)充足且為未來鋪設(shè)留有余地。高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)讓都市人來到三圣鄉(xiāng)享受到和城市一樣的便利，進(jìn)一步增強(qiáng)了三圣鄉(xiāng)的旅游吸引力。

③依傍大都市的技術(shù)力量，實(shí)現(xiàn)發(fā)展技術(shù)化

靠近大都市的旅游小城鎮(zhèn)在發(fā)展過程中更容易得到大都市的技術(shù)支持。例如“五朵金花”中的“東籬菊?qǐng)@”在建設(shè)時(shí)，依托四川省農(nóng)科所的技術(shù)力量，以規(guī)模種植菊花為支撐，引導(dǎo)村民規(guī)?；?、多樣化進(jìn)行大田種植菊花，形成1000余個(gè)菊花品種、300余萬盆盆栽菊花、2700余畝的菊花種植規(guī)模。與此同時(shí)，在農(nóng)科所的引導(dǎo)下，村內(nèi)農(nóng)房進(jìn)行改造，和菊花景觀一起形成整體和諧、色彩繽紛的農(nóng)村景觀系統(tǒng)，給游客帶來視覺上的享受。

④承接大都市資本投入，實(shí)現(xiàn)資本多樣化

三圣鄉(xiāng)的資金來源主要有三個(gè)方面：一是民間資本的介入。錦江區(qū)政府以8300萬資本搭建融資平臺(tái)，成功撬動(dòng)了當(dāng)?shù)孛耖g資本1.6億來投資建設(shè)三圣鄉(xiāng)。二是政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的資本投入?！拔宥浣鸹ā泵總€(gè)村都投入一千多萬的資金用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的改造。三是集體資產(chǎn)的參與。鄉(xiāng)鎮(zhèn)以固定資產(chǎn)入股來參與三圣鄉(xiāng)的旅游發(fā)展建設(shè)。三種來源中，獲得資本數(shù)額最大的就是通過招商引資吸引民間資本注資三圣鄉(xiāng)旅游。在此過程中，成都市相對(duì)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平和開明開放的投資空間為民間資本的注入奠定了基礎(chǔ)。